Är ganska ny i vår styrelse trots att jag inte ens bott i föreningen särskilt länge. Upplever att de flesta i styrelsen vill väl och vissa är mer engagerade än andra, vilket är förväntat.
Min största frustration just nu rör dock avgifterna. Jag tycker det är uppenbart att vi behöver höja avgifterna för att inte riskera kraftiga höjningar framöver när det är dags för stora underhållsåtgärder. Vår ekonomiska förvaltare rekommenderar också ganska ordentlig höjning av avgiften.
Övriga styrelsen vill inte höja med följande argument:
“SCB vill alltid att vi ska höja. Det har gått bra hittills ändå”
“Grannföreningen har lägre avgifter än vi”
“Vi har ju en miljon på kontot”
Suck! Jag kreverar så smått inombords när jag hör sådana “argument”. De verkar inte ha det minsta begrepp om hur man värderar vår ekonomiska situation.
Ja, jag vet inte vad jag vill fråga egentligen. Jag begriper ju att det är amatörer som sitter i de flesta brf-styrelser. Men att nivån är så här oerhört låg hade jag inte förväntat mig.
Det bästa vore väl att flytta till ägt boende, men det är så fruktansvärt dyrt. Tycker inte jag har råd i min stad. Funderar på att flytta till en vettigare förening, men det känns som ett hästjobb att lusläsa årsredovisningar och underhållsplaner för att hitta någon som har koll på vad de gör. Sedan ska det klaffa med köp och försäljning för att få till en flytt.
Du verkar ju ha bra insikt i hur det ”borde vara”, så varför inte fila på dina argument, öva med en god vän hur du ska diskutera med den övriga styrelsen och plocka fram exempel på föreningar där det inte gått så bra när man avstår från att göra nödvändiga höjningar. Lycka till!
Lägg undan pengar själv varje månad till din del av möjliga framtida stora utgifter så kan du bara ta dom och casha in när föreningen tvingas ta in extra pengar av medlemmarna för någon akut renovering.
Till TS: kan du inte med hjälp av underhållsplanen visa på framtida kostnader? Man kan ju jämföra med vad lån kostar föreningen om ni måste ta höga kostnader.
En idé kan också vara att ta fram faktiska kostnader för tex fönsterrenovering eller vad ni nu har på g. Det är fullt möjligt att medlemmarna i styrelsen inte alls har koll på vad det faktiskt kostar, de kanske tror att 1 miljon räcker väldigt mycket längre än vad det gör för renoveringar i dagens läge.
Hur många år framåt sträcker sig underhållsplanen? Ibland måste man tänka ännu längre in i framtiden än underhållsplanen sträcker sig.
Har en svag minnes bild att jag läst ngn-stans att en BRF bör sätta av 2% av marknadsvärdet till underhållsfond, dvs räkna med att husen håller i 50år. Detta pga att dagens moderna hus är inte byggda att hålla 100år, utan kvalitén på utförandet o materialvalen har sjunkit
Att du tycker ni behöver höja avgifterna nu för att slippa höja avgifterna längre fram är inte ett särskilt vattentätt argument eller facit. Vad säger föreningens stadgar?
Jag sitter också i styrelsen på en BRF. Det där med att hålla avgifterna låga är som att kissa på sig. Det blir varmt i början och sen blir det förfärligt. Hela andemeningen med månadsavgiften är att för att hålla eran ENDA tillgång i bra skick, nämligen era huskroppar på fastigheten. Att skjuta upp nödvändiga renoveringar och inte följa underhållsplanen är skäl att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet. Tanken är också att säg att en ventilationsaggregatet eller värmeväxlaren håller i 15 år. Är det tanken att de som köper och flyttar in det 15:e året ska betala hela kostnaden. För det är EXAKT det man gör när man håller avgifterna låga. Det rätta är att slå ut “saken” på 15 år och dvs att de som bor där 8:e eller 11:e året betalar till saken.
