För er som funderar på att köpa hus

Jag kan bara hålla med. Det kan bli en riktig fälla att köpa ett gammalt hus som behöver renoveras. Det blir ofta jättedyrt och kräver massor av jobb.
Har själv gjort den resan, med 25 år av arbete, dränering, tak, värmesystem, kök, våtrum, fasad, mm. Köpte för 1miljon 1996 och har renoverat för 2, och dessutom gjort merparten av jobbet själv. Är nöjd med resultatet men med facit i hand skulle jag nog byggt nytt.

1 gillning

Men om du köpt nytt 1996 skulle nog inte renoveringskostnaderna för det vara 0kr idag, eller hur?
Jag skulle inte ändra på vår resa om jag kunde gå tillbaka, men skulle jag sätta igång med ett annat projekt idag skulle jag nog också bygga nytt.

1 gillning

Helt klart är det så men för samma peng hade jag haft ett mer välisolerat hus och sluppit en jäkla massa jobb om jag byggt.
Jag gillar att bygga så det är ok, men jag vill uppmana alla att undersöka noga och göra realistiska kalkyler innan beslut om husköp. Jag gick ordentligt på pumpen och köpte ett tillbyggt/renoverat hus med massor av fusklösningar

1 gillning

Jag tycker ni gör helt rätt som ifrågasätter kostnader.
Samt överväger olika alternativ.

“Kostnaderna för armeringsstål och trävaror steg med 75,7 respektive 59,3 procent mellan mars 2021 och mars 2022. Kostnaderna för järn och stål inklusive armeringsstål steg med 50,3 procent. Kostnaderna inom övriga byggmaterialgrupper ökade också”.

Detta är ett exempel på vad jag hittade som visar hur svårt det varit för mindre byggföretag att lämna fasta priser.
Och hur svårt det kan vara att överblicka slutkostnader.
Och Hur illa Det kan gå för företag som har lämnat fast pris i fel tid.
Oavsett om det är nybyggnation eller totalrenoveringar.

Riktigt stora byggföretag likt Skanska NCC Peab har inköpsavdelningar och helt andra möjligheter för goda materialpriser.
Men även de drabbas av höjda materialpriser.

Den lokala duktiga hantverkaren har inte åtkomst till sådana inköpsavdelningar och rabatter.

Marginalen för byggföretag varierar säkert från tid till annan och ort från ort.
Dessutom är det konkurrensutsatt av svartarbete.
För några år sedan kunde ett mindre entreprenadföretag debitera cirka 500 kr för hantverkare.
Inklusive moms.

Tidigare år kunde de lägga på ett litet materialpåslag.
Dels för risk att ligga ute med pengar för material och administration hantering
Samt ett litet påslag för verksamheten.
Det rörde sig om cirka 10 % på deras egna priser på löpande arbete.

Det vill säga på hantverkarens lön var det ett täckningsbidrag på cirka 50 kr per timme ca 10% på materialet.

Lite längre bak i tiden fick småföretagen lite rabatt från byggmaterial handlaren
Och även fast de lade på sina 10%
Fick kunden samma pris på materialet som de hade fått hos leverantören.
Senare år gav inte material leverantörer någon rabatt att tala om till små hantverkarfirmor.
Då fick ibland kunden bättre rabatter själv.

Både hantverkaren och kunden kanske tyckte att det var bättre att kunden tog och köpte materialet själv.
I det fallen står kunden helt för risken för material kostnadsökningar.

Och ett litet förtydligande så att ni förstår hur små marginaler hantverksfirmor kan ha

Därav mitt förslag att man ska försöka hitta företag som vågar lämna verkliga fasta priser.
Det har varit extrema prisökningar något eller några år.
Hoppas verkligen det normaliseras.

Tack för mig.

1 gillning

Intressant tråd, väldigt lärorikt. Det enda jag inte ser tagits upp är kommentaren “Tyvärr blir många arga när jag påpekar fakta om gamla hus och renoveringsobjekt.”.

