Är det verkligen rimligt att vi redan idag ska börja avsätta pengar för exempelvis nya fönster som ska installeras och nyttjas om kanske 40–50 år?
Det innebär i praktiken att nuvarande boende förfinansierar något som nästa eller nästnästa generation får den fulla nyttan av. Det är svårt att se hur det skulle vara mer rättvist än att varje generation betalar för det slitage som uppstår under den tid de faktiskt bor där.
Det är därför de flesta professionella förvaltare skiljer tydligt mellan
• kort- och medellångt underhåll som man sparar till löpande
och
• stora reinvesteringar långt bort i tiden som normalt finansieras när de inträffar, ofta via lån.
Annars riskerar man att bygga upp en underhållsfond som både är överdimensionerad och urholkas av inflation under flera decennier. Det gynnar varken nuvarande eller framtida boende.
Är inte problemet för väldigt många föreningar att man inte amorterar? Visst att det är rimligt att låna inför de stora åtgärderna. Men ofta har man ju inte amorterat ner det som redan är gjort.
Tycker vi fastnar på terminologin här. Investeringen kan man se som avbetalning, ens rätt för att förbruka komponenten. Underhållskostnaden är just för underhåll av komponenten, det är slitagedelen du nämner. Underhåll kostnaden är för att förlänga komponentens livslängd, därav lämpligt att det fonderas för enligt underhållsplanen av nuvarande boende. Ser man till att komponenten är avbetald när det är dags för investera på nytt har kostnaden fördelas korrekt då.
Nuvarande boende har väl också nytta av att det finns tak och fönster nu? Bara för att man flyttat in närainpå ett byte ska man inte premieras.
Igen, har inte slitage uppstått på taket när det är nytt och man bott där i 5 år? ett tak går inte från nytt till dags att byta över en natt..
Man kan spara genom amortering. Jag säger inte att pengarna ska stå på ett konto och växa. Men en BRF ska ju enligt dig då bli lånebefriad på 50 år om man nu bara ska betala för sig själv.
Vad ska man då göra med avgifterna år 51 när man behöver låna upp massor med kapital för byte av tak och fönster? Är man inte införstådd i att man betalar för framtiden som man kanske inte är där för, så hade jag föreslagit annat en annan typ av boende.
Det har jag svårt att tro. Det är inte föreningarna som väljer om det ska amorteras eller inte - det gör banken i förhandling med föreningen. Bankens due diligence tar inte slut bara för att en förening lånar pengar.
Verkar som att många verkar tro att det är samma regler och förmåner för privatpersoner som gäller för föreningar. Så är det inte. Många föreningar sitter iför det mesta med bundna lån så det är det inte bara att amortera lite extra. När jag satt i styrelse under lågränteåren så fick föreningar löjligt låga bundna räntor - så är det inte längre.
Men jag tror bankerna har koll. Dom har ju inte kraschat än i vart fall.
Mm - får lite känslan att du verkar tänka lite bakvänt. Självklart har de som fick nya fönster betalat för det genom att föreningen har betalat räntor. Räntedelen har sedan minskat i takt med att föreningen har amorterat lånet och de som får lite mer slitna fönster betalar mindre då lånen gått mot noll. Eller missar vi varandra nånstans kring vägen?
Menar du att det är bankerna som är drivkraften bakom att föreningar betalar av sina lån? Att de pushar brf:er att amortera?
Det är inte alls svårt amortera som förening. Man kan lägga upp lånen smart så de är uppdelade och omsätts omlott, då är det bara att betala ner regelbundet på det lån som löper ut för tillfället.
Då tycker vi olika. För mig är det svårt att motivera att nuvarande boende ska finansiera något som ligger bortom deras egen nyttjandetid.
I en nyproduktion är det redan betalt en gång. Tak, fasad och fönster ligger inprisade i köpet och i de lån som togs vid byggnationen. Att samma boende ska förfinansiera ytterligare ett byte 45 år bort blir därför en dubbelbetalning.
Och det gör man. Slitage på ett nytt tak under de första 5–10 åren är minimalt och långt ifrån det som motiverar ett takbyte. Den som bor där har redan betalat för sitt nyttjande genom insatsen och genom sin del av driften. Byte nummer två sker för nästa generation av boende och planeras vanligtvis 20–25 år innan det är aktuellt, inte 45–50 år innan.
