Välkommen Jonas.
Jag är glad att du trivs med ditt boende.
Hej för ett nytt hus tycker jag att 100.000 i buffert räcker.
Mycket av så kallat oförutsett kan täckas av försäkringar.
Till ett äldre skulle jag vilja rekommendera storleksordningen 300.000 i buffert för huset.
Ja 2 % av byggnadens nyvärde är nog korrekt att lägga undan årligen.
För renovering och underhåll.
Det ersätter ju efter ett tag ovanstående buffert.
Det motsvarar även värdeminskningen vid så kallad ekonomisk livslängd.
Den som lägger undan 2 % per år borde alltid ha pengar till reparationer modernisering och underhåll.
Utan att behöva låna.
Därmed fortsätter huset att leva och det behåller sin ekonomiska livslängd.
Ett sådant hus som som blivit kontinuerligt underhållet, renoverat och är 50 år gammalt är alltså inte förbrukat.
1 gillning
Det var precis det jag tänkte också, så illa kan det ju inte vara, även om det säkert finns skräckexempel.
En bra affär. För Älvsbyhus.
Det är ändå ganska lurigt att köpa nybyggda bostäder då leverantörerna har det så “extremt” tufft med marginalerna (vad ska man tro på)
Tittar man där jag bor i Ulricehamn där A-hus har ett villa området med ocker-priser på sina standard villor.
Villa Hällevik (150kvm 1plans villa) 4 051 600 kr exklusive tomt.
Priset inkluderar byggsats, klimatskal, standardschakt, entreprenad,
bygglov, byggström, kontrollansvarig samt anslutning till VA, el och fiber.
Huset med total entreprenad kostar 3.300 000 kr men nu bakar dem in bygglov/byggström samt anslutningar i villa priset. För detta vill dem ha ytterligare 750 000 kr. Hur räknar man tex på byggström?
Hur många kwh på för ett bygge använder man och undra hur mycket man hel-garderar när det ska ingå i villa priset?
Mycket svårt!
3 gillningar
Hej många firmor har det väldigt tufft på grund av att materialpriserna har blivit svåra att överblicka.
Det var ett stort påslag för de poster du räknar upp så de kanske har tagit höjd för kostnadsökningar eller fördyrningar under byggtiden.
Är verkligen allt med, de kanske har lagt in kostnader för markarbeten också?
Hoppas ni får reda på detta före byggstart.
Bygg ström under bygg tiden är inte stor i förbrukning.
Kan inte uttala mig om denna husleverantör specifikt.
Men oftast är ju det mesta tillverkat i fabrik så byggtiden på plats brukar vara ganska kort.
Vilket innebär att det inte blir så väldigt stor förbrukning till byggmaskiner Boda och tillfällig uppvärmning eventuell torkning av byggnad.
Det vill säga bygström torde röra sig om uppskattningsvis cirka max 10.000.
Förbrukning alltså.
Det är tyvärr krångligt både att bygga nytt och renovera.
Man kan dock förenkla det för sig som köpare.
Det finns leverantörer som har fast pris och man betalar först efter godkänd slutbesiktning.
(Jag är väldigt imponerad över
företag som vågar ge fasta priser i dagens värld).
De hjälper till med bygglovsansökning och handlingar.
Väldigt kort byggtid på plats.
Anslutningsavgifter arbeten med tomt och myndighetsavgifter till kommer dock hos alla.
Det är något ni kan fråga husleverantörerna om.
De kan troligen ge information om cirka pris aktuell ort.
Ni kan även prata med sådana som bygger på området ni har i åtanke.
Fråga vad det har fått betala för att gräva in vatten och avlopp och andra ledningar.
Planerat tomt fylla matjord göra infart mm.
Samt om de kan rekommendera någon seriös markantreprenör.
Kostnad för bygglov och anslutningsavgifter hittar ni ofta på kommuners hemsidor.
Alternativt ringer till kommunen och frågar.
Ett exempel kan se ut så här på bedömd totalkostnad.
Hus med fast pris garage och grund. Har ni en offert på.
Lägg till kostnaden för anslutningsavgifter och bygglov.
Markarbeten på tomt beror på tomt storlek och egna önskemål.
En grovplanerad kommunal Villa tomt som ni inte behöver köra dit fyllnadsmassor eller schakta bort alternativ spränga på:
Räkna med 250.000 i budget.
Då bör ni vara på säkra sidan.
Kan bli betydligt billigare om en väldigt liten tomt.
