Hur dyr (Stockholms)bostad ”bör” vi köpa?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej!

Min fru och jag är c:a 40 år, har två småbarn, och vi har ett totalt ekonomiskt kapital på 4,8 mkr. Då räknar jag det vi har på sparkonto samt fonder. Jag räknar förstås inte med t ex tjänstepension.

Vi har en total bruttomånadsinkomst på c:a 160000 kr.

Vårt totala EK kommer ff a från sparande/lönearbete och inte från arv eller någon signifikant bostadskarriär. Jag tänker att det är av relevans att förtydliga eftersom jag misstänker att man har lägre tröskel att spendera ”bostadskarriärspengar” då de inte känns lika verkliga och inte är lika hårt intjänade.

Vi letar en lägenhet i Stockholm och jag undrar hur dyrt som är vettigt att köpa utifrån våra förutsättningar?

Vi vill gärna köpa något så bra som möjligt utifrån det vi har sparat ihop. Dvs önskar inte snåla på bostadsköpet mer än nödvändigt - är ändå där vi önskar att pengarna ska användas. Samtidigt som vi förstås vill fortsätta kunna leva en ok vardag, resa då och då samt fortsätta månadsspara även framöver.

Jag tänker på rak arm att det vore vettigt att lägga sig på 70% belåningsgrad för att minimera amortering per månad. Men är det försvarbart att gå in med typ hela ens EK? Eller bör man behålla en signifikant mängd på börsen?

Jag förstår att det förstås inte finns ett generellt svar på frågan. Men skulle vilja höra hur andra gör och tänker? Framför allt Stockholmare. Inte för att diskriminera övriga landet men jag har själv bott i mindre städer stora delar av livet och med tanke på skillnaden i bostadspriser är min fråga främst av relevans för Stockholms kvm-priser.

1 gillning
2

Bra insikt! Följ den känslan, och köp något som ni verkligen kommer trivas med under en nästan oöverskådlig framtid. Boendet är viktigt och skänker så mycket mervärde i livet. Betydligt viktigare än att se siffror på nåt konto. Med era löner kommer det långsiktiga sparandet allteftersom ändå.

1 gillning
3

Det beror nog på vad ni har för mål i livet och prioriteringar och om ni är nöjda med pensionsavsättningen som redan görs eller om ni känner att ni behöver spara mer där.

Vill ni även kunna köpa tex fritidshus, båt eller liknande så behöver ni ha kvar mer sparpengar än annars.

1 gillning
4

Jag tänker att det är nog mer vad som finns till salu som sätter gränserna. För det finns inte så många 4or i stan.

Med tanke på att lånet kanske landar omkring 25k/mån så kan det ju vara bra att inte ha en allt för dyr avgift, det kan diffa ganska många tusenlappar.

Men som familj är det väl skönt att inte vara på 0 sparade kronor, tänker jag. Även om ni har ett flöde in idag så kan ju saker hända imorgon.

5

Låter som att likviditet har högre prioritet för er än så hög avkastning som möjligt. Jag skulle räkna baklänges utifrån detta. Dvs hur stora månadsutgifter kopplade till bostaden kan ni ha utan att känna er alltför begränsade.

6

Rent ekonomiskt så brukar min rekommendation följa det som tex Pär från Norban sa:

Köp en bostad du kan tänka dig i bo i minst ett par år, ta höjd för familjesituationen de kommande åren och spänn bågen och köp hellre det lite dyrare och bättre boendet. De tenderar falla minst i nedgång och gå upp mest i uppgång.

Säger banken okej så tenderar man vara på rätt sida linjen ekonomiskt också.

7

Var och hur bor ni i dag? Hur bra koll har ni på marknaden i Stockholm?

Ni kan få oerhört mycket lägenhet med 50-70% belåning om ni väljer att bosätta er i en förort längs tunnelbanan, men den stora nackdelen här är att värdeökningen i sig inte går att räkna hem utan går snarare sidledes.

En mer stabil värdeutveckling skulle jag tillskriva bättre områden innanför eller kring tullarna eller vissa områden en bit från tullarna, men då blir det nog att lägga i princip hela EK om ni vill ha det där extra allt.

Båda alternativen är bra tycker jag, den första offrar man statusen och gated community-känslan men får en rejäl skjuts i sparkassan, den sistnämnda det motsatta.

8

“statusen och gated community-känslan”

Det är väl ändå att ta i. Finns alla möjliga människor även innanför tullarna, många har bott här långt innan det blev så här dyrt, ärvt, knegare som är överbelånade, par/familjer på minimala ytor, studenter som hyr i andrahand.

Man hittar gated community-känslan utanför tullarna, inte innanför. Fast egentligen ingenstans.

2 gillningar
9

Haha reagerade också på det! Stockholm är så långt ifrån ett gated community man kan komma, skulle säga att det är motsatsen

1 gillning
10

Då kan ni väl låna som max 4,5 gånger årsinkomsten? Dvs cirka 8.640.000kr? Om ni klarar KALP kalkylen…

11

Vet inte vad 4,5 kommer ifrån men det är inte max hos bankerna

12

Det finns ingen sådan regel, tänker du på den gamla 3e procenten i amorteringskravet kanske?

