Jag vet inte om frågan passar här, men jag provar och i värsta fall tar vi väl bort inlägget :-). Jag vill höra strategier kring hur en samfällighet kan skaffa sig kapital för att göra få men mycket stora investeringsbelopp, inom förvaltningen av samfälligheten.
Skälen till investeringarna är helt enligt regelboken men vilka möjligheter har en samfällighet att skaffa kapital? Investeringshorisonten är kanske eller kanske kan spridas ut över 2-10 år. Beroende på hur man projekterar, vilket i sin tur moment 22 beror på hur man kan finansiera.
Samfällighet består av en rad villor med friköpta tomter respektive med tomträtt. Den är obelånad, vilket man kanske kan tycka i dagens ljus, hade varit bättre att lägga större renoveringsfond än skynda på återbetalning. Men nu är detta situationen. Beloppen som går att låna blanco, räcker inte på långa vägar.
En samfällighet ska inte vara vinstdrivande men man bör fondera tillräckligt för att täcka anläggningens kommande underhållskostnader. En schablon som lantmäteriet anger är ca 0,3% av anläggningskostnaden i årlig avsättning. Dessa pengar skulle jag lägga i räntekonto. När potten är stor nog för att täcka löpande behov ( tex omasfaltering) för kommande 15-20 år kan ni minska avgiften mot medlemmarna.
Om ni istället har en underhållsskuld idag bör avgifterna i första hand höjas för att klara det akuta underhållet samt det som kommer inom 5 år
Medlemmar brukar inte gilla volatilt uttag av avgifter så det är bättre att hitta en nivå som fungerar en längre tid och informera medlemmarna om hur planen ser ut.
En joker är vinterväghållning om ni inte är på kommunal mark (alltså enskild väg) då behovet varierar från år till år och priserna är svåra att prognostisera. Är ni en liten samfällighet kan det också vara svårt att hitta någon som vill skriva avtal med er. Ett tips där är att läsa kommunens underlag för vinterväghållning och kopiera det i ert upphandlingsunderlag.
Kompletterar @Kimarite:s svar här gällande underhållsfrågan. Att avsätta medel för kommande underhåll är ett måste för jämn och förutsägbar avgiftsutveckling. Schablonsiffran 0,3% räcker väldigt sällan för att täcka de faktiska behoven. Därmed tar man nästan ofta ut för låga avgifter och kommer oundvikligen behöva höja rejält framåt istället för en långsam och jämn utveckling.
Därför, innan du börjar fundera på ev. investeringsstrategi, gör följande:
Ta reda på exakt vad samfälligheten äger och ansvarar för. Detta ska framgå i anläggningsbeslutet från när gemensamhetsanläggningen bildades som samfälligheten förvaltar. Bli inte överraskad om ni ansvarar för prylar under mark och ytor som “glömts bort” under åren.
Ta fram en underhållsplan på minst 30 år där ni listar allt underhåll som behöver göras på det samfälligheten ansvarar för, när det ska göras och hur mycket det kommer att kosta. Ta hjälp av ett proffs om ni är osäkra och tänk på att stora projekt såsom asfaltering, garagerenoveringar, lekutrustning m.m. ofta blir dyrare än vad många tänker sig. Om ni har en kunnig person kan Excel funka, annars använd Planima som är anpassat för ändamålet.
Utifrån underhållsplanen kan ni räkna ut den långsiktiga genomsnittliga underhållskostnaden för samfälligheten. Addera genomsnittlig driftkostnad och ev. kapitalkostnad och en kostnadsuppräkning/indexering varje år för att täcka inflation så har du siffran på vad ni bör ta ut i avgift och hur den lämpligen kan ökas långsamt på sikt.
Se till att underhållsplanen uppdateras årligen så ni alltid har en färsk bild på saker långt fram (minst 30 år) i tiden och kan börja spara lång tid i förväg innan behoven uppstår.
Samfälligheten som jag bor i har tidigare tagit ut engångsavgifter av alla boende för vissa åtgärder. Det ger ju mycket bättre utfall om medlemmarna lägger på 50.000 kr var på bolånet än om samfälligheten själv ska ta lån.
Frågan jag ställer mig är ju hur det går till. Ska då en boende belåna sin fastighet/ta annat eget kapital och skriva skuldebrev till föreningen? Eller blir det en form av obligation som föreningen ger ut? Kan man tänka sig att om en investering rör ett antal boende, att enstaka boende lånar ut pengar till flera boende för att lösa ut kapital till deras andelar? Är det också skuldebrev, men då blandar man inte in föreningen, utan löser det privatpersoner sinsemellan.
