Nu funderar vi på om det är smart att köpa en etta där vi bor i en närförort till sthlm. Och bara hyra ut den och låta den gå upp i värde. Och låta pengarna växa där några år, för att sen kanske kunna köpa hus. Men det är mycket vi inte kan och det är nåt kanske vi inte tänker på? Jag står inte på vårt hyreskontrakt och jag kan få lånet för den summan som en etta kostar. Men hur är det att ha en bostadsrätt i sthlm och bara hyra ut den, får man det?
Oftast får man INTE bara köpa den och hyra ut.
Är ganska ovanligt att det tillåts på vanliga BRF.
3 gillningar
En bekant till mig är ”insider” i bostadsbranschen och gjorde exakt såsom du beskriver här i finanskraschen 2008. Han köpte då en bra lägenhet till ett tydligt underpris mitt i dippen, som i sig var relativt kortvarig. Skillnaden mot vad du beskriver här är att den säljaren hade köpt först och var därför i tvingande behov av att sälja vid en given tidpunkt. Det läget är sannolikt vanligare för lite större boenden när man har minst två barn och letar efter objekt som uppfyller väldigt specifika krav. Då utsätter man sig samtidigt för en tydlig risk och det kan den förslagne välja att utnyttja.
2 gillningar
aah, såklart!
Generellt är det svårt att hyra ut bostadsrätt. Det behövs oftast skäl som studier eller arbete på annan ort.
—————————-
Här kommer mina tankar och råd till er.
Först lite frågor:
- Hur gamla är ni ungefär?
- Hur gamla är barnen ungefär? Vill ni ha fler barn?
- Bor ni i innerstad, närförort, förort, ytterförort? Var skulle ni vilja bo?
Du skriver att ni båda är frilansare, och att du är koreograf. Om din partner inte frilansar i något tydligt distansyrke (grafisk designer, redovisningsekonom, programmerare, etc) eller i ett väldigt lokalt yrke (lärare, sjuksköterska, etc), och också behöver pendla, så tror jag verkligen inte på förslagen ovan med att pendla långt från Nyköping/Strängnäs/Trosa/Gävle etc. Blir otroligt mycket tid som försvinner.
Du skriver att ni sparar 9% eller 5600 kr. Jag antar att procenten är på nettolönen. Det ger en total månadsinkomst netto på 62 000 kr, eller 31 000 kr per person. Det är en hel del pengar. Om att bo i hus verkligen är ert mål, så tror jag ni kan ändra bland utgifterna och spara betydligt mer.
Det sättet jag skulle rekommendera att göra det på är att gå igenom alla utgifter 12-18 mån tillbaka och se vad ni faktiskt lägger pengar på. Jag har själv gjort detta och slagits av både hur lite vissa saker jag verkligen värdesätter kostar, och hur mycket det ibland springer iväg på annat.
Jag tror att ni efter en sådan övning troligen kan sänka utgifterna från 56500 kr till 30000-40000 kr. Om inte annat är det en nyttig övning för boendet i hus, oväntade kostnader kommer lätt och dagens ränta kan både dubblas och tvådubblas, iaf teoretiskt.
Låt oss räkna på ett sparutrymme på 20 tkr istället. Om ett år är ni då uppe i 520 tkr, vilket ger utrymme till objekt för 3.5 mkr, och om två år 5 mkr. Många sparar längre tid än så, men med era goda inkomster kan det gå snabbt, om ni vill och om ni prioriterar det högre än det ni lägger pengarna på nu. Det är dock svårt att ta det beslutet utan att se siffrorna, därav förslaget att gå igenom och kategorisera utgifter 1 år bakåt.
Det kan också vara möjligt att få blancolån till en del av kontantinsatsen. Många banker säger nej, men bland annat SBAB har med det. Du kan testa era förutsättningar i deras kalkylator: Se hur mycket du kan låna och vad vi kan erbjuda dig - SBAB - SBAB När jag fyller i den med lite gissningar om er situation, så verkar de väldigt villiga att ge blancolån, troligen pga era relativt goda löner. Ni kan potentiellt köpa redan nu.
För de beloppen går det att hitta åtminstone radhus inom SL:s spårbundna kollektivtrafik. Om priserna fortsätter uppåt, så kan ni byta till hus senare, om de går ner eller står still bor ni iaf i ett trevligt radhus.
Angående risken för nedgångar, så skulle jag hantera det genom att undvika att köpa något som jag inte ser att jag kan bo i minst fem år framåt, särskilt då ni redan nu säger att ni söker större, och att ni har en hyresrätt som går att byta med.
