Nyligen fyllt 41 och har varit egenföretagare i över 20 år. Det har gått bra och under åren har jag lyckats köpt på mig ett gäng fastigheter runt om i Europa. Både lägenheter i Alperna, två hus vi medelhavet och ett fint hus hemma i Sverige (där vi bor permanent men hyr ut på sommaren). Totalt värde på mina fastigheter idag är runt 50 miljoner kronor och i lån har jag ca 6,5 miljoner kr. Fastigheterna hyr jag ut (mestadels airbnb) för att få allt att gå runt, jag har ingen övrig verksamhet längre som drar in några pengar till någon lön, utan jag och min familj (fru och två barn) lever på hyresintäkterna från våra fastigheter. Problemet är att jag lägger alldeles för mycket tid och även stress på detta. Med tanke på deras höga värde (vissa har jag haft länge och de har stigit väldigt mycket i värde) så skulle jag ju egentligen kunna sluta jobba helt. Men då måste jag sälja någon av fastigheterna, och det vill jag helst undvika.
Samtidigt tycker jag inte det är riktigt hållbart med hur mycket jag jobbar och sliter med att få allt att fungera. Hyresintäkterna på ett år räcker ganska precis för att täcka hela familjens utgifter. Vi lever jättebra, men absolut inte lyx.
Jag har ingen riktigt att diskutera detta med.
Vad ska jag göra?
Det är så mycket jobb och stress med fastigheterna, och egentligen skulle jag ju inte behöva jobba alls. Otroligt svårt att hitta någon mellanting också. Avkastningen på fastigheterna är ju ingen vidare med tanke på deras värde. Sälja är såklart ett alternativ, men alla har väldigt mycket potential att gå upp ännu mer i värde, men framförallt är det ställen som ligger mig varmt om hjärtat som jag och familjen besöker och semestrar vid varje år. Jag tror på riktigt att om tio år kan fastigheterna ha dubblat i värde. De är väldigt unika med otroligt fina lägen.
Eftersom jag och min fru knappt tar ut någon lön får vi heller inga nya lån, även om de flesta fastigheterna är helt obelånade, de som är belånade är det på ca 30% belåning.
Finns det något jag inte tänkt på?
Kanske bara gilla läget och jobba på, eller bita i det sura och sälja av något.
Det låter som att du gillar att äga fastigheterna och egentligen inte vill sälja.
Vad du inte har tänkt på kanske att det finns risk att äga fastigheter med. Och en dubbling av värdet på tio år vilket du verkar beskriva som “wow” är inte mer än i linje i avkastning jämfört med en normal låg-risk investering på börsen.
Jag äger själv fastigheter, dock inte alls i dina summor än, men jag tycker än så länge om ägandet (underhåll och även uthyrning). Hade jag inte gjort det hade jag enbart haft till mig själv och investerat resten av pengarna.
Om du fortsatt vill hålla på med fastigheter kan en idé vara att sälja delar av ditt bestånd och köpa en eller flera hyresfastigheter. Dessa är oftast ganska enkla att belåna till förhållandevis låg ränta. På det viset har du en månadshyresintäkt som tickar och du kan använda dina belånade pengar till att antingen lägga i en indexfond eller köpa fler fastigheter. Jobbet med fastighetsförvaltning kan du leja ut (behöver dock nog vara 20+ hyreslägenheter för att det ska vara lönt).
Hmmmm… känner igen mig till viss del även om jag har ett liknande upplägg i mindre skala.
Jag tycker att du ska börja med att syna ditt antagande att fastigheterna i södra Europa kommer gå jättebra de närmsta 10 åren. Beroende av vad de ligger så kan det vara tveksamt. Min upplevelse av de mer etablerade länderna på semesterkartan är att de är relativt mättade? Det finns också vissa utmaningar med överturism och extremväder som kan göra södra Europa mindre attraktivt. Jag tycker själv att det vore kul med en uppgång men jag räknar inte alls med en.
Så jag hade börjat med att avveckla den fastighet du gillar minst där. Handen på hjärtat: om det är jobbigt att hålla fastigheterna flytande så är det dags att göra sig av med en eller flera. Ni kan ändå inte utnyttja dem ordentligt med familjen när ni har så pass många.
Mitt råd är att sälja av och sen njuta av livet. Bara för att du tror att värdet ska fördubblas så kanske det inte ens blir en uppgång. Du kan ju behålla det hus ni själva vill åka till när ni inte bor i Sverige. Du behöver inte mer pengar, gör det du vill istället. Om 50 år är du död och då betyder pengarna inget alls.
Att förvalta flera fastigheter på fysiskt olika platser och få in intäkter genom AirBNB tycker jag spontant låter som huvudvärk. Har du undersökt lösningar där en större organisation sköter all uthyrning och admin, likt Skistar kan göra för fjällstugor här i Sverige?
Vilket bra jobb du har gjort, har du räknat om du säljer mestadels fastigheter och ha kvar kanske 2 eller 3 du verkligen gillar och investerar resten i börsen om du kan leva på avkastning av de pengarna?
Grymt jobbat. Känns som du borde boka ett par sessions med Disa som är typ rikedomscoach. Rent konkret så har du vunnit. Du är i nivå 4 på trappan och det är dags att planera för nästa generation och generationsskifte. Om jag var i din sits så skulle jag avveckla hela fastighetsbeståndet. In med pengarna i en global indexfond. Kör en withdrawal på 4% av 50 miljoner per år och leva loppan. Varför krångla med massa jobb. Nu är tiden den begränsade faktorn. Du dubblar ju pengarna på börsen på 7-8 år, utan arbete.
