Yes, syftningsfel från min sida. Man måste inte men man bör.
1 gillning
Tanken är också att säg att en ventilationsaggregatet eller värmeväxlaren håller i 15 år. Är det tanken att de som köper och flyttar in det 15:e året ska betala hela kostnaden. För det är EXAKT det man gör när man håller avgifterna låga. Det rätta är att slå ut “saken” på 15 år och dvs att de som bor där 8:e eller 11:e året betalar till saken.
Detta görs normalt genom lån och inte genom att spara ihop till saker i förväg. Det är mycket enklare att budgetera (eftersom man inte på förväg vet vad något kostar) och mer rättvist eftersom det då blir dom som utnyttjar renoveringen som betalar för den. Tricket är ju då att lånet för förra värmeväxlaren måste vara avbetalt innan det behövs en ny; i praktiken så arbetar man ju såklart oftast med underhållsplan och avsätter/amorterar en rimlig mängd utifrån det.
Med det sagt är ju en höjning med KPI varje år rimlig, ifall man inte gjort någon insats som minskar driftkostnaden.
2 gillningar
Vet inte varför det är rimligt att höja för KPI när en stor del av driftkostnaden är ränta som inte ökar med KPI?
Det är ganska enkelt att själv göra övningen att på Hemnet identifiera några BRF där avgiften borde sänkas, några BRF där avgiften är för hög och några där avgiften är bra.
Är man av åsikten att alla BRF borde höja eller alla BRF borde sänka kanske man själv ligger fel.
I tråden finns mängder som postar om att höja på enda underlaget 1miljon i kassa. Är denna miljon ens delad på fem eller hundra lägenheter?
1 gillning
Menar du SBC🙄?
Isf, vi har också SBC som vår ekonomiska förvaltare o de påtalar alltid att vi i föreningen borde höja avgiften.
1 gillning
Vi har en kortsiktig (10 år) och en långsiktig (50 år)
1 gillning
Förvaltare likt boende strävar efter samma mål. Att föreningen ska vara välmående och kunna existera en längre tid.
Till skillnad från boende så är förvaltaren alltid opartisk dock, och har inte känslor med i rekommendationer. Därav brukar det inte finnas samsyn, men klart är att man bör ha intäkter varje år som täcker framtida underhåll, om det är intäkter via investeringar i förvaltaren som betalar sig eller om det är intäkter genom avgift spelar dock ingen roll. Många sitter nog i en situation där det är intäkter via avgifter som är aktuellt, och att inte ha dessa åtminstone inflationsjusterade är en dålig idé visar det sig 
5 gillningar
Men det är i alla fall betydligt fler BRF:er som borde höja avgiften än som borde sänka den.
1 gillning
Sant, det beror såklart på hur mkt lån man har i föreningen, har haft relativt lite lån i mina sista föreningar och då har en höjning i takt med inflationen varit rimlig, men det är klart att räntekostnader skall påverka avgiften både uppåt och neråt.
Man bör höja baserat på de interna delarna i budgeten i förhållande till intäkterna, de viktigaste delarna:
- Underhåll och investeringar (vad är priserna nu). Troligen stuckit upp sedan föregående år efter bygg-index. Hur mycket har man sparat (i kassa eller betalat av lån) hitintills, är också en viktig faktor.
- Driftkostnader som sophämtning, förvaltning etc. Brukar ticka upp med inflationen.
- Räntekostnader för kommande år, här gissar man hur räntan blir nästa år baserat på om föreningen har rörliga lån eller om något bundet går ut och ska förhandlas om.
Att man ska höja enligt inflationen är inte alltid sant, men närmare sanningen än att inte höja alls som många föreningar sysslat med då de inte insett att underhåll och olika avgifter blir dyrare varje år (då pengar blir mindre värda) och äter upp marginalerna man tidigare haft.
Men att höja efter kpi rakt av är att göra det enkelt för sig, man måste räkna på behovet varje år.
