Vi kommer att sälja en fastighet som betalar ut 2.500.000kr netto.
Detta är pengar vi inte kommer vara i behov av på minst 10år och vill därför investera för att efter ca 10 år betala av lån på andra fastigheter.
Vad hade gett oss bäst avkastning?
Köpa en nyproducerad lägenhet för hela beloppet och sedan hyra ut
Börsen i form av fonder/aktier med utdelning alt. statsobligationer och låsa på sikt
Lägenheten skulle i runda slängan kunna avkasta 4% av insatsen per år i hyra. Sen har vi värdeökningen på lägenheten som “borde” öka en del med tanke på rådande marknad om man ser på sikt 10år. Vågar man räkna med 4% i värdeökning per år efter vi nått botten? Dessutom kan man investera hyran vidare på börsen och lyckas få en ännu högre avkastning.
Investerar man på börsen räknar man en avkastning på ca 8% per år?
Spontant känns det som att investera i fastigheter alltid vart det bästa men är lite osäker.
Börsen går ju alltid upp och ner men känns som att det börjar bli ett bra läge att gå in om ett par månader.
Om jag räknat rätt genom att använda ränta på ränta kalkylatorn så växer pengarna fortare om man väljer börsen. Om den inte gör ett rejält hack i kurvan som nu…
Detta kommer definitivt ge mer avkastning än börsen. Nybyggda ägarlägenheter i Sverige går åt snabbt och det byggs inte så många dock.
Detta låter extremt lågt, borde vara närmre 20-25% med full belåning?
Räkna med 2% värdeökning över tid - För att matcha inflationen, men med full belåning om 85% så får ni hävstång på ungefär 6x, så 12% värdeökning per år är rimligt.
Anledningen till att fastigheter avkastar betydligt mer är för att det är mycket lättare att låna väldigt mycket pengar till en fastighet med bra ränta kontra att låna liknande summa till börsen.
Om ni tänker betala lägenheten kontant blir siffrorna helt klart annorlunda och då är börsen betydligt bättre. Köpa fastigheter för uthyrning med väldigt hög totalavkastning funkar bäst om ni tänkt belåna er till taket.
Tanken var isåfall att casha lägenheten och att man sedan håller sig inom en skälig ram för hyran vilket borde vara 4%.
Så en avkastning på 100.000kr per år samt en värdeökning på 2% i 10 år hade gett en total avkastning på ca 1.500.000kr.
Bortsett från att man återinvesterar hyresintäkten varje månad som i sin tur ger lite ränta. Men där ballar huvudet ur för att räkna ut vad det skulle bli.
Siffran i sig kan kanske stämma, men när man ser siffror som de här ska man också ha i åtanke att det inte går att jämföra direkt med “börsen avkastar 7%”.
Den höga belåningen medför att avkastningen kommer gå till amorteringar, vilket gör att du missar ränta-på-ränta effekten på avkastningen till viss del.
Hyra ut en lägenhet är en bra affär kortsiktigt. Men inte hållbart på sikt. Dessutom är det inte sjysst mot bostadsmarknaden att hålla på så. Du tjänar pengar på en utsatt grupp, oftast unga personer/familjer med dålig ekonomi.
Hyresintäkter om 10.000kr/mån netto
Inkomst från lön 55.000kr/mån netto
Boende kostnad 41.250kr/mån (21.250kr/mån amortering och 20.000kr/mån ränta)
Huset är nybyggt och är amorteringsfritt 5 år framöver vilket gör att boendekostnaden blir 21.250kr/mån i detta nu. Bortsett från någon tusenlapp för vatten/sopor/fiber/försäkring. Elen betalar sig själv genom solpaneler.
Vårt mål är att komma under 50% i belåningsgrad samt under 4,5 skuldkvot vilket betyder att vi behöver betala av 3 mkr på bolånet.
Eftersom våra inkomster täcker alla utgifter gott och väl väljer vi hellre att investera kapitalet från vår andra fastighet vi säljer istället för att betala direkt av.
Oftast tar man rejäl vinstmarginal på andrahandshyror. Det trissar upp priserna på andrahandsmarknaden. Många får inte tag på förstahandskontrakt och är indirekta intvingade in i andrahandsmarknaden där priserna är omänskligt höga.
Men visst, har du en person med god ekonomi och som inte drabbas för övrigt av din hyra, så kör på
Men här pratar vi ju inte om att lägga ut lägenheter till uthyrning på någon svart andrahandsmarknad, utan på förstahandsmarknaden. Och även om man kan vara kritisk till hyresregleringarna, så antar jag att diskussionerna här handlar om att hålla sig inom lagens ramar.
