Jag behöver lite råd för att investera i fastigheter via ett AB med kapital som kommer från externa investerare.
Kortfattat är min idé att skapa ett AB, som jag skulle använda för att samla in kapital från externa investerare. Detta kapital kommer att användas för att köpa fastigheter, som till exempel består av flera lägenheter, och hyra ut dem till privatpersoner. En del av avkastningen kommer sedan att betalas ut till investerarna via utdelning.
Jag letar efter praktiska råd om hur detta skulle fungera.
Först och främst är detta möjligt eller ser ni några konstigheter?
Sen söker jag särskilt mer information om att samla in kapital från externa investerare. Tanken är att investerare bara skulle bidra med sitt kapital till “potten” som AB sedan kommer att använda för att köpa fastigheter, men de skulle inte köpa sig in i AB själv som aktieägare. Hur skulle den delen fungera rent praktiskt?
Låter som du vill att ditt AB lånar pengar från investerare. Inget konstigt med det. Dock får du fundera på hur du ska hitta folk som vill ta den risken med dig. Finns många tjänster där man kan låna ut pengar till företag och man kan köpa preffar från Heimstaden och Corem som ger runt 10% i avkastning per år. Jag lägger hellre mina pengar där än ger till dig.
Det man kan göra är att ge ut vinstandelslån (eller liknande, kärt barn har många namn) där räntan på lånen styrs av till exempel rörelsens resultat. Du slipper då ägarfrågan och får mer spelrum i villkoren och balansen mellan till exempel din avkastning och investerarnas avkastning. Räntan betalas innan bolagsskatt så beskattning sker hos investeraren.
Dock innebär det att det du vill göra (med största sannolikhet) är att betrakta som en fond (Alternativ investeringsfond, se lagen (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder) och således hamnar du inom Finansinspektionens tillsynsområde. Se 1 kap. 2 § här: Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder - Finreg
Det behöver inte vara något problem, men är bra att känna till så du gör rätt från början. Vilka belopp pratar vi om?
Tanken är att göra det som någon slags crowdfunding liknande koncept. Om du tänker hur t.ex. Tessin/Kameo fungerar, där folk kan bara skapa ett konto, investera sina pengar i ett fastighetsprojekt och få X avkastning på det.
Jag köper 100% att ingen skulle ge mig pengar om jag inte skapar ett trovärdigt företag med ett vinnande koncept. Det är absolut den viktigaste och största steget i hela processen. Men om jag lyckas med det vill jag vara säker på att det faktiskt är möjligt att “tekniskt” ha ett sådant företag och hur det skulle fungera.
Så enligt dig skulle det inte vara några stora konstigheter? Jag menar att jag skulle kunna starta ett AB, kunder överför sina pengar till AB, AB tar in pengar och använder dem för att investera i fastigheter och AB betalar avkastning till kunder (t.ex. i form av banköverföring)?
Vet du eller någon annan hur ett crowdfunding företag som t.ex. Tessin/Kameo räknar sådana inkommande kassaflöde från sina kunder på sin balansräkning?
Mycket intressant, tack! Ska läsa lite mer om det.
Har du någon direkt/indirekt erfarenhet med att skapa/jobba i en sådan företag som betraktas som och som ska genom finansinspektionen? Är det en väldigt krånglig process eller hur ser det ut?
Beloppet jag har i åtanke till att börja med är runt 10-20M. Det är bara en början för att se om konceptet kan fungera i verkligheten. Om det gör det då sky is the limit
När det gäller AIF-fonder som vi pratar om här finns det lite förenklat två vägar att gå. En fond behöver en förvaltare och förvaltaren är den som är reglerad. Förvaltaren kan antingen vara registrerad eller auktoriserad. Auktorisering innebär fullskaligt tillstånd och därmed högt ställda krav på kapitalbas, organisation (risk, compliance, internrevision), ägarprövning, ledningsprövning etc. Den vägen vore nog olämplig att gå om man vill “testa en affärsidé” utan att vara backad med miljoner i riskkapital.
Då är alternativet registrering. Det innebär att man nyttjar ett undantag i lagstiftningen. Se närmre 2 kapitlet lagen jag länkade ovan. Begränsningen är då framför allt att man inte får marknadsföra fonden eller fonderna mot icke-professionella investerare. Det finns även vissa andra begräsningar men de behöver vi inte gå in på här. Eftersom fonden/fonderna inte får marknadsföras mot icke-professionella är det alltså primärt avsedda för professionella investerare. Därmed kan man säga att det inte längre finns krav på konsumentskydd och därför är kraven lägre ställda (jämfört med auktoriserade förvaltare).