3 gillningar
Denna modell/pyramid från HSB fick jag se i ekonomidragning från annan förvaltare när jag satt i styrelse. Ganska bra tycker jag kopplat till vad avgiften ska räcka till: Underhållsplan för brf i Stockholm | HSB
Det går i korta drag ut på att en förening ska ha avgifter som täcker löpande drift, räntor och framtida underhåll. I sparandet har jag för mig att även amorteringar ska räknas med och att amortering alltid ska göras. Detta så att du i stort sett har 0 i lån lagom till stambyte år 50 (underhållsplan) och kunna låna utan att räntekostnaden blir hög tillsammans med tidigare lån. Då kan avgiften klara sig bättre också. Poängen från förvaltaren var att föreningar med 0 i lån och låga avgifter troligtvis står inför stora underhåll i närtid.
Det värsta är ju om massa lån redan finns sedan tidigare, avgiften har stått still i 10-15 år och resultaträkningen går break even utan amorteringar OCH DÅ kommer ett större underhåll. Jag lämnade nyligen en sån förening för att jag kunde läsa mellan raderna. Nu väntar flytt till nyprod i 5-10 år sen hus. Tyckte styrelse i brf är jävigt så det skriker om det och ingen kan nånting om fastighetsförvaltning, usch och brrrr.
3 gillningar
Hej!
Har suttit i flera styrelser och känner till problemet. Ett grundläggande problem i en BRF är att det finns ett inbyggt motstånd mot avgiftshöjningar då det slår direkt på de boendes ekonomi samt värdet på lägenheterna. Jag märkte att det ofta var äldre och sådana som skulle sälja inom närtid som stod för det största motståndet. Man kan förstå dessa men samtidigt kan inte föreningen riskera sin ekonomi bara för att ett fåtal ska sälja eller vill bo “billigt”.
Mitt tips är att ni tar fram en riktig underhållsplan samt budget (om det inte redan finns) och sedan presenterar denna för styrelsen på ett enkelt sätt. Kom ihåg att det är ni i styrelsen som sätter avgifterna! Boende kan ha åsikter men vill de påverka får de gå med i styrelsen.
I min förra BRF lyckades vi hålla avgifterna oförändrade under flera år, men då arbetade vi aktivt med att få ner driftkostnader och räntor, samt att höja hyrorna för lokalerna vi hade.
Det kan ibland vara lätt att jämföra sig mot andra föreningar, vi hade en förening precis bredvid oss som var ungefär lika stor, med samma byggår (ca 1950). Denna förening hade i snitt 25% lägre avgift vilket många medlemmar tog upp. Det som dock inte syntes i siffrorna var att denna förening hade gått i fällan att hålla avgifterna låga - de hade halkat efter i underhållet rejält. Medans “min” förening hade bytt fönster, tak, dränerat, bytt el etc hade grannföreningen lappat och lagat under många år. För 3-4 år sen kom verkligheten ikapp och idag ligger grannföreningens avgifter ca 20% högre än min gamla förening.
9 gillningar
Fast har grannföreningen haft 25% lägre avgifter från 1950 till 2021 och ni haft 20% lägre avgift från 2021 till 2025 borde de vara i klar ekonomisk ledning fortfarande? Behöver inte särskilt hög alternativavkastning för att försprånget ska vara ointagligt.
Likaså har man 70 år mellan sina fönsterbyten istället för 55år kommer föreningen att spara pengar över tid.
Ser detta mer som en fråga om medlemmars prioriteringar än styrelsens kompetens. Värdesätter man gott underhåll är man beredd på att flytta in i en förening med något högre avgift för att få det. Värdesätter man låg avgift är man beredd på att flytta in i en förening med sjaskigt underhåll.
Ett annat grundläggande problem med BRF är att man “äger” fastigheten tillsammans med andra hushåll.
De som äger sin villa bestämmer själva när det exempelvis är dags att byta tak och hur det skall finansieras.