Utifrån låter det inte som en situation som jag hade fortsatt vara kvar i om jag vore dig.
För mig låter det som att du bör avyttra allt utom er huvudbostad och kanske er favorit och mest använda bostad i utlandet.
får du loss 30 mill, räknar med 7 % avkastning har du mycket pengar att leva på varje år utan allt det där jobbet. Du får väl iaf in pengar för uthyrning du gör av befintliga fastigheter, men har sen 2M per år att leva på.
Jag tror du ska skilja på ett par saker här. Om vi struntar i värdet av fastigheterna för stunden, och bara betraktar dessa som ett jobb:
Du jobbar “för mycket”. Du upplever själv att detta är ohållbart. De pengar ni tjänar på fastigheterna idag, som ni tar ut och lever på, det är vad din lön är för allt detta arbete. Tänk på detta som ditt jobb.
Det finns andra jobb som kan ge motsvarande betalt, särskilt justerat efter arbetstid och stress. Känns något av dessa andra jobb lockande, t.ex att ta anställning nånstans, konsulta, driva eget inom något helt annat? Detta är vad du bör reflektera över, vad alternativ-jobbet är.
Ovanstående är baserat på att du vill ha kvar själva värdet av fastigheterna, för du säger själv att de kan dubbla i värde på 10 år. Så låt oss undersöka detta:
Om du behåller fastigheterna och de är värda ~30 miljoner idag, så hade du kunnat få ~60 miljoner om du säljer om 10 år istället. Detta under förutsättning att du behåller “jobbet” du har idag under hela perioden, med allt vad det innebär (stress, arbetstid).
Om du istället säljer fastigheterna idag för ~30 miljoner och sätter in i en indexfond, så kommer det i snitt att öka med 7% per år. Då kommer värdet av indexfonden vara ~59 miljoner om 10 år. Detta oavsett vad du väljer att jobba med under dessa 10 år, du kan göra vad du vill. Notera att indexfonder är avsevärt säkrare som investering än fastigheter.
Ovan har du en rent ekonomisk jämförelse. Det finns två faktorer till:
Du tycker om att äga och besöka dessa fastigheter. Du kan då bo där “gratis”, men tänk på att när du själv använder en fastighet kan den inte hyras ut. Det innebär att det inte är gratis, även om det säkert är billigare än om du var hyresgästen. Räkna gärna på den faktiska skillnaden. Du måste ju räkna bort intäkterna från hyresgästen som kunnat betala dig istället.
Du kan välja att leva på avkastning av en indexfond, utan att lyfta ett finger. Om du vill vara defensiv tar du ut 4% av värdet per år, vilket på 30 miljoner är 120 000 i månaden. Detta kan du ta ut utan att arbeta, och utan att värdet på fonden minskar (det kommer öka i de flesta fall).
Jag tycker du ska vara ärlig mot dig själv vad dina känslomässiga hangups är. Det kan finnas en stor stolthet i att äga vackra fastigheter, som är helt frikopplat från det ekonomiska värdet. Det är ett fullt legitimt skäl att behålla fastigheterna för att det “känns bra”, men låtsas inte att det är ett klokt ekonomiskt beslut ifall det inte är det.
Som redan påpekats: Förutom att det här är en ren gissning ligger det ungefär i linje med vad du kan förvänta dig av globala indexfonder, helt utan eget arbete.
Men, förutom en ökad värdering så får han ju avkastning på X procent i form av hyresintäkter. Detta gör ju att totala avkastningen blir högre jämfört med en indexfond om vi antar samma värdeutveckling på fastigheterna och en indexfond.
Hur skulle det vara med att ta hjälp av en jobb/livsstils coach? Det finns kanske utrymme för att behålla allt men jobba mer effektivt eller lägga ut en del av uthyrningen.
Ja, eller man kan kanske kalla det lön? Det är ju just jobbet för att hyra ut som TS vill komma ifrån. Som varit uppe många gånger tidigare i tråden: Att hyra ut fastigheter är inte en passiv inkomst. Under vissa förutsättningar kan timlönen bli hög, under andra rent av dålig eller negativ.
Det finns säkert upplägg/tjänster som underlättar uthyrningen om TS absolut vill ha kvar alla fastigheterna. Men då kostar de nog en slant så då får man kanske tänka att det är av andra orsaker än ekonomiska man har kvar fastigheterna.
Tack för all input so far. Idag har jag skrivit på avtal med mäklaren för att sälja vid medelhavet (har haft avtalet liggande i en månad men inte klart skriva på), det är helt klart en fastighet där som ger mig mest huvudvärk. Den har mest potential att öka i värde, men stressen och fokuset den tar från mig är inte värt, ja såklart beroende på vad vi får för bud nu när det kommer ut på marknaden.
Finns många kloka tankar och bara få ner såhär mycket input hjälper verkligen.
En grej som gäller i mitt fall när det kommer till fastigheter jämfört med aktier/fonder är att det är jag som har kontrollen, jag har hållt på med semesterboende i 20 år och vet vad jag kan förvänta mig för hyra (avkastning), jag vet vad de har för värde och skulle allt skita sig så är back-upen att jag kan njuta av fastigheterna själv… Jämfört med aktier/fonder så känner jag mig väldigt utlämnad till statistik och faktorer som jag inte kan påverka. Genom åren har jag sparat lite på fonder, varit uppe i 5 mkr, men sen hittat en fastighet som jag hellre vill köpa och lagt in alla pengar där. Behöver lära mig att lita på marknaden, kanske…!?!?