Eftersom jag själv köpt renoveringsobjekt så kan jag säga att det inte är uppskattat med såna påpekanden I EFTERHAND. Antalet gamla gubbar som påpekar att man hade kunnat göra ett bättre husköp tar aldrig slut, och man blir himla trött på det. Mitt tips: påpeka inte till folk att de gjort ett dumt misstag - hjälp de komma ur det istället, då blir de mycket gladare och kommer uppskatta att ha dig som entreprenör/vän.

3 gillningar

Jag är förvisso gammal gubbe.
Men jag försöker ge information åt folk i förväg så att de ska slippa göra misstag.

Jag trodde i min enfald att jag hade varit övertydlig om detta.

Men jag är nog sämre än vad jag själv tror på att formulera mig tydligt.

Tyvärr är det så känsloraddat att jag förstod att många kommer att bli arga även om jag noga påpeka att jag ger information i första hand till första gångsköpare.

Baserat på mina egna erfarenheter från byggbranschen och egna Misstag och lärdomar jag dragit av mina egna fastighetsaffärer.

Nu får ni ursäkta jag har inte energi att skriva på ett tag eller att svara på ett tag.

Ta det för vad ni vill det jag skrivit syftet var gott.

5 gillningar

Det här är tråden “För er som funderar på att köpa hus”. Du har förmodligen argumenten klara när de erfarna gubbarna kommer med tips eftersom du valt att köpa ett renoveringsobjekt.

1 gillning

Nu känner jag att jag behöver ge lite ljus över det här med att köpa ett gammalt hus.

För ett år sedan köpte vi ett hus byggt 1910 i totalt renoveringsbehov. Huset var inte beboligt. Jag var livrädd och Anticimex gubben sa flera ggr att vi skulle få diverse överraskningar under renoveringen även om han som besiktat huset under besiktningen inte sett något konstigt.

Vi blåste hela huset och idag är det väl bara stommarna kvar och det är idag således totalrenoverat samt även fasaden som såg hemsk ut när vi köpte det. Vi stötte faktiskt inte på så många överraskningar och idag då allt är bytt och nytt så är det fantastiskt att bo här. Vi har dessutom låga driftkostnader trots att huset är 300 kvadrat stort och gammalt. Vi har lagt ca 2 miljoner på renoveringen och det hade knappast ett nyproducerat attefallshus i denna storleken med materialvalen som vi gjort kostat. Har haft väldigt många hantverkare så det är inte heller så att vi gjort allt själva.

Men det viktigaste av allt som jag egentligen vill komma till är att ofta när man köper hus så ska det också estetiskt tilltala en. Det handlar alltså inte bara om att köpa ett funktionsdugligt hus med låga driftkostnader. Jag hade aldrig bosatt mig i någon massproducerad låda eller något modulhus eftersom dem husen inte tilltalar mig. Sen är det ju så överlag att gamla charmiga hus som inte ser ut som en låda många ggr kostar desto mer just för att de har en charm som många hus som byggs idag inte har (gäller även sekelskiftslgh som ofta är dyrare än något byggt på senare år) Med det sagt så handlar det oftast om att inte bara köpa något beboligt utan det ska också vara estetiskt tilltalande och själva estetiken har ett värde i sig!

7 gillningar

Håller me dig…
Äldre hus har oftast bra stomme… Spar man många tidtypiska detaljer är de kanon…
Jugendstil som hus från 1910 är dom snyggaste… Äldre hus är i min mening är de snyggaste när dom är ordningjorda…

Prismässigt så är det bland de sämsta orsakerna att gå på vid hus :person_shrugging:.

Vi fick vårt hus typ 20% billigare än snittet enbart pga föregående ägarna hade ett speciellt etiskt sinne samt tycker om väldigt färglada tapeter med olika färger i samma rum. Hade ett rum med blandat knallgul och snorgrön tapet där en board i mitten delade tapeterna, samt ett annat rum där man hade rött + brunt också delat med board.

Tog oss en helg att måla om rummen samt fasad + fönster fick bli vid nästa ommålning men just bristande estetik sparade oss några hundratussen på inköpspriset :person_shrugging:.

