Ja precis som @Saihtam skrev så är detta är “nyprod” som är 5 år gammal där budget, avgifter mm hunnit stabilisera sig från helt nytt. Vi är 3e ägaren till den BR:en.
Tyckte formuleringen var klockren:
Underhållet är nära noll i närtid och den tryggheten vill vi ha efter en nära 100-årig föreningen där man inte vet hur huset egentligen mår och en ekonomi som är svag. Tror det är rätt utspritt i framförallt storstäder efter tidigare års prisrally. Vår tidigare föreningen var också många mindre lägenheter 1or och 2or där folk bor kortare. Styrelsen har ju bestått av dessa kortsiktiga boenden så det märks tydligt att avgifterna hållits nere och underhåll skjutits framåt.
Kan ju bli så även i nyprodd till slut men är ju längre fram i tiden.
On topic: efter min tid i styrelse så hade jag en idé att det skulle kunna införas vissa regeländringar kopplat till årsredovisningen där en brf skulle vara tvungen att redovisa underhållsplanen (i korta drag/sammanfattning) och en ekonomisk plan som följer denna för att visa på det ekonomiska över tid. Om en styrelse väljer att göra nåt med avgifter, höja/sänka/oförändrad, så ska det motiveras tydligt. Ett ännu längre steg hade varit att typ revisor/förvaltare eller annan kunnig varje år ger en rekommendation på avgiftsändring och sen styrelsens beslut med motivering. Då hade transparensen varit tydligare mot medlemmar och spekulanter och främst mot husets förvaltning på lång sikt som bör vara hjärtefrågan
Fast i praktiken flyttar du bara lånet till BR-innehavaren då de flesta är belånade. Att BRFen sitter med hundratusentals kronor per lägenhet på ett sparkonto gynnar knappt någon. Bättre att sikta på att lånet som togs för inköp av fastigheten är betalt när de stora renoveringarna kommer för att då kunna ta nya lån. Vill man bo helt utan lån själv och i BRF så är bostadsrätt inte rätt boende.
Absolut! Det jag menade är att styrelsen i slutänden har rätt att sätta lämplig avgift. Tyvärr varit med om fall där andra styrelsemedlemmar tyckt att vi ska fråga medlemmarna om avgiftsändringar.
Håller med - lån i en BRF är helt värdelöst. Dock är detta det enda som funkar i praktiken om man skall byta stammar, fönster eller tak.
Vi som BRF får inte placera pengar med risk vilket gör att man ej kan spara under 25 år på ett vettigt sätt. Men helt klart bör man vara lånefria innan större åtgärder.
All avsättning i underhållsplanen bör gå till amortering om man har lån.
Då pratar vi underhållsplan alltså och ej löpande reparationer. 3 månadsavgifter typ räcker att ha i kassa.
Det blir en rejält likvid förening om du hade tänkt att ALLT underhåll på fastigheten ska sparas ihop till. För större föreningar så snackar vi åtskilliga miljoner. Och de senare innehavarna får nyttja de tidigare innehavarnas tvångsmässiga sparande.
Ser inga bekymmer med att det lånas upp för större underhåll och belastar dom innehavarna som även får nytta av den investeringen.
ag vill påstå att låntagande som BRF är tecken på inkompetens eller otillräcklig planering. Är man noggrann så borde man inte behöva lån tycker jag.
Tvärtom faktiskt, det är inkompetens och rent ut sagt orättvist att spara pengar på hög till framtida underhåll.
Det är omöjligt att veta på förhand dels när en specifik renovering behöver göras men ännu mer hur mycket den kommer kosta. Du kan inte säga mig vad en ny värmeväxlare eller ett takbyte kommer kosta om 30 år tex; det finns för många faktorer så som inflation och teknisk utveckling som påverkar. Risken att man sparar för mycket, vilket slår mot nuvarande medlemmar, eller för lite, vilket slår mot framtida medlemmar, är stor.
En annan anledning till att det är direkt farligt att göra så som du förespråkar är att man vill inte ha ett stort kapital i föreningen som kan bli förskingrat eller helt enkelt stulet av en kriminell styrelse i framtiden. Det hade då slagit extremt hårt mot alla medlemmar.
Så anledningarna att låna upp när en renovering behövs, och sen se till att amortera ner i takt med att man ‘föbrukar’ renoveringen är många och bra och den enda kostnaden för detta är då räntan.
