Hur delar vi min bostad? (upplägg, skatt, juridik)

Vardagsekonomi
1

Hej alla! Ny på forumet, “gammal” på RikaTillsammans :slight_smile:

Jag och min sambo har varit tillsammans i 10+ år. Vi har varit sambos i 5+ år. Vi är “DINK”, och kommer fortsätta att leva så.

För ungefär 8 år sedan köpte jag en lägenhet i Stockholms innerstad. När jag köpte den här lägenheten var min (då) flickvän väldigt engagerad i sökandet och “processen”. Även om det var tydligt för oss båda att det här var “min lägenhetaffär” så var det ändå på ett “förhållandeplan” något som engagerade oss tillsammans. Det var en kul tid för oss!

Jag har som sagt bott här i 8 år, och under 5 av de här åren har jag och min sambo bott här tillsammans.

Lägenheten är idag värderad till 5 000 000 SEK. Lån på lägenheten är 2 000 000 SEK. Ungefärliga siffror och belåningsgrad.

Jag och min sambo vill att hon ska äga halva lägenheten tillsammans med mig, och ta över halva lånet.

Vi vill göra detta genom “gåva”. Det finns av olika anledningar inget intresse för att min sambo ska köpa halva lägenheten av mig till marknadspris. Vi vill helt enkelt bara “dela upp detta” genom gåva rakt av.

Vi har försökt sätta oss in i hur detta ska gå till, men blir inte riktigt kloka. Vi har tagit hjälp av “30 minuter gratis juridisk hjälp”, men insåg väldigt snabbt att det där bara är ett samtal för att få oss att köpa en tjänst, snarare än att det faktiskt är någon juridisk hjälp. Personen vi talade med pratade både fort och krångligt, och man lämnades med känslan att allt är övermäktigt. Det var säkert poängen.

Vad vi förstår så krånglas detta till av att det finns lån på lägenheten. Om jag hade ägt hela lägenheten (utan lån) hade jag kunnat ge halva lägenheten i gåva till min sambo. Men, eftersom det finns lån, där min sambo ska ta över halva lånet, så blir detta något annat. Något som också får skattemässiga effekter.

Det är detta vi inte riktigt förstår, och hoppas att någon klok person här kan hjälpa oss att reda ut.

Det vi vill uppnå är alltså:

  • Lägenheten som idag ägs av mig och är värderad till 5 000 000 kronor ska delas mellan mig och min sambo
  • Min sambo tar också över halva bostadslånet som är 2 000 000 kronor
  • Jag äger 50% (2 500 000 SEK) av lägenheten, min sambo också
  • Jag har 1 000 000 SEK i bostadslån, min sambo också

Hur gör vi detta “genom gåva” i den utsträckning detta är möjligt?
Vilka blir de skattemässiga effekterna här?
Går det att undvika att betala skatt här, vilket vi kan tycka vore rimligt, och istället betala skatt “som vanligt” den dagen då vi faktiskt säljer lägenheten? Vi kan inte se att det borde bli någon som helst skillnad någonstans skattemässigt? (Dvs, vi försöker inte lura staten :smiley: )

Tack på förhand för input!

2

Gift er. Tio tecken.

5 gillningar
3

Om din sambo tar över lån eller betalar något så räknas det som ersättning.

Om ersättningen är lägre än taxeringsvärdet är det att anse som gåva.

Om ersättningen är lika med eller högre än taxeringsvärdet ska det behandlas som försäljning (avyttring).

Jag förutsätter att 1M är lägre än taxeringsvärdet. Det blir då en gåva. Skatt betalas då först vid försäljning.

Avseende banken så ska de godkänna din sambo, som då får överta halva lånet.

Ni skriver ett gåvobrev.

Brf ska godkänna din sambo som medlem.

Meddela banken.

Lätt som en plätt :slight_smile:

4

Lägenheter har inget taxeringsvärde. Själva föreningen har ett taxeringsvärde, men inte en enskild lägenhet.

5

Stämmer, lägenhetens taxeringsvärdet beräknas utifrån andelen i brf.

6

Det gäller bara fastigheter! Bostadsrätter är lös egendom och då används istället “delningsprincipen” vilket tittar på marknadsvärdet och delar upp proportionellt mot ersättningen. Alltså om ersättningen är hälften av marknadsvärdet av det som ges så blir hälten gåva, hälften försäljning.

Det du pratar om gäller inte alls här! Det du pratar om kallas huvudsaklighetsprincipen som tillämpas på fastigheter men inte bostadsrätter!

7

Vi räknade så med ok från skatteverket, vår brf och banken.

Men vill man vara helt korrekt så visst 40% = försäljning, 60% = gåva. Då blir man beskattad för delen som räknas som försäljning.