Gällande specifika områden, så skulle jag kolla efter radhus i antingen Vallentuna/Åkersberga eller Upplands Väsby. Båda är trygga områden, med spårbunden kollektivtrafik direkt till Stockholms innerstad, med priser ni kan nå på 1-2 år. Alla trivs dock inte så långt från stan. Det beror mycket på vad man själv vill och värdesätter. Till exempel har jag ovan skrivit om spårbunden kollektivtrafik två gånger. Det är viktigt för mig, men om det inte är viktigt för er finns det radhus i den prisklassen i både Tyresö, Haninge, Värmdö, till exempel.
Här kommer lite ”hacks” som inte är centrala, men som kan vara kul att tänka på om ni är intresserade och orkar optimera ytterligare, utöver det viktigaste, sparandet.
- Om man vill få pengarna att räcka längre och är händiga kan det i vissa fall löna sig att köpa renoveringsobjekt, och lägga tid på att fixa till det själv. Det kan också leda till massa stress och att man går isär. Notera att det verkligen beror på objekt. Jag har personligen sett renoveringsobjekt som gått för summor som gör att man antingen tjänar 0.5 mkr på renoveringen, eller förlorar lika mycket.
- Om man prioriterar värdeutveckling, så går det att spekulera i vilka områden som kommer gå upp mer i pris än andra, och välja därefter. En sådan mekanism är ifall kollektivtrafik ska byggas till området. Om det är snart, är det förmodligen redan inprisat, men om det skall vara klart om 5-10 år, så tror jag att det finns chans att göra klipp. Med så lång horisont finns risken att det planeras om, men det är också lite därför det inte är inprisat redan.
- Om ni vill fortsätta spara för att gå från radhus till hus i framtiden, eller för något annat syfte, är ett ”hack” att hålla ned boendekostnaderna genom att hyra ut en del. Beroende på familjesituation kan det fungera bra med inneboende. Ett annat sätt är att ha en separat del för detta. För just radhus, eller snarare kedjehus, så har jag sett flera hemnetannonser där garaget är ombyggt till uthyrningsdel. Jag har också sett några radhus i västerort med två ingångar. Detta skulle kunna dra in 5000-10000 kr i månaden extra, vilket behöver vägas mot krånglet och den mer begränsade marknaden att köpa ifrån.
————————/
Du skriver också om hyresbostadskarriär. Det är fullt möjligt att göra en sådan, även om det inte är lätt heller. Det finns bytessajter, där man kan ha sin lägenhet upplagd en längre tid för att se om någon nappar.
En sista sak jag kom att tänka på är att du skriver att ni båda är frilansare. Om det är så att någon av er tjänar över gränsen för statlig skatt, så kan det vara befogat att göra det i ett eget aktiebolag, om ni inte redan gör det. Om ni gör det genom egenanställningsföretag, så kan det också finnas pengar att spara på deras avgift. Slutligen kan det vara värt att ta en kik på eventuell tjänstepension, det är något man ofta får ansvara för själv som frilansare.
6 gillningar
Men om ni funderar på att faktiskt köpa en lägenhet i området där ni bor, varför inte helt enkelt köpa en som är tillräckligt stor för er att bo i själva? Ni får ju förhoppningsvis ner boendekostnaden (eller möjligtvis ungefär samma kostnad) samtidigt som ni får hävstångsfördelen av bostaden.
Sökte t.ex. på Hemnet på lägenheter med 3 rum under 2 milj i hela Stockholms län och fick 124 träffar. Går man ner till 2:or blir det nästan 300 st.
1 gillning
Jag tror det finns en hel del fällor när det gäller billiga lägenheter men det kunde ju helt klart vara värt att använda som sorteringsinstrument. Säkert handlar det inte främst om enstaka lägenheter som är billiga utan om områden med generellt lägre priser. Om man sedan utvärderar de områdena så kan ju vissa framstå som hyggliga.
Spåret med uthyrning är generellt väldigt intressant, särskilt om det gäller att hitta områden som dels har något lägre prisnivå dels hygglig efterfrågan på att hyra rum. Iom att uthyrning inte är något standardupplägg finns det helt klart möjligheter kopplat till det. Du kan hitta ett objekt som är perfekt för att kunna hyra ut ett rum i utan att alla andra som är intresserade av objektet har tänkt precis samma sak.
1 gillning
Och med i den sökningen får du lägenheter i Flemingsberg som har en avgift på 8000 kr. Så man får filtrera lite till för att få vettiga bostadsrätter.
3 gillningar
Det behöver inte specifikt vara en dålig idé att köpa en sådan lägenhet. Jag menar nu specifikt en lägenhet med högre avgift i det specifika området Flemingsberg. Däremot måste man vara medveten om att volatiliteten i “sämre” områden är större än i mer stabila områden. När arbetslösheten ökar så ökar den mer i dessa områden och priserna går ner fortare. När konjunkturen går upp så märks det mer och snabbare där. Så länge du ser till att köpa i rätt prisläge så kan du i princip göra en riktigt bra affär. En aspekt i Flemingsberg är också närheten till högskolorna där. Vill man hyra ut rum så lär möjligheterna vara goda.