4 gillningar

Kul att allt gick bra med renoveringen och att ni verkar fått mycket och vackert hus för pengarna :slight_smile:

Håller med om att mycket av charmen med äldre hus är svår att uppbringa i nya. Jag undrar om det inte byggdes mer för att man skulle trivas i bostäderna förr medan att det nu byggs för att tjäna pengar. Folk som ska köpa kollar mer på yta än takhöjd :wink:

Den dagen vi kikar på nåt annat blir det nog antingen modernt nybygge med genomtänkta materialval/lösningar eller just ett gammalt hus.

2 gillningar

Sen får man också ta med sig i jämförelsen att de gamla hus vi idag tycker är fina är ju de som var riktigt fina och exklusiva när de var nya och endast ett fåtal hade råd att bygga.

1 gillning

Så behövet det inte vara. Titta på alla fina gatuhus, t.ex längs Skånes kuster. Det finns en mängd fina Skånelängor också. Och många öde torp i Småland som ingen vill ha men som är fantastiskt vackra och genomtänkta, om än slitna.

Varför finns inte alternativ 3… Att köpa ett bättre begagnat hus. Exempelvis ett hus byggt för 10 år sedan med platta på mark, vettig uppvärmning och relativt fräscha innemiljöer. Våtrum är väl dyrast och har livslängd på säg 20–30 år, så det finns fortfarande livslängd kvar.

1 gillning

Ja jag var såklart lite kategorisk. Men om man tex tycker att det är för låg takhöjd i dagens bostäder så är det ju inte gamla arbetarbostäder man ska leta efter,då är det ju de “finare” bostäderna från förr som gäller.

Jag uppfattar att modellen som presenteras i den här tråden främst är relevant för boenden utanför storstadsregionerna. Där är avstånden som regel stora, tomter inte överdyra och man har därför ofta hyggliga valmöjligheter. Ett nytt hus behöver inte automatiskt innebära att man hamnar vid världens ände och får enormt mycket längre avstånd till allting än om man bor i ett äldre hus.

I en större stad är området normalt en mycket mer central fråga än själva huset. Sedan kan man ju ändå räkna på drift och underhåll men det är knappast relevant att ha det som “huvudkriterium”.

Jag bor själv i ett radhus “av villastorlek” i en samfällighet. Mycket av de system som man i en villa behöver äga/finansiera själv finns hos oss hos samfälligheten. Det innebär väsentliga stordriftsfördelar både gällande den löpande driften och investeringar (förnyelse) i själva systemen. Huset är byggt 1980 och jag köpte det för 10 år sedan. Vi har gjort en del investeringar men det handlar inte om några jättebelopp. En del saker hade säkert gått att lösa billigare också. I ett äldre hus med alla system i själva huset skulle kostnaderna helt klart bli betydligt mycket högre. Min bild allmänt är att de gemensamma systemen underhållits väl under åren. Mitt hus har försummats en aning tidigare men det är ju inte hela världen.

2 gillningar

Man får ju skilja på sånt som går att ändra på med lite ytrenovering och annat.
Själv har jag en böjelse för mansardtak, nu har inte vårat hus det vilket grämer mig lite, men det var ingen showstopper för oss. Om det skulle varit det hade det blivit ganska dyrt att ändra på i efterhand.

Men ja, när vi letade hus så gjorde vi lite som ni, vi ville inte betala premium för “snygg inredningstil” som passar någon annan.

1 gillning

Tog mig energi för att skriva ned en fantasi.

Så här skulle jag göra om jag blev sugen på hus igen.

Ni förstår redan att jag skulle köpa modulhus.
Då jag redan vet att jag inte kan bygga billigare själv och Hur mycket tid Det går åt.
Helst med varmgrund.
I mitt fall nog det enda tänk bara alternativet för grund.
Planlösning med mera i modulhusen går att ändra på utan större kostnader.

Solcell och mindre batteripack som jag skrev.

Cirkulära duschar typ Orbital.
De sparar in stora mängder vatten samt Energi i jämfört med en vanlig dusch.