8

Inte möjligt då skatteverket har vägledning på detta som specifikt skiljer på delningsprincipen och huvudsaklighetsprincipen, vid bostadsrätt vs fastighet:

Bedömningen av om en överlåtelse skett genom köp eller gåva görs efter andra principer än för fastigheter. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den s.k. delningsprincipen. Om en bostad har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Så stor del av bostadsrätten anses såld som ersättningen utgör av marknadsvärdet på hela bostadsrätten (RÅ 1988 ref. 22 och RÅ 2009 not. 48).
Gammal länk här är senaste:
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2026.7/2747.html

9

Jag är medveten, som jag redan konstaterat.

Vi gjorde så alldeles oavsett och det kan du få tycka vad du vill om, det är fortfarande så vi gjorde. Sen om skatteverket blivit mer strikta eller ej kan jag inte säga något om.

Man kan undvika skatt om man inte börjar pilla i lånet, justera istället med samboavtal och skuldebrev. Är ett alternativ.

10

Blir ni granskade så kommer ni bli upptaxerade.

Det är helt enkelt felaktigt gjort.

Rent juridiskt är även ett skuldebrev en ersättning. Så i princip skattefusk att göra så.

11

Jag hör dig, fortfarande, såklart blir det en ersättning om det finns en koppling till överlåtelsen.

12

För TS är väl giftemål en utmärkt lösning utan att faktiskt ändra ägandeskapet? Dock inte om det finns särkullbarn…

13

Ja eller bara fortsätt som det är nu.

14

Jag är tveksam till att det finns någon bank godkänner som två lån på samma bostadsrätt.

15

Tack för alla svar.

Juristen sa att det i vår situation handlar om det som kallas för “blandat fång”, där det både blir gåva och köp. Vi tolkar att “köp” är ofrånkomligt eftersom min sambo skulle ta över halva bolånet.

Så frågan är någonstans vad detta innebär för oss. Jag antar att man då måste lyfta in marknadsvärde här. Och min sambos övertagande av “halva lägenheten” och “halva lånet” skulle innebära, från Skatteverkets perspektiv, att min sambo "betalar mig 1 000 000 kronor för 20% av lägenheten, och att hon får resterande 30% som gåva? Och att detta då innebär att jag måste betala någon sorts skatt på de 1 000 000 kronorna? Och det är lite här skon klämmer: det har ju egentligen inte skett någon finansiell transaktion där jag fått 1 000 000 kronor som jag kan skatta på.

Vad exakt händer om vi gifter oss, rent juridiskt, kopplat till bostadsrätten? Det är väl knappast så att min sambo automatiskt blir delägare av lägenheten bara för att vi gifter oss? Du får väldigt gärna utveckla lite vad ett giftermål faktiskt skulle innebära i den här situationen.

Sen vill jag understryka att ditt inlägg ändå är ett väldigt trevligt förslag! Vi får återkomma till den frågan. :slight_smile:

Det finns inga barn iblandade i detta på något sätt.

Jag förstår inte riktigt gällande “två lån”: det är ju fullt möjligt för två sammanboende att ha ett gemensamt bolån mellan sig. Jag kanske var otydligt i min formulering. För övrigt är mitt nuvarande lån uppdelat i 3 delar (men det hör väl egentligen varken hit eller dit).

16

Precis om ersättning ges. Då blir det delvis gåva och delvis försäljning.

Etersom det är bostadsrätt så används delningsprincipen där man ser hur mycket som är köp respektive gåva som andel av marknadsvärdet som ersättningen är på.

Tar en person över ett lån så är det ju som att betala samma summa pengar. Därmed blir att ta över ett lån en form av ersättning.

Det förutsätter ju att du faktiskt ger någon gåva i form av andel av bostadsrätt. Det är inte nödvändigtvis rätt väg för er.

Rent juridiskt har en finansiell transaktion skett. Där du får betala reavinstskatt på försäljning av 30% av lägenheten.

Om ni är gifta så behövs väl praktisk taget ingen faktiskt förändring av ägandet av bostadsrätten. Ni ärver varandra och ser till att om ni går isär (lägenheten ska inte vara enskild egendom) så delar ni hälften. Inga särkullbarn finns som kan behöva få arv direkt.

Rösträtt i föreningen har ni båda oavsett?

Så om ni gifter er så kan ni båda stå på lånet och du kan stå kvar som ägare på bostadsrätten. Ingen försäljning sker och rent praktiskt är det som om ni båda ägde ifall ni går isär.

1 gillning
17

Jo, men det blir ju på 2 miljoner, inte på 1 miljon som du skrev.

18

Otydligt formulerat av mig. Jag menade att eftersom bolånet är på 2 000 000 SEK idag, så skulle vi stå för 1 000 000 SEK vardera, vilket bland annat måste ha implikationer vid ränteavdrag osv.

19

Men vad är anledningen till att hon nu helt plötsligt behöver äga halva lägenheten?

20

Gifter ni er ändras inget ägande på pappret och ingen skatt triggas, men genom giftorätten delas nettovärdet lika vid en eventuell skilsmässa — så ekonomiskt blir effekten densamma som att äga hälften var. Skillnaden mot att vara sambor är att giftermål också drar in alla tillgångar och skuldar i delningen, inte bara bostaden.
Prata med en jurist också.