Men det är bra att ha en kudde i eran kalkyl.
Det kan vara förödande för privatekonomin och småföretagen om husaffärerna går fel.
Det är den absolut största investeringen de flesta gör.
De som renoverar ett hus eller låter bygga ett hus i lösvirke av lokala duktiga entreprenörer.
Entreprenörerna gör sitt bästa med små marginaler.
Om det är seriösa entreprenörer med avtalsmässiga löner som betalar försäkringar och skatt.
Men då materialpriser och komponentpriser inte går att överblicka i förhållande till prisökningar blir det även nästan omöjligt att i förväg bedöma ett slutpris i de fallen.
Materialkostnader för en större renovering eller ett nybygge rör sig ofta om någon eller några miljoner.
Om det för att bara ta ett exempel skulle uppstå prisökningar på 15 % under tiden från start till slutbesiktning.
Blir det ju avsevärda pengar.
Det är inga pengar de lokala Bygg entreprenörerna har i marginal på ett enskilt bygge.
I värsta fall blir det tvist.
Entreprenören går i konkurs.
Bygget stannar.
Detta är ytterligare en anledning till att jag rekommenderar modulhus med verkliga fasta priser till privatkonsumenter som inte har byggkunskaper eller stora marginaler i ekonomin.
Sedan finns människor med väldigt god ekonomi som inte bryr sig om vad det kostar bara det blir som de vill.
Men alla vill vi ju ha en uppfattning
om vad det kommer att kosta.
Rik eller fattig.
En del produktionsmetoder har förändrats genom åren.
Tidigare användes oftast råspont i kombination med takpapp.
Råsponten har fördelar som att den kan ta åt sig fukt tillfälligt och sedan torka ut.
Fungerar som genom trappningsskydd under byggtiden.
Samt underlag för takbeklädnad.
Nackdelarna är att det kostar många mantimmar och material i form av spont och takpapp.
Sponten är organisk och kan med tiden få mögel på växt.
Vilket det ofta blir på kalvindor.
Numera är det vanligt att ersätta råsponten och takpappen med en underlags folie avsedd för ändamålet.
I synnerhet om det är ett vanligt plåttak.
Oftast kombinerat genom trampsskydd.
Fördelarna är färre arbetstimmar mindre risk för mögel i takmaterial.
Lägre materialkostnader.
Det är en lösning som inte bara modulhus tillverkare använder.
Utan får mer ses som en normal produktutveckling och försök till att minska byggkostnader.
Den där folien kanske inte visar sig vara så åldringsbeständig om 20 år?
Problemet med byggindustrin är att man ofta hoppar på helt oprövade lösningar och låter kunden vara försökskanin. Enstegstätade fasader, plastfärgerna tex. Det handlar om att bygga billigare och snabbare, sällan eller aldrig om att bygga bättre för kunden.
3 gillningar
Det har ju tyvärr hänt ibland det du skriver.
Konkurrensen är knivskarp på objekt byggföretagen räknar på.
Ibland väljs billigast möjliga då godkända alternativ.
Men ofta är nya lösningar ett försök att åtgärda sådant som inte fungerat bra.
I det här fallet då råsponten visade sig få mögelproblem och pappen ovanpå råsponten har en teknisk livslängd på cirka 15 till 20 år.
Kan man dessutom kombinera så att det blir billigare för slutkunden så är det väl bra enligt mig.
Parentes: Annars tycker jag att det är ganska svårt att försöka få igenom nya lösningar.
Jag vet inte hur länge jag förespråkade varmgrunder då kryp grunder framförallt utan avfuktare har haft problem.
Gjorde till slut en varm grund själv.
Hade en inspektionslucka så att jag skulle kunna kontrollera golvreglarnas fukt.
Under åren jag kontrollerade golvreglarna. (4 år).
Var det torrare än möbelvirke.
Det såg helt nya ut efter fyra år.
Det är en lösning som kommer att bli vanligare tror jag.
Numera är det en certifierad godkänd lösning.
2 gillningar
Ursäkta mitt sena svar.
I mitt fall om jag mot förmodan skulle fundera över ett renoveringsobjekt.
Skulle jag värdera tomten anslutningsavgifterna och eventuellt restvärde.
Sedan skulle jag räkna bort ytterligare motsvarande demonterings och rivningskostnader som tillkommer innan jag skulle kunna börja bygga.
Personligen tycker jag det är en faktor 10 * tråkigare att riva än att bygga nytt.