Att bedriva verksamhet som registrerad AIF-förvaltare behöver inte vara super-komplicerat. I många avseenden är det som att driva ett vanligt AB, med skillnaden att du årligen rapporterar till Finansinspektionen samt att du också behöver följa penningtvättsregelverken.
Ovan är förstås förenklingar. Men jag skulle säga att det är genomförbart även med 10-20M i förvaltat kapital. Vill du gå från ord till handling så får du gärna skicka ett privat meddelande till mig. Då kan jag tipsa om några aktörer du kan kontakta för att komma vidare.
Hur mycket pengar ska Du själv satsa?
Att du vill att andra ska riskera 10 - 20 miljoner kronor utan något ägarinflytande eller annat bestämmande skrev du.
Okej så om jag förstår rätt om jag skulle vilja starta en verksamhet som marknadsförs mot icke-professionella investerare måste jag ha en AIF-fond med en auktoriserad förvaltare. Som innebär bl.a. att jag skulle behöva flera miljoner i riskkapital.
Alternativt är att ha en registrerad förvaltare, men då kan man inte marknadsföra mot icke-professionella investerare.
Min target-kund var icke-professionella investerare, alltså vem som helst, på samma sätt som vem som helst kan gå med t.ex. Tessin eller Kameo och investera sina pengar i en fastighetsprojekt.
Har du eller någon annan någon aning om sådana bolag klassas som fonder (tror jag inte) eller hur de fungerar?
Kanske finns det något annat alternativ istället för att skapa en fond för att göra vad du skrev i början? Dvs ge ut vinstandelslån där räntan på lånen styrs av till exempel rörelsens resultat.
Varför ska det vara så? Varför ska jag sätta själv flera miljoner i bolaget om jag skapar ett trovärdigt företag med ett vinnande koncept? Jag är nyfiken och vill förstå tanken. Det är bara bra för mig att få den här typen av feedback och möjlighet att upptäcka saker jag kanske inte har tänkt på.
Jag tänkte satsa kanske en halv miljon själv. Jag förstår hur du tänker, men tänk på att jag menar 10-20 miljoner genom hundratals olika privata investerare. T.ex. 200 privata investerare som investerar 50.000 per person vilket blir 10 miljoner totalt.
Lite på samma sätt som folk som använder Tessin eller Kameo har inget ägarinflytande eller annat bestämma (förutom att man i början, innan man investerar, får välja vilka fastigheter man vill investera i, vilket skulle fungera på samma sätt i min fall).
A- och B-aktier, du äger A, investerarna äger B. Aktieägaravtal styr hur verksamheten ska styras. Du tar ut 2% Mgmt fee för din tid. Vattenfall där investerarna först får tillbaka investerat kapital + compounded interest om ~10%, allt därutöver splittas 80/20 (där du då får 20%) av överavkastningen. Finns mängder av varianter på vattenfall (med eller utan catch-up osv). Storskogen hade liknande innan notering.
I tillägg till ovan. Det går utmärkt att resa kapital utan större egen insats (även om marknaden är mer riskavert idag än 2021…). DOCK bör du ju ha ett bra kontaktnät av investerare och ett track record som visar att du har gjort detta X ggr tidigare, fått Y avkastning på tidigare affärer etc.
Att gå ut brett och jaga kapital som du skrev ovan kan dock kräva tillstånd så skulle börja med nätverk och inte har för många investerare.
När jag jobbade i bank och fick in en ny kund som ville låna pengar, var min första fråga: Hur mycket kan du satsa själv?
500 000 kr räcker till en villa på 3 miljoner. De belopp som du pratar om kräver helt andra belopp.
Skall du attrahera seriösa investerare på dessa nivåer krävs betydligt mer. Först och främst måste du ha ett track record: Etablerad i fastighetsbranschen i flera år och visat att du kunnat tjäna pengar. Sedan måste du visa att du tror på projektet och satsar pengar själv.
Om det behövs 15 procent för en villa så behöver du ännu mera här. Har du inte några miljoner att satsa själv, så glöm detta.
Finns många tjänster där man kan låna ut pengar till företag och man kan köpa preffar från Heimstaden och Corem som ger runt 10% i avkastning per år. Jag lägger hellre mina pengar där än ger till dig.