Här tror jag vi pratar förbi varandra. Jag har aldrig föreslagit att en förening ska bli lånefri eller undvika att låna till större åtgärder. Tvärtom. De flesta stora reinvesteringar finansieras just med lån när de inträffar, eftersom kostnaden då matchar nyttjandet. Det är standard i branschen och speglas i hur moderna planer är uppbyggda.
Min invändning rörde mer den föreställningen det att det vore ett val av föreningen huruvida lånen skulle amorteras eller inte. Och den delar jag inte. Det fanns ingen ansöka om amorteringsfritt för föräldraledighet under den tiden jag satt i styrelsen. Lånen amorteras - sen kan föreningen välja att ligga på en högre nivå om den så önskar,
Det är först när man amorterar för lånen man tagit för att byta fönster som fönsterna blir betalda, att betala räntan är bara en konsekvens av att man behövde låna för sagda fönsterbyte.
Det är detta som är problemet med BRFer idag. Folk som flyttat in vill inte betala för framtida underhåll och förbättringar, utan anser att det är “någon annans” problem. Riktigt så funkar dock inte styrelsejobbet i en BRF, styrelsen kan inte se kortsiktigt utan behöver se långsiktigt på det (50-100 år).
Varje förenings förutsättningar är dock unika och kan man sänka avgifterna är jag all for it. Men att ha som uttalat mål att aldrig höja avgifterna är att bädda för en katastrof.
Men det var helt okej för dem som grundade föreningen att betala för ditt nyttjande? Varför skulle du inte bidra till framtida nyttjande då?
Det beror på. Om du bara betalar räntan så bestraffar du framtida boende.
Amorterar du, så betalar du ju indirekt av för framtiden.
En underhållsplan ska ta hänsyn till det. I övrigt så hänvisar jag till ovanstående kommentar kring amortering av lån.
Under förutsättning att man har amorterat ner på lånen så att utrymme finns, absolut.
Som jag sagt tidigare är amortering ett sätt att spara och betala för nuvarande nyttjande och det är så man bör tänka. Att låna till underhåll är inget problem sålänge detta är förstått.
Och givet att det inte finns lokalhyror som kompenserar så kommer ju avgiften alltid höjas för att möte det löpande underhållet. Sopor, el och trappstädning kommer ju alltid att stiga i pris tänker jag.
Då är jag med på vad du menar. Jag har bott i föreningar som har amorterat skrattretande lite i förhållande till sina lån (så i praktiken nästan 0). Så jag delar inte uppfattningen om att banken sätter någon slags minsta amortering som säkerställer att lånen går ner i vettig takt.
Mm - så kan det kanske vara. Men jag vill tro att banken har bättre koll än oss som känner med magen. Amorteras det lite så har föreningen förmodligen ett stadigt kassaflöde som krockkudde för banken. Resten är ju bara en prioriteringsfråga tänker jag - och nån slags analys från föreningen.
Min och även många professionella förvaltares filosofi brukar utgå från några ganska jordnära principer:
• Varken över- eller underamortera. Amortering är ett bra sätt att bygga låneutrymme, men det finns ingen poäng med att pressa avgifterna i onödan.
• Luta sig på en realistisk underhållsplan som speglar de faktiska utgifterna de kommande 20–30 åren, inte 50–60 år framåt.
• Undvika en överdimensionerad underhållsfond. Sparande ska matcha behovet, inte ligga och tappa värde i decennier.
• Ta lån till de riktigt stora reinvesteringarna, under förutsättning att amorteringstakten varit rimlig fram till dess. Det är så kostnaden hamnar där nyttan faktiskt uppstå
I praktiken handlar det om balans.
Inte förfinansiera två generationer i förväg, men inte heller skjuta allt framför sig. En välgjord plan och rimlig amortering löser det mesta.
Det är lite väl stor tilltro till banken. Om det vore så enkelt som att ”banken har bäst koll och tar ansvar för föreningars amorteringstakt”, så skulle ju precis alla föreningar amortera optimalt. Det är ju bara inte sant.
Håller med. Banker bryr sig oftast inte om amorteringstakt, dessutom tjänar de ju mer på amorteringsfria lån. Föreningar anses väl oftast vara lägre risk.
Banker har ganska hög tröskel med brf:er vad gäller lån men det finns tröskel. Det är oftast när en förening knappt har likvida medel, lågt avgiftsnivå och inte amorterar på sina lån som det kan bli svårt. Vill föreningen då låna till stora investeringar, exempelvis stambyte så kommer banken nog ställa krav på amorteringstakt och möjligtvis avgiftshöjning för att bevilja lånet.