Dessutom risker med asbest och Annan s***.
Hålla på riva bort ett gammalt tak panel fönster med mera och köra allting till tippen.
Kan bli många timmar och många resor till tippen även om du gör det själv.
Och mycket tråkigare sätt att tillbringa fritiden har jag svårt och tänka mig.
Det här skulle jag dra av ytterligare
Minst 100.000 kr på.
Som sagt även om jag gjorde det själv.
Sedan som tidigare entreprenör vill jag ju kunna göra en avans om jag säljer till slut.
Alternativt få ett väldigt prisvärt boende.
Summering i mitt fall skulle jag möjligen ge ett anbud på motsvarande tomtens värde och anslutningsavgifter om det är ett total objekt.
Om det inte är ett totalobjekt skulle jag räkna bakvägen vad som är realistiskt att betala.
Det är enklare att börja med obebyggt tomt.
Där har du ju möjligheter att nästan helt påverka hur du vill ha det (inom ekonomiska förutsättningar).
Enligt mig.
Men det är tur Det finns entusiaster som vill bevara gammalt.
Jag vet inte hur man säkrar material i denna bransch men jag som kommer ifrån fordonsindustrin specifikt plåtbranschen så köper man per kvartal vilket innebär att dem vid påskrift bör säkra materialpriset och kunna ge en ganska specifik kostnad?
A-hus är ju ett dotterbolag till familje ägda Derome. Och tittar man på Derome Timber AB på alla bolag så gör dem sjuka vinster och år 2021 med omsättning samt vinst rekord.
Tittar man på tomten som A-hus (derome) äger så ingår detta på deras tomt ”Priset inkluderar marklov och terrasering av tomt och område fram till befintligt skick” som är en separat kostnad på 1 150 000SEK
Då bygg ström inte verkar vara en särskilt stor kostnad så skulle jag säga utav dem 750.000kr så bör anslutning/fiber samt ström kosta oss ca 350-400.000Sek resterande 350.000sek förstår jag inte vad det kan vara. Att ta höjd för ökade priser vid senare bygge blir ju en väldigt konstig kalkyl kan jag tycka? Ska man då ta betalt för att löner går upp? Drivmedel blir dyrare? Hur transparent ska man kräva att dem ska vara då allt i en framtid är en ren o skär chansning.
Just idag känns det som om många försöker göra affärer på ”dyra materialpriser”. Hur kan det fortsatt vara dyrt när det i princip är totalt stopp. 2 av 31 tomter är sålda på ca 4 månader.
Nått säger mig att många fortsatt vill ha höga marginaler som det varit förut. Fortsätter nybyggnation med dessa höga priser och ta höjd för framtida kostnader så kommer dem fortsatt ha extremt svårt som dem redan har.
I och med att bostäder sjunker som en sten så har jag svårt att se att ett renoveringsobjekt blir dyrare i längden. De 15-20% som hus går ner är en stor summa att renovera för som nyproduktion inte tänker/kan sänka sina kostnader på.
Vi kommer naturligtvis ifrågasätta kostnaderna och försöka få en kostnadsnedbrytning på hur man räknat. I min bransch är det vanligt att en köpare kräver detta extremt detaljerat jag hoppas denna bransch har samma möjligheter. I slutet av dagen handlar det om att man inte blir lurad, alla företag har marginaler men dem ska också vara rimliga.
2 gillningar
Här håller jag absolut med dig, rivningsdelen är den absolut tråkigaste delen för mig med.
Men när jag pratat med andra “hemmafixare” verkar de just gilla den här “lätta” delen av någon anledning, så man kanske inte ska generalisera efter eget tycke.
Jag håller egentligen med om att bara bygga nytt är enklare än att hålla på och totalrenovera nåt gammalt, men som jag var inne på i början av tråden så finns det så mycket andra aspekter att ta hänsyn till än totaljobbet (och totalkostnaden).
De bekanta jag har som har gett sig in i att bygga ett nytt hus har nästan i alla fall tyckt att det har varit en ganska påfrestande affär, oberoende på om de har lejt ut jobbet eller ej.
Ofta innefattar det att bo tillfälligt någon annanstans medan jobbet pågår, och att bara koordinera bygget kan nästan vara ett heltidsjobb bara det.
Nu är det givetvis påfrestande att renovera med, men som sagt innan, det går att sprida ut detta över en längre tidsperiod, så det är inte intensivt på samma sätt. Det går liksom inte att bo i ett hus som är 10% byggt, men 10% renoverat går alldeles utmärkt.