Ytterliggare en anledning till att man använder lån för finansieringen är att de första som köper huset köper i regel det med lån i föreningen som skall betalas av. Ifall man skulle använda din modell så kommer dom som bor där först betala dubbelt för allting, dels ska dom betala av lånen som representerar det första taket/värmeväxlaren/… och dels ska de då finansiera nästa.
Ja, så är det ju. Lokalt till mig finns ju flera oäkta BRF som har denna idé i full fart och de BR säljs bara mellan familj och kompisar.
Det är svårt att jämföra priserna då köpen är privata men jag skulle gissa att en BR är värd (i snitt) minst 4-5 miljoner jämfört med 400-800 tusen för de andra belånade BRF häromkring.
Enligt min kusin som äger en BR så är det bara bostadsförmånsskatt (och kringliggande skatter) som han betalar. Han påstår att de lagt in mindre i BRFen än vad samtliga BR skulle sälja för.
Edit: jag oroar mig att detta börjar gå offtopic. Jag förespråkar en stabil ekonomi även om det kostar lite extra i månaden då en stabil BRF borde vara värd mer med mindre risk för stor månadsökning
Mm - du må oroa dig över att gå off topic men jag börjar oroa mig för att det här är nån ai-smörja som genererats helt automatiskt från ryssland. Jag hänger inte alls med om vad du menar.
Man ska hellre se sparandet till nästa värmeväxlare som slitage av den första. Det innebär att nuvarande boende varje månad betalar sitt slitage och nya medlemmar betalar sitt slitage under den tid de bor där. Om man inte sparar i tid så låter man framtidens medlemmar stå för kostnaderna från nuvarande medlemmars slitage.
Men jag tycker du har rätt i att man bör använda sitt sparande till att amortera (då amortering också är sparande), för att få ner föreningens räntekostnader och skapa låneutrymme för nya lån när de stora underhållen kommer.
Det är också riskfyllt att ha massa pengar på kontot, Brf:er har ingen insättningsgaranti samt en ny styrelse kan få för sig att pengarna kan användas till annat eller att avgifterna aldrig mer behöver höjas då det finns så gott om pengar på kontot.
Föreningen bör verkligen inte hamna i en lånespiral uppåt på sikt, så finansieringen av framtida underhåll måste göras på ett eller annat sätt. Ju fler år man sprider ut det, desto mindre behöver sparas varje enskilt år.
Det finns gott om dokumentation på internet om hur man sätter upp 50-åriga underhållsplaner och hur man lägger upp sparandet.
Jag håller helt med om grundprincipen att varje generation boende ska betala för det slitage de orsakar. Men jag tycker man behöver skilja på två typer av underhåll när man gör avvägningen. (Utgår här från en förening som fortfarande är i början av sin livscykel.)
Kort- och medellångt underhåll
Hit hör sådant som återkommer inom 10–30 år. Fasadmålning, takpapp, målning av gemensamma ytor och mindre markarbeten. Det här är tydligt ”slitage” och bör sparas till löpande via underhållsfonden. Det är också så de flesta professionella förvaltare strukturerar sina 20–30-årsplaner.
Stora reinvesteringar långt bort i tiden
Hit hör åtgärder som ligger 40–60 år framåt i tiden, till exempel fönsterbyte, större VA-arbeten eller fasadbyte. Här blir det mindre rimligt att nuvarande medlemmar ska finansiera hela investeringen i förväg, eftersom nyttan i praktiken tillfaller framtida boende.
Det är därför praxis att den typen av åtgärder finansieras med lån när de väl inträffar. Då synkas kostnaden med dem som faktiskt får nyttan av den nya installationen. Det är samma logik som kommuner använder vid totalrenoveringar, man tar kostnaden när nyttjandet uppstår, inte decennier innan.
Amortering som sparande håller jag helt med om.
Att minska skulden redan idag skapar utrymme att låna till framtida stora arbeten och gör ekonomin stabilare över tid. För många föreningar ger det mer nytta än att bygga en väldigt stor kassa. Finn dock ingen större mening med att överamortera, om man har normal skuldsättning, då kan man lika gärna sänka avgifterna istället för att ha ett ”tvångssparande” för sina medlemmar.
Stora kassor är dessutom sällan bra.
