Jag och min fru planerar att köpa ett semesterboende i Spanien med en total budget på 10–12 MSEK (inkl. renovering och avgifter). Vi är i en situation där vi har gott om kapital men saknar traditionell tjänsteinkomst, vilket ställer till det i bankernas KALP-kalkyler.
Vi vill inte bränna en för stor del av vårt privata kapital kontant och söker därför en optimal belåningsstrategi utan att bli “fångade” av dyra Private Banking-lösningar.
Våra förutsättningar:
Arbete: Ingen av oss jobbar idag (tidig pension/FIRE-light).
Privat kapital: 15 MSEK i aktiefonder och på sparkonto.
Bolagskapital: 22 MSEK i likvida medel + en portfölj med onoterade innehav.
K10: Vi har i dagsläget inget sparat utdelningsutrymme.
Nuvarande bostad (Sverige): Värde ca 13,5 MSEK. Belånad till 50 % (1,9 % ränta hos Nordnet).
Vårt mål:
Vi siktar på en belåningsgrad kring 70 % på både Sverigevillan och det nya Spanienhuset. Vi planerar att hyra ut Spanienbostaden så mycket som möjligt när vi inte är där (pga barnens skolplikt).
Hinder och nuvarande alternativ:
Storbank (Sverige): Kan tänka sig att ta över villalånet, höja till 70 % (frigör 3 MSEK) samt låna ut till Spanienköpet. Krav: Att vi flyttar 30 MSEK till deras kapitalförvaltning för att KALP ska gå ihop. Vi vill undvika att låsa upp oss så hårt.
Spansk bank (via Habeno): Erbjuder lån på 10 MSEK. Krav: Att vi sätter in 10 MSEK i deras egna fonder.
Värdepappersbelåning (Nordnet): Vi använder detta idag, men kan inte få loss tillräckligt stort belopp givet den risknivå vi är bekväma med (max 25 % belåning av ISK).
Frågeställning:
Har ni tips på alternativa vägar för att nå 70 % belåning på båda fastigheterna utan att hamna i knät på en Private Banking-aktör med höga avgifter? Finns det nischbanker eller upplägg vi missar när vi saknar förvärvsinkomst och utdelningsutrymme, men har en stark balansräkning?
Kreativ idé: Kan ni anställa er själva i bolaget och lyfta lön (utan att faktiskt arbeta) under tiden som ni söker bolån? Eller bråkar det med karenstid osv?
Ja det är nog ett ganska rimligt antagande att de inte är så lättlurade. När vi nyligen la om våra lån så visade kreditupplysningen inkomst tillabaka till 2023, och banken frågade varför våra angivna löner diffade från den deklarerade inkomsten (föräldraledighet), och bad oss visa tre lönespecar och anställningskontrakt för att styrka den aktuella lönen…
Spontant låter huset alldeles för dyrt för era förutsättningar. Ni har pengar men de är ju låsta/inte fria att användas på olika sätt. Är det inte bättre att försöka hitta en lösning med någon annan bank för att frigöra låneutrymmet på villan (3 miljoner eller mer om de går med på det) och köpa något i den prisklassen som ett första steg?
Tack professorn! Uppskatt inspelet.
Jag håller inte med om att det är alldeles för dyrt för våra förutsättningar. Vår totala belåning i det fallet sett till tillgångarna (bolagets inkluderat, ett bolag som ägs av oss två enbart) är inte särskilt extrem. Det “enda“ som ställer till det är ju avsaknaden av inkomst. Och vill vi kan vi kicka igång löneuttag även om det inte är något vi vill. Vi skulle även kunna upprätta ett till AB, genom att äga ett vardera kan vi möjliggöra lågbeskattat uttag på 320 tsek per bolag och år.
Du har definitivt en poäng i att det vore en lösning att sikta på ett billigare objekt.
Nackdel så klart att vi inte får så bra boende i Spanien som vi önskar. Sen undrar jag då vilken svensk bank (utöver så klart private bankingalternativ) som är öppna för att ta emot kunder utan inkomst. Vet du någon?
Jag tror inte en bank får ställa krav på att få förvalta ett viss kapital för att låna ut pengar. Går det att få banken att återkomma med detta villkor i skrift?
Sen förstår jag inte vad flytten av kapitalförvaltningen till banken har med KALP-kalkylen att göra. KALP-kalkylen tas fram och beräknas oavsett var pengarna förvaltas, eller hur? Det borde dessutom bli billigare och bättre kapitalförvaltning om den inte flyttas till banken men det är en annan historia.
Jag startade eget och blev av med min vanliga lön i januari 2014. Efter en tid fanns det ett kapital i mitt bolag och med detta kunde jag sätta en relativt hög lön till mig själv. Av skatteskäl valde jag dock att inte ta ut pengarna från bolaget som lön (mer än till brytpunkten). Banken accepterade resonemanget och lät mig låna pengar till ett husköp eftersom jag kunde ta en högre lön om jag ville. KALP-kalkylen gick helt enkelt ihop med lite flexibilitet från bankens sida. Kapitalet i bolaget räckte längre än en tremånaders uppsägningstid så det var nog faktiskt så att det var säkrare att låna ut till mig nu, som egen företagare med en bra intjänat kapital i bolaget, än tidigare.
Jag tror det är enklare att ta ut lånet i Sverige jämfört med Spanien. Därför rätt att belåna det svenska huset så mycket det går tror jag.
En tanke när det gäller valuta är väl att man bör ha lånet i samma valuta som tillgången man belånar? Lånet med det spanska huset som säkerhet bör därför vara i Euro tänker jag.
