Hej. Tänkte bara höra om eventuella tips inför nytt avtal gällande min och min sambos bolån.
Vi har för tillfället ett bolån som ligger på ca. 80%. Pratade med Swedbank där vi har för närvarande vårat bolån om att binda detta bolån i 3 års tid.
Då fick vi en ränta på 2,08%, vilket är ca. 0,6% högre än det nuvarande.
Min fråga är nu, är det strategiskt bättre att binda detta lån i 2 år istället och försöka få en lägre ränta?
Finns det någon fördel med att binda lånet i 3 år istället för 2år i dagsläget?
Det låter som att ni har fått listränta. Jag skulle försöka förhandla ned den några tiondelar.
Sedan är mitt råd till er att binda lånet på olika perioder.
Exempelvis
20-40% rörligt.
20-40 % i 2-3 år
20-40% i 5 år.
Detta ger dig en diversifiering i gällande risk samt även gör att dina bolånekostnader är hyffsat statiska / förutsägbara inom en ganska lång period framöver.
Det skall dock sägas att rörligt bolån har historiskt varit det billigaste. Men det skall också sägas att historik inte är en garanti för framtida resultat.
Håller med om att det låter som att ni fått listränta. Det kan vara värt att begära ut amorteringsunderlag och stämma av med det ett par tre andra banker vad de kan erbjuda. Fundera själva över hur känsliga ni är gentemot ökade kostnader. Har ni låga marginaler i ekonomin eller föredrar tryggheten i att veta vad ni ska betala varje månad kan ni binda längre tid.
Däremot vill jag avråda från att binda lånet på olika tider. Det är ett ypperligt sätt för banken att se till att ni stannar under den längsta bindningstiden och dessutom kan ni inte förhandla de delar av lånet som löper ut tidigare.
Det är ett knep banken använder mot dig för att låsa in dig på den längsta bindningstiden. Väldigt få banker accepterar att man flyttar delar av ett bostadslån/delar upp säkerheten. Därmed sitter man i en urusel förhandlingssituation tills den längsta bindningstiden gått ut.
I praktiken ger det väldigt dålig ränterabatt/listränta när de kortare delarna förhandlas om. I dagsläget ska man i princip aldrig acceptera listränta (jämför med snitträntorna så ser man en väldigt stor skillnad mot listränta).
Tror ni verkligen han har fått listränta? T.ex. SBAB (för mig med 1.7mkr i lån och ungefär 68% belåningsgrad) får 1,96% där på deras hemsida på 3 åringen.
Swedbank har alltid legat någon procentdel högre när jag har kollat.
Förövrigt, för att vidare bygga på tråden, är det kanske inte smart för trådskaparen att binda en den på 2 år och en del rörligt? Eller är det också en dum idé?
Står själv i valet och kvalet om jag ska binda en del på rörligt och en del på fast, men det kanske smartaste är att ta hela lånet på samma bindningtid.
Kan man förövrigt amortera extra på ett lån som är låst? Vet såklart att man kan göra det på ett med rörlig ränta, men inte så säker på ett med fast. Det kan ju vara ett argument för TS att kanske ha en del rörlig isåfall, om planen är att amortera extra.
Detta vill jag kraftigt avråda från.
Det är ett knep banken använder mot dig för att låsa in dig på den längsta bindningstiden. Väldigt få banket accepterar att man flyttar delar av ett bostadslån/delar upp säkerheten. Därmed sitter man i en urusel förhandlingssituation tills den längsta bindningstiden gått ut.
Det har jag faktiskt inte tänkt på tidigare. Men det låter ju rimligt.
Jag har just skrivit på för en villa och har bundit hela lånet i 1 år på Handelsbanken till 1,29 procent. SBAB erbjuder mig 1,22 procent på en 1-åring.
Du kan ju dock lösa det andra lånet med och betala en ev ränteskillnadsersättning lite beroende på hur räntan var när du band jämfört med nuvarande ränta.
Utmaningen med att binda räntan är att man som privatperson allt som oftast är sämre informerad om ränteläget än vad bankerna är. Det innebär att när man som privatperson börjar känna att det skulle vara skönt att binda räntan så har banken i regel redan tänkt “snart kommer våra kunder börja tycka att det skulle vara skönt att binda räntan, hur kan vi tjäna så mycket pengar som möjligt på det?” För att man ska kunna tjäna pengar på räntebindning som privatperson så måste man därför antingen ha väldigt tur eller vara en väldigt välinformerad insider.