Dels eftersom insättningsgarantin inte gäller, dels eftersom pengar i en BRF normalt har låg avkastning och riskerar att ”driva upp” avgifterna helt i onödan. Ofta syns det på marknadsvärdena, där köpare bryr sig mer om avgiften än hur mycket pengar som ligger på föreningens konto.
Det är lite kontraintuitivt med avgift, de flesta ser en låg avgift so men bra förening. Detta är i min erfarenhet inte fallet.
Många föreningar har alldeles för låg avgift och det slår hårt mot innehavarna när det är dags att göra stora underhåll.
Det hela med att vara fri från lån är extremt svårt som brf. Enda sättet det är möjligt i realiteten är om du har en brf med väldigt mycket lokaler som kan hyras ut. Och andra inkomstkällor.
Detta är inte reellt hållbart för majoriteten av föreningar.
Du har även problemet att när du väl är lånefri och behöver fixa någonting kommer ingen i styrelsen vilja ta ett lån för att fixa problemet pga “vi är lånefria” de köpte föreningen pga det finns inga lån och nu kommer det lån.
Många ser låga lån som ett tecken på en ”trygg” BRF, men i praktiken är det inte nivån i sig som avgör styrkan, utan hur lånen är strukturerade och om det finns en genomarbetad ekonomisk plan bakom. En förening med rimlig belåning, väl spridda räntebindningar och en uppdaterad flerårsbudget står ofta stabilare än en lågbelånad förening som saknar plan.
Att vara helt skuldfri kan till och med bli en belastning. När större åtgärder väl kommer behövs ändå finansiering, och det är vanligt att styrelser drar sig för att ta lån ”från noll”, trots att det är det mest rationella. Resultatet blir då ryckiga avgifter eller kortsiktiga beslut.
Det viktiga är inte att minimera lån till varje pris, utan att ha kontroll på räntestrukturen, amorteringstakten, förväntade UH-kostnader och hur ekonomin utvecklas kommande tio år. Med en uppdaterad ekonomisk plan blir lånen ett verktyg, inte en risk. Det är frånvaron av plan som skapar osäkerhet, inte belåningen i sig.
Jag håller med om att praxis är att man tar nya lån vid väldigt stora underhållskostnader och inte sparar ihop en extremskassa på konto. Men, jag håller inte med om att praxis skulle vara att man inte sparat ihop till det låneutrymmet tidigare.
Man sparar (tex. via amortering för att kunna få låneutrymme till framtida renoveringar), medlemmarna sparar den tid de bor i föreningen och då sin del av sin förslitningskostnad på stammar/fönster/fastad etc.
Skulle man inte spara i förväg utan bara ta lån ovanpå lån, då hamnar föreningen till sist med ohållbara räntekostnader och en orättvisa i att tidigare medlemmar suttit med låga avgifter och sedan framtida medlemmar får ta smällen.
Idag är praxis att man har en underhållsplan på 50 år framåt som man baserar sitt sparande på.
HSB rekommenderar att alla brf:er har en teknisk underhållsplan som sträcker sig minst 50 år framåt i tiden. Detta är numera ett lagkrav för nyproducerade och ombildade bostadsrättsföreningar. Men det är minst lika viktigt för äldre föreningar, berättar Veikko Räihä, underhållsstrateg på HSB Stockholm.
När man tagit fram underhållsbehovet vet man hur mycket föreningen behöver spara. Då blir det också lättare att ta ut en rättvis årsavgift, så att alla medlemmar är med och betalar för det dagliga slitaget på fastigheten.
Underhållsplanen bör fokusera på de mest kostsamma åtgärderna. Föreningen måste veta när de stora utgifterna kommer för att kunna planera ekonomin utifrån dem.
– Räkna ut föreningens totala årsintäkter. De ska täcka fastighetens drift- och räntekostnader. Överskottet, det vill säga föreningens sparande, ska vara i balans med det beräknade underhållsbehovet.
Vet föreningen att den ska göra stambyte om 20 år är det viktigt att planera ekonomin så att det finns ett belåningsutrymme för det.
Det vore rimligt att koppla sparandet mot föreningarnas behov av sparande enligt deras underhållsplaner. Många föreningar har nu upprättat 50-åriga underhållsplaner. En enkel modell är att summera den beräknade totala utgiften och dela med 50 så får man fram behovet av sparande per år enligt underhållsplanen.
Utöver det måste det finnas ett tillräckligt överskott för att kunna spara till framtida underhåll och investeringar.