Utdelning från bolaget vill ni i nuläget inte göra så vitt jag förstår? Och de 15 milj behövs till FIRE? Ni har alltså pengar, utan att kunna/vilja använda dem. Och ni har inget givet låneutrymme pga inget kassaflöde. Därav min bild att ni i praktiken inte har råd.
Ändå tänker jag mig att det kanske går att prata med fler banker och ev hitta någon kompromiss på en lägre summa. Har ni fått ett besked av en bank kanske andra kan ge er liknande men bättre bud av annan? Men 12M lär ju bli svårt att få loss helt klart med de förutsättningarna.
I era skor hade jag varit försiktig med att planera för att hyra ut om det behövs för att få ihop kalkylen. Reglerna ändras hela tiden och det politiska trycket är enormt att lösa bostadsbristen i Spanien. Istället för att bygga nytt så klämmer man hellre åt utlänningar som köper
Tack bra input, värt att reflektera kring. Det behövs inte för kalylen men är ändå en del av helheten. Skulle utgivna licenser för korttidsuthyrning och/ eller långtidsuthyrning falla lär det påverka fastighetspriserna.
Vi har redan gjort en stor utdelning som triggade höga skatten (inkomst av tjänst upp till typ 6 msek), så planen är att inte ett till.
Jag förstår hur du menar avseende att vi inte kan/ vill använda bolagets pengar. Tack för dina tankar!
Väntar svar från ytterligare en svensk private bankingaktör, men har inga jättestora förhoppningar att de kan lösa våra utmaningar utan att kräva ett betydande kapital i förvaltning.
Stort tack för all input och att du delar med dig!
Intressant input avseende ställa krav på förvaltning för att låna ut pengar. Det finns i skrift! Och är från en (tro mig) senior person i banken.
Lol ja åtminstone billigare kapitalförvaltning om den sker utanför banken. Men givetvis tar väl banken en större risk att kunden får fnatt, blir speltorsk över en natt och säljer alla tillgångar. Kan ju inte hända på samma sätt i upplägg där banken håller i trådarna kring förvaltningen.
Vill gärna maxa belåning på svenska villan men tror du som mig att det blir omöjligt att få lån med 70% belåningsgrad hos vanlig bank? Min fördom är att det krävs private banking för den flexibiliteten som krävs, med tanke på att vi saknar vanliga tjänsteinkomster.
När det gäller bolån har vi 1,9% ränta idag, de två private bankings jag talat med ligger på 2,35%, så det är faktiskt en viss skillnad.
Vad jag överväger nu är att dra igång en portföljbelåning hos Nordnet, på låt säga max 25% av ISK-portföljen. Tänker också att det kanske går att hitta en fastighetsmäklare som kan skruva upp bostadsvärderingen något, vilket kan ge utökning av bolånet hos nordnet. Dessa saker tillsammans ger inte ett bostadsköp för 10-12 msek, men däremot runt hälften, vilket skulle kunna vara en lämplig start.
Ohoy…
Som jag ser det, vilket kan vara superfel.
Ni har 15M på ISK, 22M i bolaget, vilket är värt hälften på kroppen då ni inte har någon K10 kvar.
Så 35M i riktiga pengar. Dom pengarna ska räck till insats, samt levene för en familj.
Jag hade nog sålt villan i Sve och bytt mot hyresrätt, och använt det kapitalet till Spanien.
Samt med dom 22M i bolaget, köpt en hyreskåk för 45-55M som genererar 3,5M i intäkter. Kanske 2,5 i vinst, vilket är magiskt mot egenkapitalet.
Men vad vet jag, jag är bara en fattig sjöman.
Hälsningar från Franska Rivieran.
Har lite svårt att förstå vad ni egentligen är ute efter. Vad är syftet med bolaget? Har ni inlett en 5:25 eller väntar ni på nya regler? Att ha ett bolag med en summa kapital är ju förvisso bra, men egentligen mest om ni har en plan att få ut pengar i ett positivt cash-flow.
Sedan kan jag tycka att era tillgångar / skulder på papperet ser svagt ut för två dyra fastigheter, varav en av dem “eventuellt” kommer att hyras ut. Det blir ändå en hel del av ert fria kapital som binds upp i två fastigheter.Hade själv tidigare Spanien med i min långtidsplan men det försvann under pandemin. Har flera vänner som bor/bodde i Spanien och det var ingen höjdare. Spanien, trevlig väder på sina håll, men beskattningsmässigt är det sällan optimalt.
Tror att ni bör ta kontakt med en bra oberoende finansiell rådgivare som kan ge er bättre och mer insatta råd än främlingar på ett forum.
Pratade med Söderberg och Partners nyligen ang bolån. Har man dålig KALP men bra med kapital så kunde man visa (skärmdump räckte) hur mycket kapital man har. De tog då 5% av kapitalet och räknade det som ”inkomst”.
Intressant! Är inne på liknande banor. Men några år efter i ackumulationsfasen. Får dock tankeställare nu att jag kanske inte ska bygga upp ser primära kapitalet i bolaget.
Gällande dina utmaningar, kan du inte förvärva spanska fastigheten i bolaget (eller som spanskt dotterbolag)? Den tid ni inte hyr ut kan ni hyra av bolaget.
På många sätt är Spanien optimalt för oss. Men gäller att tänka till med sin skatterättsliga hemvist, mycket kapitalt kan medföra utmaningar med beskattning om man planerar att bo mer än halvårsvis.
