Bodelning och uppskattning av värde av uppskov? (edit)

[elmaco]

Hej alla, jag har försökt få svar mha google men reder inte ut riktigt.

Min historia är som följer.
Jag och min ex-fru skall bodela vårt hus.

Jag har för avsikt att köpa ut henne genom en sk.skenförsäljning eller vad man kallar det.
Lösöre och annat är redan utrett och vi har en bra kommunikation.
Hon har en vän som är mäklare som hjälper henne med kalkyler och det är här jag inte hänger med riktigt. Hon hävdar att hon skulle missgynnas av en skenförsäljning och av den anledningen skall ha ett högre värderingspris då ett uppskov av skatt vid försäljning hade gett henne större köpkraft vid köp av nytt boende?
Är det så att det är fördelaktigt? Hur kan det vara det?

Lite bakgrund:
Vi köpte huset för 2.8, lånade upp 700 till 3.5 och byggde ut.
En annan mäklare har varit och värderat till 7 miljoner ± 200.

(Vi skall ta in fler mäklare för att värdera, men låt oss utgå från de siffrorna vi har ovan) Låt oss också bortse från lagfart och pantbrev och sådant, det justera siffrorna lite men inte nämnvärt.

Här är min kalkyl på hur jag “trodde” det skulle gå till:

[FONT="Courier New"]
Försäljningspris      7,000,000
Mäklararvode              1.20%
Inköpspris            2,800,000
Förbättringsåtgärder    700,000
Lån på bostaden	      3,500,000

------------------------------	
Försäljningspris      7,000,000
Mäklararvode            -84,000
Inköpspris + förb.   -3,500,000
-------------------------------
Reavinst/förlust      3,416,000 
Skatt (22%)            -751,520
------------------------------
Pengar "i handen"	  6,164,480
Betala bort lånet    -3,500,000
Kvar                  2,664,480
50% av ovan för utköp 1,332,240
[/FONT]

Så att ge min ex-fru 1,332,240 kr och ta över lånen är för henne ofördelaktigt vid köp av ny bostad?
Jag har nyligen fått ett arv så jag har pengarna och kan lösa ut henne.

[Shaanie]

Ja, det håller jag nog med om. Vinstskatten kan ses som ett gratis lån vid uppskov, vilket såklart är väldigt förmånligt. Dels behöver hon kanske aldrig betala av det innan hon dör (om hon inte byter ned sig eller t.ex. flyttar till hyresrätt), i vilket fall hon i princip kan se det som gratis pengar, och även om hon behöver betala av det så kommer inflationen att ha betat av hur mycket lånet är värt reellt och hon har fått avkastning på gratislånet under tiden.

Sen hur ni ska kunna räkna på hur mycket uppskovslånet är värt… Ja du, det är en bra fråga.

Edit: obs, detta är enbart en förklaring för varför uppskov är bra, inte huruvida det är så det funkar vid en övertagning.

[KaptenZoom (Brukar flaggas)]

Ni bör ta hjälp av en jurist så att allt går rätt till och att alla papper blir skrivna korrekt. Då slipper ni tjafs i framtiden. Jag har genomgått en liknande affär för några år sen. Tyvärr minns jag inte alla saker som man behöver ta i beaktande. Det kostade några tusen. Det vad det värt

[elmaco]

Jag har inga problem att ta hjälp av jurist.

Det jag undrar är varför jag skall kompensera henne för skatt som jag kommer få betala om 6-7 år när barnen är stora och jag sannolikt kommer sälja.
Jag kommer åka på vinstskatten då och skall ge henne mer pengar nu?
Blir att jag betalar dubbelt i så fall.

[Shaanie]

Som sagt så kommer du kunna få nytta av gratislånet (uppskov), vilket hon inte kan (enl din uppgift, ingen aning om det är så det fungerar). Om du inte kompenserar henne för det så borde hon tvinga fram en försäljning av bostaden, då får hon loss 375 tkr hon kan använda till nytt boende. Exakta värdet på det lånet kan diskuteras, det borde rimligen vara värt mindre än 375 tkr, men kanske är det värt mer än hälften? .

Glöm förövrigt inte att dra av försäljningskostnaderna (mäklararvode, hemnetavgift, styling osv) från bostadsvinsten.

[Leena]

Ping @nestor

[BjornB (Björn)]

Man räknar bort skatten i bodelningen då det inte är era pengar, utan statens. Att du kan nyttja de lånade pengarna till din fördel har inget med bodelningen att göra. Man kan använda samma argument för bundet bolån till låg ränta, inte heller relevant faktor i bodelning.

Mao har du räknat och tänkt rätt, men ta hjälp av en jurist då ni behöver skicka in papper som visar på att det är en bodelning av fastigheten och att ni får korrekt avtal skrivet mellan er.
Samma när du ev säljer i framtiden, kolla med en sakkunnig innan du deklarerar, kan lätt bli fel och dyrt.

[Idun]

Råkade ut för samma sak vid min separation, men jag var den som inte skulle behålla huset. När jag kom till insikt om nackdelen med att missa möjligheten att skjuta upp vinstskatten hade jag redan flyttat till ny bostad. Därigenom ansågs jag inte längre ha behov av huset och det var försent att tvinga fram en försäljning. Om ditt ex redan har ny bostad lär hen inte kunna tvinga fram försäljning, men det är sant att hen missar möjligheten att skjuta upp skatt och med rätta kan känna sig missgynnad.