Det jag har märkt är att man drabbas av ganska kraftiga höjningar, där jag bodde så hade man inte höjt avgiften på 10 år. Sen kom det en höjning, 15% och sen året efter 10%. Vi blev nästan lynchade av boende och skulle man ha gjort de årliga höjningarna enligt KPI, så hade summan varit lika hög.
Jag kommer att driva igenom att vi höjer enligt KPI varje år. Att den ekonomiska förvaltaren rekommenderar ordentlig höjning betyder att ni bör göra det. Annars så ska det stå i styrelseprotokollet att du reserverar dig mot beslutet att inte höja avgiften. Det är för att du ska kunna beviljas ansvarsfrihet.
Nivån är ofta låg. De flesta bryr sig inte. Fortsätter det så här så kommer ni bli tvungna att göra en kraftig höjning när ni behöver göra en fasadrenovering och behöver ta ett lån från banken. Banken kommer att gå igenom er ekonomi och ställa kravet att ni höjer avgiften med x kr för att ha råd med räntan och amorteringen. Då kan det bli 20-30-50% höjning av avgiften och kommer värdet på din insats sjunka rejält. Så det är smartare att flytta nu än sen. Om de vägrar höja avgiften.
Vadå, den ekonomiska förvaltaren (gissar på HSB) har sagt att de måste höja rejält. Den slutsatsen gör man genom att titta på underhållsplanen , vilka kostnader beräknas tillkomma det här året och nästa år. Det vattentäta argumentet är att med en för låg avgift så kommer framtida brf-havare subventionera de som bor där idag. Då de som bor betalar inte för slitaget.
Om SBC vill att avgiften ska höjas så bör det höjas. Upplever att de oftast ligger rätt bra i rekommendationen, så har det varit i min förening. Men för att deras rekommendation ska vara bra behöver de ju rätt underlag, dvs driftbudget och underhållsplan som är uppdaterade
Ja, exakt. Och problemet här är att vi inte har någon ordentlig uh-plan. Jag flyttade ändå till denna förening eftersom jag upplevde att man har skött underhållet bra. Det är gamla hus, men man har gjort flera stora åtgärder de senaste 20 åren.
Så bristen på underhållsplan kan användas som argument från båda lägren. De som inte vill höja säger att vi har redan gjort mycket åtgärder och det finns inget kommande i uh-planen. Jag som vill höja menar att bristen på uh-plan innebär en stor osäkerhet. Det är också väldigt gamla hus där man kan räkna med att en del oplanerade bekymmer dyker upp.
Vi har egentligen ingen ordentlig underhållsplan. Rekommendationen om höjning baserar sig på schablonsiffor om vilket sparande vi borde ha. Jag inriktar mig nu på att vi måste fixa en uh-plan så att vi kan fatta bättre beslut om ekonomin framöver.
oj, ingen underhållsplan. Det är ett styrelsebeslut ni måste fatta på nästa styrelsemöte. Självklart måste ni ha en underhållsplan som är uppdaterad. Bara be SBC göra en (jag såg SCB ^^).
Har lärt mig detta den halvhårda vägen. Här fanns det i alla fall inget motstånd till att ta in extern hjälp för att sätta upp underhållsplanen. Den tillsammans med en flerårsbudget har hjälpt rejält för att hitta en bra nivå på avgifterna. Flerårsbudgeten går mycket enklare än UH-plan att göra själv.
Såväl UH plan som ev. avgiftshöjning är normalt en fråga för styrelsen. Arbetet, oavsett utfall kommer underlättas om du får ordförande och kassör med på tåget.
Hos oss hanteras denna typ av frågor smidigt tack vare att kassören löpande uppdaterar budget, en stående dagordning där lån, underhåll etc. gås igenom och samsyn gällande styrelsens uppdrag.
Vi har en motsvarande setup. Nu råkar vi ha en civilekonom som jobbar på ett företag som förvaltarfastigheter. Så det här är enkelt för honom. Själv är jag nybörjare på styrelsearbetet, men det är viktigt att man har samsyn så långt som möjligt och bra underlag för besluten.