Ta reda på regnvattnet från taken som samlas upp i nedgrävd isolerad tank avsedd för vatten och ändamål.

Gärna cirkulera och syresätta vattnet i tanken med en liten pump så att det inte blir stillastående.
Tanken skall kunna rengöras skyddad mot tjäle skadedjur insekter och skyfall.

Regnvatten kan användas till att fylla poolen istället för med kommunalt vatten.
Att vattna gräsmatta och växter.

Ett sandfilter för att hålla vattnet rent.
Efter sandfiltret duger det oftast för att använda till toaletter duschar diskmaskiner tvättmaskiner.
Ibland är det tillräckligt rent även utan sandfilter men man ska inte chansa.

Ta ett prov före användning.

Det kan vara förorenad luft i vilka föroreningarna i värsta fall kan följa med i regnvattnet.

Det går även att använda till dricksvatten men då bör man försäkra sig om ytterligare reningssteg.

Bad dusch och gråvatten även om det kommer i liten mängd, tack vare cirkulär dusch, moderna tvätt och diskmaskiner med låg vatten och elförbrukning.

Skulle jag rena innan det används till att vattna växter, eller för att låta infiltrera ner i marken/grundvattnet.

Då har jag bara lånat vattnet ett tag av naturen utan att förorena eller rubba grundvatten balans.

Inte använt dyrt kommunalt vatten.

Ett bättre miljösamvete även där.

Skulle i mitt fall försöka hitta en tomt som jag inte måste tvångsansluta vatten och avlopp till kommunen.

Det har börjat kosta väldigt stora pengar.

Det verkar ligga kring 250.000 eller mer i många kommuner.
Med tillkommande kommunala rörliga avgifter för vatten och avlopp.

För det pengarna får en fastighetsägare en normal Borrbrunn med pumpanläggning och ett minireningsverk.

Kostnaden för borrbrunnen och pumpanläggningen kan ibland delas upp mellan flera fastigheter.
Även kanske kostnaden för eventuellt minireningsverk.

Jag skulle klara mig med regnvatten.
(Normal nederbörden i Sverige på ett år varierar mellan 500-1300 mm. 1 mm regn på 1 m2 är 1 liter.
Om ni har takyta på cirka 200 kvadrat kan ni via taken samla in mellan 100 000-260 000 l per år.)

Om regnvatten används och gråvatten/spillvatten leds tillbaka till marken efter rening försvinner även behovet av en cirkulär dusch.
Det blir en naturlig cirkulär dusch och vatten användning.

Dock får man inte energibesparingen som typ en Orbital ger.

Men de kostar ganska rejält med pengar.

Med dessa förutsättningar skulle jag kanske inte lägga pengar på typ Orbital. Skulle räkna i detalj.
(En annan sak om man har kommunalt vatten och avlopp.)

För att göra det lätt för mig med avloppet skulle jag sätta ett minireningsverk. (Även fast jag skulle kunna göra ett bra eget reningssystem för svartvatten.
Men det är tyvärr krångligt med myndigheter och tillstånd).

Efter rening i minireningsverk skulle överskottsvatten infiltrera ner i marken.

Kanske skulle jag göra ett extra slutfilter/förfilter själv där jag skulle ha biokol för att absolut garantera att medicin rester mm försvinner från avloppsvatten.

Det skulle det bli mycket låga pengar för vatten och avlopp och extremt miljövänligt.

Elbilen som jag skulle fantisera dit också skulle ha noll i rörliga bränslekostnader.

OK det var min hus fantasi.

Jag kanske inte svarar på ett tag igen.

Har det fint!

2 gillningar

Allt de där låter väldigt bra utom modulhus för min del… Skulle välja lösvirkeshus för allt handlar inte alltid om att de ska vara billigast, utan mer för min del kvalite…

2 gillningar

Någon som kan förklara för en oinsatt. Kvaliteten på materialet är bättre i ett hus byggt av lösvirke gentemot modulhus? Använder modulhus en helt annan standard av material, eller vad är det som får det att skilja så mycket?