[Nestor]

Vad menas med skenförsäljning? Det är väl inget lagbrott som ni skall begå.

Äger ni bostaden med 50 procent vardera, så är det ju halva bostaden, antingen det blir som försäljning eller bodelning, som skall överlåtas.

Äger du halva bostaden värderad till 7 miljoner är det ju hälften dvs 3 500 000 kr som är kostnaden för vad du skall förvärva. Du kan givetvis inte blanda in din framtida reavinstskatt i din exfrus överlåtelse.

Tag gärna hjälp av någon sakkunnig. Ger man ett råd i denna tråd finns risken att du har missförstått något mer. Jag passar därför på utreda ärendet mer.

[elmaco]

Nej det är inget lagbrott @Nestor , jag trodde det var ett allmänt begrepp.
Teoretisk försäljning, vilket leder till överlåtelse.
Jag har för avsikt att använda en jurist, men ville förstå processen, då jag trodde jag var rätt ute från början, men förstod inte detta med att hon skulle bli missgynnad.

Ja jag äger hälften av fastigheten och har för avsikt att köpa ut henne och överta lånen och ge henne en slant för detta. Jag var inte med på att hon skulle bli förfördelad på att inte kunna göra uppskov?!
Frågan är hur mycket jag skall ge henne enligt mitt exempel och hur det blir rättvist?

[Leena]

Jag tycker att det är bra att du börjar med att fråga här så att du kan gå till sakkunnig med redan information från kunniga i forumet att det inte är så som din ex fru påstår.

Dock behöver man veta vilka som är kunniga. Lita på Nestor är mitt tips. Läs hans text igen och se vilka ord han använder.

Ytterligare tips är att inte använda dina egna konstiga olika ord för vad som ska göras. Det blir rörigt och lätt missförstånd.

Lycka till! Lita inte på att ex frugan kan. Lär dig med korrekta ord från sakkunnig som du tar hjälp av så att du kan förklara för exet.

[Nestor]

Är det en bodelning som ni skall göra? I så fall använd inte ord som teoretisk försäljning eller skenförsäljning. Detta är inga vedertagna begrepp. Under mina dryga 40 år i bank har aldrig, upprepar aldrig hört dessa konstiga benämningar om en bodelning.

Vid en försäljning med överskott uppstår en reavinst. Din exfru kan söks uppskov för den om hon därefter förvärvar förvärvar en ny bostad.

Vid en bodelning uppstår ingen reavinst, däremot en latent skatteskuld för den som förvärvar. Detta skall i detta fallet du kompenseras för. En lantent skatteskuld innebär att den poppar upp när bostaden säljs. Du får självklart inte blanda in din latenta skatteskuld på den halva du redan har.

[elmaco]

För att inte trampa på några tår och beskriva detta så korrekt som möjligt.

Jag vill köpa ut min fru.
Jag vill att det skall bli korrekt och riktigt.
Vi kommer göra en bodelning och flytta över alla lån på mig och jag har för avsikt att ge henne en summa för detta.

Jag hade ingen aning om att jag eventuellt även skulle ersätta henne för en fiktiv skatteskuld som hon missar, vilka vissa kommentarer här gör gällande.

Blir summan för stor så kommer vi sälja huset då jag inte kommer ha tillräckligt med pengar att för att lösa ut henne.
I så fall får det bli så.

När och om jag säljer huset i framtiden, så är det är det jag som tar hand om vinst eller förlust samt skatt, det var min uppfattning.

[Anonym]

Jag skulle råda till att ta hjälp av en annan mäklare, som inte är hennes vän, för att det ska vara så rättvist som möjligt.

[deg1]

Blir det inte moment 22 om ex-frun forcerar en försäljning och köper ett nytt boende.

Då ska hon lösa ut Ts ur sitt nya boende?

[Nestor]

Använd inte ordet köpa ut om det är en bodelning. Köper man en villa får man betala en lagfartsavgift på 1,5 procent. Det slipper du vid bodelning.

Du skall inte ersätta henne på något sätt, tvärtom. Vid en bodelning flyttas ju skatten över till dig och det skall du och inte hon som skall kompenseras. Du gjorde dock felet att blanda in din egen latenta skatteskuld.

Gå till en yrkesman som gör rätt.

[Listro]

Varför ska ni betala 84k i mäklararvode? Om du löser ut så blir det ju i stort sett nästan inget arbete för mäklaren. Gå till en jurist istället.

[Nestor]

Ja, att betala 84 000 kr för en bodelning känns i min värld som ett rejält överpris.

[Daniel1980]

Vid en bodelning så räknar man av ett fiktivt mäklarrvode som en framtida försälning skulle innebära, ty detta är ju en kostnad som fås den dagen fastigheten säljs (idag om en månad eller om fem år) för den som behåller fastigeheten.

[Nestor]

Inte alltid. Det är upp till parterna att komma överens. Skulle fastigheten överlåtas i nästa led som arv eller en ny bodelning uppkommer ju inget mäklararvode.