Sen kanske det inte passar alla att kontinuerligt ha något renoveringsprojekt pågående i huset, så det får man väl ta till avvägande med.
Hursomhelst har vi en del goda minnen från renoveringarna, som när ungarna åkte pulka (på sommaren) på jordhögarna vid dräneringsjobbet. Eller när de förskräckta springer till sin mamma och utropar “Mamma, mamma, pappa har sönder huset” när jag bryter upp golvet i verandan.
Sen slutligen så sa jag längre upp i tråden att vi inte ens tittade på nybyggen, det är en sanning med modifikation, vi hade faktiskt att köpa tomt och bygga nytt som alternativ.
Modulhus var dock inte på tapeten i något skede.
Det skulle vara lite som att välja mellan en snickarbyggd begagnad möbel i renoveringsbehov eller snickarbeställa en ny. Att åka och köpa möbeln på Ikea var inte ett alternativ.
2 gillningar
Jag respekterar fullständigt att alla är olika och det är kul att det är så.
Försöker ge människor hjälp att även bedöma det rent ekonomiska.
Samt försöka ge en inblick i Hur mycket arbete som kan krävas.
Framförallt för de yngre första gångs köparna.
Oavsett om de köper nytt bättre begagnat eller renoveringsobjekt.
Sedan är jag som jag blev.
Nämner någon ordet totalrenoveringsobjekt (i synnerhet om de vill ha nypris) så springer jag så fort därifrån att till och med Usain Bolt skulle ha haft svårt att hänga med i sin glans dagar!
Ett totalrenoveringsobjekt signalerar potential för mig. Men man måste vara realist och ha kunskap för att kunna bedöma, för det mesta är förmodligen rivningsobjekt och i så fall får kostnaden för det dras ifrån köpeskillingen. Men det kan också vara en oslipad diamant. Gamla orörda hus är ofta i bättre skick än de ser ut. Puts kan återställas och fönster renoveras eller kanske bara målas.
Objekt som är totalrenoverade avskräcker. Det kan vara riktigt gjort men det finns en risk att det inte är så, kanske av ren okunskap, och då måste allt göras om och kanske saneras.
1 gillning
Har följt tråden med stort intresse, då vi har byggt nuvarande hus och har nu ett nytt projekt på gång. Så jag har ändå viss erfarenhet av både kostnader och processerna för ett nybygge, samt olika hustillverkare.
Många har hänvisat till Älvsbyhus när man har pratat om modulhus, men det är bara en i mängden av tillverkare av modulhus. Det finns riktigt bra sådana numera, och eftersom det finns krav på hur energieffektivt ett nybyggt hus måste vara så måste alla tillverkare ha någorlunda välisolerat. Oavsett om de ligger i det billigare eller dyrare segmentet.
Själva har vi hittat en leverantör som utifrån vårt önskemål ritat om ett modulhus så att det passar oss.
Bygga i fabrik är ganska smart då det är skyddat från fukt i själva byggprocessen. Ytterväggar och tak klart på två dagar så att snickarna i lugn och ro kan påbörja innerväggar och annat.
Tipset oavsett om man köper befintligt eller nytt är att ta sig tiden att läsa på och vara noggrann. Lita inte blint på självutnämnda ”experter”, det kan bli både dyrt och dåligt.
Sedan håller jag med TS om att tiden vi har på jorden är det dyrbaraste vi har, då gäller det att ta tillvara på den på bästa sätt.
2 gillningar
Tack för inressant inlägg. Jag tror att det kan hjälpa många, särskilt för de som har tummen mitt i handen och bara vill ha några väggar och tak att bo under.
Först vill jag dock kommentera åsikten att allt förutom tomten, servis och väg fram tlll huset är spekulation. Vad är inte spekulation om själva tomten? Sålde själv ett hus förra året, där mäklaren värderade tomten till drygt sju miljoner. Min uppskattning är att tomtvärdet gått upp från cirka två till sju miljoner på 15 år. Idag skulle nog tomten kosta under fem miljoner. Och det är på väg ned. Tomtpriset är lika mycket spekulation som själva byggnaden.