1 gillning
Syftet med min sökning var bara att visa att det finns en hel del objekt på marknaden inom TS budget. Vad jag såg så var det bara en handfull som hade avgifter på 8000 kr.
Dessutom - en hög avgift är inte nödvändigtvis dåligt. Det viktiga att tänka på är att detta bör återspegla sig i lägre pris.
Men det kan också vara värt att vara medveten om att marknaden, enligt mig, inte verkar prisa in avgifter helt korrekt. Om vi antar att räntan är 1,5% och man hittar en lägenhet med 1000 kr lägre avgift än en annan likvärdig, så motsvarar ju det räntekostnaden för ett lån på 800 000 kr. Det är alltså fullt rimligt att värdera en sådan lägenhet hela 800 000 kr högre! Men riktigt så verkar inte marknaden fungera, utan avgiften tycks ha ganska liten inverkan på priset.
Naturligtvis får man ta i beaktande många parametrar, men generellt så verkar objekt med låg avgift vara “billiga” när man räknar lite på det.
1 gillning
Det är också en realitet att många föreningar har för låga avgifter. Det är attraktivt att ha det eftersom det ger högre lägenhetspriser. Det kan finnas anledning att titta på hela bilden kring ekonomin och inte fokusera bara på avgiften.
Det är stor skillnad mellan större och mindre lägenheter, räknat i kvm, inte bara i rum.
1 gillning
Det är inte säkert att hyresvärden tillåter att du äger en bostadsrätt samtidigt som du hyr.
1 gillning
Där vi bor i en förort verkar utgångspris för en 3a resultera i en någorlunda lik total boendekostnad som för vår hyresrätt, enligt uträkningen på hemnet/SBAB. Insatsen är dock ett har 100tkr mer än vad vi har råd med nu. Men vad den faktiskt säljs för blir några tusen högre än vår hyra nu. Vilket vi i och för sig skulle ha råd med eftersom vi sparar mer än några tusen nu. Frågan är väl hur smarta vi är om vi läger allt som vi har på en bostadsrätt i Stockholm i det här läget. Vi skulle ha råd med högre räntor men inte för höga.
Fantastiskt. Tack! här har vi lite att tänka på. En aspekt är att vi tycker väldigt mycket om området som vi bor i. Här skulle vi kanske kunna sparar några hundra tusen till och köpa nåt likt det vi har. Men frågar är om vi vågar lägga allt vi har i en bostadsrätt. Om det blir en krasch eller för höga räntor så är vi lite körda.
Vad kostar en trea i området ni bor i och gillar? Vad kostar en fyra?
Jag skulle försöka köpa fyran direkt, om behovet ändå finns snart. Hur snart?
Det är utropspris cirka 2,7 men har nu gått upp till 3,7 för en 3a…
Fyrorna börjar på 3,5-4 milj.
Jag skulle hemskt gärna köpa men vi har verkligen inte råd med insatsen.
En liten uppföljning. Jag blev lite klokare, men jag förstår också hur mycket jag inte vet. Det har faktiskt dykt upp ett hus som vi kanske kan köpa, men då dyker många andra frågar upp som jag nog tar i en annan tråd. Tack alla för all hjälp.
2 gillningar
För länge sedan så bodde min svärfar i Katrineholm och jobbade centralt i Stockholm. Jag bodde i närförort i söder och jobbade i Kista. Han hade kortare tid dörr-till-dörr än vad jag hade. Och då kunde han jobba på tåget också.
2 gillningar
Hmm… är det jag som har otur när jag tänker? Tänk dig att du köper en bostad för 1 000 000:- (med 85 % belåning) och priserna sedan halveras. Då har du, när du sålt din lägenhet, en skuld på 350 000:- kronor. Om du då vill köpa en annan lägenhet som tidigare också kostade 1 000 000:-, och som nu kostar 500 000:- så behöver du 75 000:- i handpenning och ett lån på 425 000:-, men allt du har är ju en skuld på 350 000:-. Låter inte som att det är möjligt att byta bostad till en motsvarande i detta scenario.
Vad är det jag missar?
Nja. Du missar inget. Jag räknar dels inte med en -50% nedgång (Var -30% under 90-talskrisen).
Sedan tänker jag också utifrån perspektivet att man bor åtminstone 5 år och därmed amorterar 2% årligen vid 85% belåning. Efter 10 år med obligatorisk amortering har man alltså en belåningsgrad runt 65-70%.