13

Nej. Det är väl en gammal rekommendation kanske?

14

2018 infördes regeln om ytterligare 1% amortering om lånet översteg 4,5xårsinkomst, så det måste vara en äldre rekommendation än så isåfall.

15

Ja möjligen. Något fin fint lär dom nog hitta så småningom :grinning_face:

16

Den regeln togs bort 1 april i år.

1 gillning
17

Ja, därav “den gamla”

18

Jag hade frågat banken hur mitt låneutrymme ser ut - sen justera det (det går ju såklart inte justera det uppåt av diverse anledningar) för vad min magkänsla säger - voila. Där har du din siffra. Varken högre eller mindre.

Hur dyrt som är vettigt att köpa baseras på dina preferenser på läge och en fäljd därav hur mycket av inkomsterna som ni kan tänkas lägga i månaden för att bo just där och i just det objektet.

Mtp att ni har kids hade jag personligen kollat ganska mycket på hur situationen ser ut för dom i det tilltänkta objektet/läget.

19

Jag räknade på fyra prisnivåer med 70% belåning som ni tänker er. 112k netto antaget utifrån 160k brutto, säg till om det är off.

Vid 6 mkr landar kassaflödet på ca 19 600 kr/mån och verklig kostnad runt 14 700 kr/mån. Ni har 3 mkr kvar av kapitalet efter insats och lägger 18% av nettoinkomsten på boende. Extremt bekvämt ekonomiskt, men frågan är om ni hittar det ni vill ha i den prisklassen i Stockholm.

Vid 8 mkr: kassaflöde ca 24 300 kr/mån, verklig kostnad 17 100 kr/mån, 22% av netto. 2,4 mkr kvar av kapitalet. Skuldkvot 417%, väl inom bankernas önskade nivåer. Det här är nog sweet spot om man vill kombinera bra boende med rejäl buffert.

Vid 10 mkr: kassaflöde ca 30 000 kr/mån, verklig kostnad 20 600 kr/mån, 27% av netto. 1,8 mkr kvar. Skuldkvoten landar på 521% vilket börjar bli i överkant för vissa banker. KALP-marginalen är 29 000 kr/mån, fortfarande klart godkänd men märkbart stramare.

Vid 12 mkr: kassaflöde ca 35 000 kr/mån, verklig kostnad 23 200 kr/mån, 31% av netto. Skuldkvoten 625%; högt. Många (de flesta?) banker vill se max 450-500%. Ni behöver lägga 3,6 mkr i insats och har 1,2 mkr kvar. Kalkylen går ihop rent tekniskt (KALP godkänd även vid 7% stressränta) men det börjar bli tight och banken kan ha invändningar mot skuldkvoten.

Gällande frågan om ni ska “gå in med hela EK”: med 70% belåning behöver ni bara 30% som insats, så vid 8 mkr lägger ni 2,4 mkr och har 2,4 mkr kvar i fonder/sparkonto. Ni behöver alltså inte alls tömma kontot. Jag skulle prioritera en bra buffert med småbarn, men det är en komfortfråga och ni ligger oavsett väldigt bra till jämfört med mediansvensken.

Med era inkomster och kapital är 8-10 mkr inte alls orimligt. Under 8 mkr så har ni oceaner av luft i er ekonomi, och då kanske det snarare är relevant att tänka på om ni istället prioriterar att ha mer kapital kvar att investera, snarare än privatekonomisk “har vi råd”-analys. Över 10 mkr börjar skuldkvoten sticka iväg och banken kan vilja se mer insats. BRF-avgift, boarea och byggår påverkar förstås (jag har antagit rimliga schabloner på avgift, underhåll, driftkostnader, o.s.v.), men det är ändå lånekostnaderna som dominerar i denna prisklassen, är min bedömning.

4 gillningar
20

Magkänslan värjer sig när man ska köpa något i Sthlm. Även om man är inne på marknaden känns det som orimligt mycket pengar när man väl ska slå till.

Men ska ni få plats bekvämt i en 4:a och inte alltför off så behöver ni upp i runt 13-14 miljoner eller mer. Så ni måste sannolikt både ligga nära ert max i lån plus använda stora delar av kapitalet.

Om det är ett bra val eller inte kan man resonera om. Det är svårt att veta utvecklingen framåt men generellt sett är det ett högt tryck på innerstan. Jag skulle säga att många har ett högt kapital insatt i sina bostäder, annars skulle priserna inte kunna vara så höga. Kan förstå att det känns tuffare att sätta in kapital som ni har sparat ihop.

Personligen skulle jag nog mer dra mig för att maxa lånen. Det är något med att komma upp i 10+ miljoner i lån som jag tycker börjar kännas obehagligt även om KALPen går ihop. Men det där kan man bara avgöra själv.

5 gillningar