För det andra så kan gamla hus (pre 1950-tal) ofta ha en mycket bra konstruktion (utom isoleringsmässigt) som är väl värd att bevara. Själva håller vi på att bygga nytt hus i gammal stil. Bl.a. har vi köpt (Blocket) halvtimmer från en riven 1800-talsvilla som vi kommer använda. Det är 65 mm dubbelspontad furu som varit stående timmer. För de som förstår sig på trä är det sådan kvalitet som man fäller en glädjetår när man ser - tätvuxen fura från svensk urskog. Det är virke som i princip kan användas obehandlad till ytterväggar och det står i hundratals år. Försök det med tjafset som finns i dagens bygghandel.
Riktigt gamla villor har ofta en stomme som är överlägsen nybyggda hus, med betydligt finare virke. Vårt första hus var dock ett 1970-talshus som var sektionsbyggt i fabrik. Det var i fint skick och vi bodde där under i princip hela 1990-talet utan att behöva göra något som helst underhållsarbete utom målning av panelen och reparation av skorstenen. Huset står än idag och de olika ägarna sedan dess har inte ens behövt byta asfalt-shingel-taket i original från 1975 ännu.
Sammanfattningsvis så tror jag att din syn på äldre hus är allt för negativ.
Vad jag däremot har svårt att förstå, är de som betalar 5-10 miljoner för ett 70-talsradhus på en tomt med tomträtt. Då äger man ju i värsta fall ingenting. Husets byggmaterial är för dåligt förr att återbrukas och huset kan inte ens flyttas någon annanstans eftersom det är ett radhus. Huset är materialmässigt kanske värt 20000:- på Blocket i materialvärde (fönster, vv-beredare och luftvärmepump mm). Och kommunen äger tomten. Man betalar bara för att bo någonstans. Det är helt annorlunda med ett murmästarradhus på en tomt med äganderätt. Men “bäst” är naturligtvis en egen tomt med en gedigen villa. Men det är jag det.
3 gillningar
Sant.
Det är spekulationsvärde även i tomter.
Eller olika attraktiva.
Där är det dock viss logik.
Kan mycket väl tänka mig att betala en ordentlig peng för en tomt med vacker utsikt över exempelvis hav eller sjö med kort pendlingsavstånd eller centralt läge.
Det jag skrev var för att kunna värdera byggnadens spekulationsvärde i samma område vid given tidpunkt.
Intressant det du skriver att tomterna gått ner så mycket på så pass kort tid.
Jag hoppas att det blir mer realistiska priser även på renoveringsobjekt.
För egen del så har jag sålt hus och stuga och bor numera i hyreslägenhet.
Trivs väldigt bra med det.
Det jag kan sakna är den vedeldade bastun och en del snälla trevliga grannar.
Om ett hus fått normalt UNDERHÅLL (taket hållits tätt, färg, dränering skötts) skulle jag vilja kalla det konstruktionsfel om det behöver renoveras till kostnader att jämföra med nybyggnation efter 50 år.
2 gillningar
Tyvärr finns det i samhället en övertro på att ägande av saker alltid är fördelaktigt och risken med detta tänkande är att mindre kreditvärdiga individer överbelånar sig och sedan hamnar i skuldfällor. Banker och kreditinstitut tjänar pengar på denna önskan om ägande då de genom utlåning möjliggör för människor att äga saker t.ex hus. Att bankerna och kreditinstituten tjänar pengar på detta talas det dock sällan om.
1 gillning
Jag bor i ett 300 år gammalt hus, eller det är väl mer ett litet torp. Min något excentriske pojkvän köpte det för ett skambud innan vi träffades, och nu bor jag också där sedan 2 år, flyttade in mot bättre vetande.
Inte att rekommendera om man vill ha ett enkelt liv!
Är gräsänkling nu och jag är helt överväldigad av allt som kan gå fel. Hittills har ett kranvrede till ena tvättmaskinen börjat läcka när jag öppnar den, och det ligger en död råtta eller nåt och stinker under ett av golven (har åtgärdats med ättika). Och det har bara gått 1,5 vecka av 6! Det är min pojkvän som är den fixiga av oss, jag inser verkligen hur lite jag passar att bo i ett gammalt hus (eller hus överhuvudtaget…) när jag är ensam med allt. Just nu vill jag knappt vara hemma… 
Då har jag inte ens gått in på de kvarstående renoveringsbehoven…
Men det är ju så himla gulligt, är ju ändå väldigt svag för det trots allt besvär och all oro. Kommer dock inte bo här för evigt.
(Förlåt om jag låter negativ, jag är i en känslig fas angående mitt boende just nu)
4 gillningar