Det kan handla om stambyten, fönsterbyten, takrenoveringar, byten av undercentraler och tvättmaskiner, förklarar Johan.
Enligt HSB bör en brf idag spara ungefär 300 kronor per kvadratmeter och år som en schablon. Det krävs för att klara kommande stam- och takbyten eller andra större investeringar, enligt den 50-åriga underhållsplan som föreningar bör ha.
– Det är inte en exakt siffra, men ett bra riktmärke. Det verkliga behovet ser man först när det finns en genomarbetad 50-årig underhållsplan som omfattar alla större komponenter i fastigheten, förklarar Johan.
Det handlar sammanfattningsvis om att en förening ska ha ett överskott (Sparande) i den löpande ekonomin (Årets resultat rensat för avskrivningar och planerat underhåll) som motsvarar den genomsnittliga kostnaden för alla planerade underhåll och investeringar över 50 års tid. För att veta mer exakt hur mycket man ska spara behöver man en komplett Underhållsplan som innehåller alla stora investeringar över 50 års tid.
Det är viktigt att årsavgifterna är på en tillräcklig nivå för att föreningen ska ha ett sparande i form av amortering och överskott i verksamheten till kommande återinvesteringar. Skapa därför utrymme i budgeten för framtida investeringar och underhåll.
Jag håller med om grundprincipen att föreningen behöver ett sparande och att amortering är ett bra sätt att bygga upp framtida låneutrymme. Det är centralt för att undvika en situation där man staplar lån på lån och till slut sitter med för höga räntekostnader.
Däremot tycker jag man behöver skilja på två typer av åtgärder.
Det ena är återkommande underhåll på 10–30 års sikt. Fasadmålning, takpapp, markytor och liknande. Här är det rimligt att spara löpande, och det är också vad de flesta 20–30-åriga underhållsplaner bygger på.
Det andra är mycket stora åtgärder långt fram i tiden. Fönster, stammar eller fasadbyte på 40–60 års sikt. Där blir det mindre rimligt att nuvarande medlemmar ska fondera hela kostnaden i förväg. Praxis är att man finansierar den typen av arbeten med lån, just för att kostnaden hamnar på dem som faktiskt får nyttan av den nya installationen.
Det här är också vad både banker och förvaltare utgår från i sin rådgivning. Sparandet ska matcha livslängd och verkligt slitage, inte skapa en alltför stor kassa utan tydligt syfte.
I praktiken landar de flesta stabila föreningar i en modell där:
• amortering används för att stärka soliditet och skapa låneutrymme
• sparandet motsvarar de större kostnaderna på 20–30 års sikt
• mycket långt framtida investeringar löses med lån vid behov
Man kan säga att målet inte är att ”spara ihop allt i förväg”, utan att säkerställa att ekonomin är balanserad över tid och att rätt kostnader hamnar på rätt generation boende.
Det brukar ge mest rättvisa och mest förutsägbara avgifter över tid.
Håller med, sitter själv i styrelsen och har HSB som ekonomisk förvaltare. HSB skiljer på underhåll och investering. Enkelt uttryckt kallas de återkommande, ”kortsiktiga” åtgärder för underhåll och de större, långsiktiga åtgärder för investeringar. Underhåll avses vara åtgärder som görs för att bibehålla skicket på befintliga delar och investeringar är när de byts ut mot nya. Beskrivningen hjälpte enormt när vi höll en genomgång av underhållsplanen för medlemmar.
Vi fick även förslag på att matcha amorteringen med investeringens teknisk livslängd, för att säkerställa jämn kostnadsfördelning tills det blir dags för nytt investering. T.ex för stammar på 50 års livslängd blir det 2% amortering. Notera dock att det inte innebär nya stammar ska installeras efter 50 år bara för att teknisk livslängden har löpt ut. Poängen är att säkerställa att föreningen har kapacitet för att finansiera nya stammar via lån OM det blir nödvändigt när livslängden löpt ut.
Precis! Det är så proffsen tänker. Finns otroligt många föreningar som skulle må väldigt mycket bättre och ha mindre osämja om dom bara beställde en uppdaterad ekonomisk- och underhållsplan från tredjepart att ha som beslutsunderlag. Enklare för styrelsen att ta välgrundade beslut då än att kortsiktigt försöka spara typ 20tkr för föreningen och ”göra det själv”.