Bättre att hjälpa till att styra upp föreningen än att flytta. Kan vara likadant i nästa BRF dessutom.
Sen behöver det ju inte vara inkompetens. Styrelsen är ju också boende så det kan också ligga en konflikt mellan vad en i styrelsen inser behöver göras när det samtidigt drabbar hen själv, speciellt de som tänkt sälja i närtid. Högre avgift leder oftast till lägre försäljningspris.
Det är väl också obekvämt att behöva höja avgiften, oavsett hur nödvändigt det är. Att andra medlemmar reagerar negativt typ, speciellt de med små marginaler. Om flera i styrelsen är lite konflikträdda så finns kanske risken att man hellre skjuter det framtiden.
Så det kan kanske även ligga sådana orsakar bakom ovilja att höja avgifterna. Inte enbart inkompetens. Inga bra orsaker men kanske ytterligare förklaringar till varför situationen kan uppstå.
Det är väl därför många föreningar väljer att systematiskt höja enligt inflationen varje år för att inte ta risken att folk blir chockade när avgiften måste höjas 15% efter 5 år. Lättare att svälja en årlig höjning på 3% och då blir det ju också en vana ”att så är det” för alla medlemmar.
Det är väl mina observationer som medlem, dock inte i styrelse
Jag tycker det låter konstigt att SBC rekommenderar att höja - de måste ju basera det på något?
Nuförtiden går ju i princip alla föreningar med kraftig förlust efter avskrivningar, men det är helt okej. Avgiften skall ju täcka driften plus avsättning till underhållsplanen, dividerat på antal år.
Mycket mer än så behöver man inte ta ut. Har ni stora dåliga lån? eller varför tror du avgiften måste höjas?
De som bor nu skall ju heller inte betala för de som bor om 20 år i fastigheten. Så har vi haft det. Vi har samma avgifter i denna förening som för över 20 år sen. Dvs vi som bodde här för 20 år sen har definitivt betalat för mkt då. och betalat för de som bor här nu.
Det har alltid varit vändor om att “vi borde höja avgifterna”, vi har så låga osv.
Men det förvånar mig att SBC menar att ni bör höja, utan en underhållsplan.
Takbyte, Fönsterbyte, värmesystem som börjar närma sig EOL, markarbeten osv.
Man har varit stolt över låga avgifter historiskt och enbart höjt med temporära avgifter för att hantera t.ex fiber indragning.
Nu har vi höjt 23% på 3 år. Dem boende börjar bli irriterade (men vill inte iheller arbeta aktivt med föreningen utan gnäller bara på årsstämma…) och förstår inte varför vi höjer avgifterna och fortsätter med löpande underhåll…
Som ledamot blir man bådre irriterad och uppgiven över gnäll samtidigt som INGEN visar intresse för att faktiskt gå med i styrelsen för att kunna vara med och påverka ordentligt.
Lär bli höjning igen med 10%. Mer gnäll är att vänta men ingen kommer vilja engagera sig utöver att gnälla på oss i styrelsen som försöker hantera bristande underhåll och dåliga kalkyler på vad saker kostar…
Jag lider med dig, men ge inte upp. Det är viktigt att få upp informationen och kommunicera med boende. Kalla till ett informationsmöte och man får använda en nivå för att delge information så att de förstår. Ta de 3 grejerna, tak, värmesystem, dra en tidslinje säg nytt tak kostar 10 miljoner. Det håller i 25 år. Delat på antal lägenheter. Det blir en summa som måste läggas undan varje månad, sen dag 1. Genom att hålla låga avgifter så har boende slitit utan att betala. Nu får alla som bor här nu betala priset för att tidigare styrelser har prioriterat låga avgifter.
Men jag förstår också om du vill släppa allt och gå vidare.
. I min nyblivna BR föreningen