Bunden ränta bör följaktligen inte i första hand ses som en möjlighet att tjäna pengar, utan snarare som ett instrument för att hantera osäkerhet. Om man som privatperson har dåliga marginaler i sin ekonomi så kan det vara en bra idé att binda räntan för att försäkra sig om att man aldrig når haveripunkten. Om man däremot har goda marginaler så finns det generellt ingen anledning att välja något annat än rörlig ränta. Eftersom banken redan vet att folk föredrar stabilitet över volatilitet så kommer de naturligtvis också sätta en prispremie på bunden ränta över rörlig ränta, vilket är varför man allt som oftast tjänar på att välja rörlig ränta i det långa loppet.
Personligen så handlar det om att jag är ensamstående med två barn och (i min värld) höga lån.
Att binda då blir en säkerhet att jag och barnen kan bo kvar oavsett ränteläget, givetvis då till en sannolikt högre kostnad än om man hade haft rörligt.
Högst teoretiskt resonemang. Går precis lika gärna att argumentera teoretiskt åt andra hållet:
Den bundna räntan är alltid mer prisvärd än den rörliga eftersom banken prissätter den mer attraktivt då de vet att de får ett helkundsengagemang i X år och kan tjäna pengar på fonder, kreditkort och liknande
De facto är det just nu väldigt liten skillnad mellan en tvåårig bostadsobligation och den tvååriga låneräntan man kan få → banken har låga marginaler (vilket de rätar upp med höjningarna som nu görs).
eller
Eftersom marknaden är effektiv så spelar det vid varje given tidpunkt absolut ingen roll om du väljer rörligt eller bundet. Över tid kommer kostnaden vara den samma. Riskpremie existerar inte eftersom det i andra änden finns de som vill betala för att säkra avkastningen. Det finns således en balans mellan inlånare som vill säkra kostnaden och utlånare som vill säkra avkastningen".
Säger inte att jag har rätt. Men dina resonemang är inte underbyggda. Jag väljer bundna räntor för att slippa fundera på bolånet mer än ett par-tre gånger under en tioårsperiod. Roligare än så är det inte att förhandla med banken.
Som alla andra projiceringar om framtiden så är det självklart ett teoretiskt resonemang. Vi har ingen data om hur framtiden ser ut ännu så alla projiceringar som görs måste per implikation vara underbyggda.
Den här invändningen:
Den bundna räntan är alltid mer prisvärd än den rörliga eftersom banken prissätter den mer attraktivt då de vet att de får ett helkundsengagemang i X år och kan tjäna pengar på fonder, kreditkort och liknande
… stämmer dock inte historiskt. Det har generellt varit billigare med rörlig ränta än bunden ränta, även om det så klart går att hitta undantag.
Och den här invändningen:
Eftersom marknaden är effektiv så spelar det vid varje given tidpunkt absolut ingen roll om du väljer rörligt eller bundet. Över tid kommer kostnaden vara den samma. Riskpremie existerar inte eftersom det i andra änden finns de som vill betala för att säkra avkastningen. Det finns således en balans mellan inlånare som vill säkra kostnaden och utlånare som vill säkra avkastningen".
… är inte incitamentskompatibel för banken. Om det inte hade spelat någon roll vilket alternativ man väljer vid något tillfälle så hade banken inte haft någon anledning att ta fram de olika alternativen. Det skulle då kräva att banken agerar irrationellt, vilket man så klart kan betta på om man vill men jag personligen nog skulle undvika.
Swedbank går att förhandla med mycket mer än vad de ger sken av i första ledet. Har precis i veckan bundit om lånen där (ca 50% belåning) på 1 år med ränta 1,07%.
Naturligtvis så har det under en femton år lång period med underliggande tryck nedåt på marknadsräntorna på grund av mer och stimulanser från centralbanker och regeringar varit positivt att följa med trenden nedåt utan lagg. Samtidigt som prognoserna generellt varit fel utifrån att de spått stigande räntor.
Det finns ingen naturlag i att prognoser eller marknaden prissätter fel med perspektivet “marknadsräntorna kommer att stiga”. Utan de kan precis lika gärna ha fel åt andra hållet.
De kan väl ta fram olika alternativ för att individer har olika önskemål? Det är väl inte konstigare än att Coca-Cola och Volvo erbjuder alternativ.