1 gillning
Nja, snarare har de haft lägre avgift sedan runt 2013-2015 ungefär då min förening gjorde höjningar i 2-3 steg. Bägge föreningarna skapades runt 2005 då de omvandlades från hyresrätter.
Absolut blir det skillnad att byta t ex fönster “bara för att”, men samtidigt brukar utdraget underhåll leda till akututryckningar med höga kostnader. Tak är just en sån sak som kan hålla hur länge som helst (vårt byttes efter nästan 70 år) men när det läcker blir det dyrt.
3 gillningar
Spännande att du väljer att flytta till nyproduktion för att komma bort från dålig resultaträkning, där har man ju absolut inte någon historik att luta sig mot för att avgöra om den ekonomiska kalkylen är realistisk.
1 gillning
Men betydande underhåll ligger däremot decennier fram i tiden.
I nyproduktion kan föreningarna binda räntor på långa tider och få en relativt förutsägbar avgift. Jag antar dock att @Oskar25 menade nyproduktion som i relativt nya bostäder fast med åtminstone en tidigare ägare. Lite som att köpa en 3 år gammal, lågmilad bil.
Du får ett par års ekonomisk historik. Bostaden står färdig. Allt är klart och hyfsat lätträknat.
1 gillning
Detta stämmer inte helt. Finns många möjligheter att påverka som medlem i en BRF utan att sitta med i styrelsen, tex:
-
Skicka motioner till årsstämman.
Styrelsen måste ta upp dem, protokollföra dem och låta stämman rösta. -
Begära votering på stämman.
Du kan kräva omröstning i alla frågor som ligger på dagordningen. Styrelsen kan inte neka. -
Yrka på bordläggning om underlag saknas.
Stämman kan skjuta upp beslut tills korrekt beslutsunderlag finns. -
Rösta om ekonomiska frågor.
Stämman kan ge styrelsen uppdrag eller besluta om inriktning kring avgifter, amorteringar och andra ekonomiska riktlinjer. -
Välja eller avsätta styrelsen.
Enkel majoritet räcker för att byta ut hela eller delar av styrelsen vid stämman. -
Välja revisor.
Medlemmarna kan rösta fram extern revisor, oberoende av styrelsen. Revisorn granskar styrelsens arbete. -
Kräva extra stämma.
Om minst 10 procent av medlemmarna begär det måste styrelsen kalla till extra stämma. -
Begära ut dokument.
Medlemmar har rätt till insyn i:
– ekonomisk plan
– budget
– underhållsplan
– avtal som rör föreningen
– stämmoprotokoll och relevanta styrelseprotokoll (med visst sekretessundantag)
– övrigt beslutsunderlag för ekonomiska beslut.
Detta följer av föreningslagen och god föreningspraxis. -
Ställa frågor på stämman.
Styrelsen måste svara så långt informationen inte är sekretessbelagd. -
Lägga yrkanden på stämman.
Du kan föreslå beslut direkt på plats om det rör punkter som finns på dagordningen.
3 gillningar
Jag vill påstå att låntagande som BRF är tecken på inkompetens eller otillräcklig planering. Är man noggrann så borde man inte behöva lån tycker jag.
Sen så kommer jag från ett område där det finns 2 sorter BRF….. oäkta och de som snart kommer ätas av en oäkta förening i hopp om att nå äkta status. (Edit: jag menar detta som en varning att jag kan ha starkt bias. Det kändes inte helt tydligt när jag läste det själv)
2 gillningar
En brf ska väl inte agera bank och ackumulera massa kapital? Hela poängen med brf är väl att kunna erbjuda sina medlemmar en bostad till en vettig avgift?
Ja, det har du rätt i. Detta inkluderar när taket behöver bytas och 500 kr extra i månaden är mer vettigt än några hundra tusen den månaden det är dags att byta.
Tar du ut de 500 kr/mån innan taket behöver bytas så slipper du också lån och medförd ränta (som snabbt gör 500 kr/mån till 800+ kr/mån)
4 gillningar