Står inför att köpa hus och funderat en del på bostadsmarknad mot börs. Även om det också är exempelvis en del känslor inblandat i husköp kan det vara ett bra komplement i beslutet känner jag.
Antar det räknats på innan på RT men körde en analys med Claude på vad det faktiskt kostar att köpa ett en miljon dyrare hus jämfört med att lägga samma pengar på börsen via ISK – med alla verkliga kostnader inräknade (lagfart, pantbrev, dynamisk ränta med amortering, mäklare, reavinstskatt). Baserat på 3 % snittränta och senaste 70 årens genomsnittliga utveckling på svenska bostadsmarknaden (4,5%) jämfört med globalt börsindex (9%). Slutsatsen är att börsen historiskt ger ca 197 000 kr mer i fickan på 10 år. Håller ni med om att analysen är rimlig, eller missar den något viktigt i siffrorna? Givetvis krävs väldigt lite upp/nedgång på bostadsmarknaden för att siffrorna ska ändras mycket med hävstången. Filen är bifogad.
Att betala en miljon mer måste ge något i retur.
Vad är värdet du får där?
Vilka kostnader tillkommer?
Kommer avståndet till jobb, träning, centrum, barnens skola och aktiviteter förändras som gör att man kör längre eller kortare varje dag?
Vad får du för kommunal skattesats?
Kommer huset verkligen ge 4,5% eller bör man räkna med andra siffror?
Är det rimligt att tro att börsen ska ge positiv avkastning kommande 10 år?
3 gillningar
Kolla den här tråden där TS jämför äga mot hyra inklusive alternativkostnad: Köpa eller hyra lägenhet? Feedback på kalkylator efterfrågas
1 gillning
Att räkna på avkastning på bostäder känns ganska vanskligt. I avfolkningsbyggd borde den närmaste vara negativ, inflationsjusterat, och där inflyttning sker kanske positiv. Men om man rensar bort dessa faktorer och tittar nyktert på boprisrallyt de senaste decennierna, vad är det som talar för högre avkastning än en ren inflationsjustering?
3 gillningar
Vet inte om det spelar så stor roll här, men se till att du har koll på begreppen så du vet om du gör en kassaflödesanalys eller kostnadsanalys. Insatsen och amorteringarna är inte kostnader.
Sen kan det vara värt att ha koll på inflationen. Tio års inflation på 2% ger drygt 22 % kronförsvagning, så du betalar väl ca 40k kr i skatt på icke-reell vinst på huset.
Tack alla. Bra tillägg med inflationen! “Insatsen och amorteringarna är inte kostnader.” Nej men bundna pengar i bostaden, försökt ta med det i analysen och alltså jämföra med dessa pengar på börsen istället.
Snygg modell, känns som du tänkt på det mesta.
Några kommentarer och inspel:
-
Kan man ekonomiskt beräkna mervärdet du får i det dyrare huset på något sätt? Kan man t.ex tänka vad skillnaden på att hyra ut de två olika husen skulle vara (även om du inte kommer göra det) jag tror det ekonomiskt skulle kunna fånga höjningen i levnadsstandard mellan de två husen. Typ hyra hus1 18 000, hyra hus2 19 500, diff 1 500 per månad i 10 år. Nu konsumerar du ju detta värde så det är inget som kommer synas på kontot men en viktig del i kalkylen ändå.
Lagstiftningen menar på att detta värde maximalt får vara 4% (plus statslåneränta) per år av marknadsvärdet vid uthyrning. Värdet skulle med andra ord kunna estimeras till typ 60 tSEK per år.
-
Hur ser det ur om du gör en känslighetsanalys? Jag gissar att det uppenbara är att bostadsmarknadens utveckling helt kommer dominera denna. Om marknaden går upp med 5 % istället för 4,5 % som du räknat med blir svaret helt annorlunda, det samma gäller såklart omvänt.
-
Beroende på var i livet du är och hur din ekonomi ser ut tror jag också man kan tänka att man kanske bör köpa ett större och finare hus om man ska bo där länge. Om 5 eller 10 år gissar jag att din ekonomi kommer vara mycket bättre än den är nu med ränta-på-ränta. Och oavsett om du tjänat mer på börsen eller på huset kommer det då troligen vara rimligt att ’konsumera’ mer beroende än idag.
Ett sätt att fånga detta i excel skulle kunna vara att jämföra boendekostnad som andel av intäkter/förmögenhet över tid vilket då kanske skulle kunna tala för att köpa det dyrare huset.
2 gillningar