Rimligt. Det bör man ju som boende se som nummer 1 efter likviditet på medellång sikt. Oftast är det ju förvaltningsplanen som kommer upp i BRF’er etc men sällan något som visar på en plan över hela den tekniska livslängden.
Du övertänker det. Alla medlemmar i samfälligheten kan göra ett tillskott till föreningens kassa. Hur stort tillskottet ska vara för varje fastighet bestäms av fastighetens andelstal i föreningen. Det blir ingen obligation eller lån utan man sätter helt enkelt in pengar i föreningen så att den kan utföra underhåll på samfällighetens anläggningar.
Du menar att om styrelsen anser att varje andel ska tilläggstaxeras ex 75.000kr i två omgångar över ex 5 år för att klara upp grundförvaltningen - så föreslår den årsmötet detta och sen fakturerar den, punkt slut? Så får boende göra som de vill. Casha, låna, sälja eller kronis?
Indirekt säger du då att inte samf ska belåna sig själv igenom det?
Yes! Jag tror att en samfällighetsförening kan ta upp lån i och för sig, men det var just det som var poängen: det är förmodligen bättre att fastighetsägarna själva tar lån och skjuter till pengar till samfälligheten.
Vid en konkurs går samfällighetens skulder före de pantbrev som finns i delägarnas fastigheter. Så starkt är skyddet för samfälligheten om den är bildad på ett professionellt sätt. Inte ens alla banker är medvetna om detta. Du får väl kolla detta. I så fall bör det inte vara några problem att låna till en bra ränta för samfälligheten. Samtidigt är det ju i praktiken bättre om delägarna betalar in pengar. Om inte annat på rätten till ränteavdrag.
Delägare som skriver skuldebrev till föreningen eller att den skulle ge ut obligationer. Nja, som emilv skriver, krångla inte till det.
Om jag nu förstår det du skriver rätt, är väl det argumentet ultimat för en bank att vägra typ minsta tänkbara utlåning? Ett AB ger de kredit på sannolikhet för likviditetsproblem. Men en samfällighet har ju inget kapital och om den har så är det bundet i underhållsfonder som i praktiken redan är skulder som måste lösas innan tillgångarna kan mätas ut. Tillgångarna är boendes betalningsförmåga, men en bank köper ju inte förvaltarskap av en samfällighet för att få tillbaka sitt kapital, så i praktiken loosar de varje utlånad krona om samf konkar? Jag övertänker säkert igen, försöker bara förstå. En brf äger ju fastigheten och hyr ut, det blir skillnad
Nej. Går samfälligheten i konkurs kommer konkursförvaltaren att kräva ut vad som saknas av de som är medlemmar som har fastigheter som ingår i samfälligheten.Detta förutsätter givetvis att samfälligheten har bildats och registrerats på rätt sätt.
Under min tid i bank har jag själv lånat ut pengar till vägssamfällighteter ett par gånger. Det var dock mindre belopp i avvaktan på statsbidrag.
På grund av rätten till ränteavdrag torde det vara bätte
att samfälligheten taxerar ut de belopp som saknas av medlemmarna.
En samfällighet kan väl bara konkursa i och med att lantmäteriet och ett årsmöte går med på att så sker. Tills dess drivs den i oändlighet. Men du menar att det är förrättningen och registreringen som styr frågan om hur den som har fodringar på samfälligheten, driver ersättning? Inte lagen om samfällighet i stort?
Ett företag kan gå i konkurs på två sätt. Antingen begär företaget sig själv i konkurs, eftersom man inser att man är på obestånd. Eller också kan en fordringsägare begära företaget i konkurs eftersom man inte betalt sina fakturor. Även Skatteverket kan göra så på grund av obetalda skatter.
En samfällighet kan också hamna på obestånd. Ett årsmöte kan inte ändra på detta.
Att ta ut engångsavgifter funkar i en del samfälligheter men inte i andra. I stora samfälligheter eller samfälligheter där husen inte är värda så mycket funkar det sällan eftersom spridningen mellan medlemmarna är allt för stor vg inkomster/sparat kapital. Det skulle finnas allt för många som inte skulle kunna höja bolånet när samfälligheten har en stor investering (många av dessa läser inte heller årsredovisning eller flerårsplaner framåt). I sådana föreningar är det oftast lättare att sakta men säkert höja avgifterna så att ingen i Samfälligheten får en chock vid en stor engångskostnader/investeringar måste göras. Dessutom tycker jag att det blir mer rättvist eftersom t ex gemensamma vägar slits varje dag/år, varför ska inte de som sliter på vägen år 1 vara med o betala, trots de flyttat före år 10, när vägen måste omasfalteras?
Jag tror nog snarare jag menar att en samfällighet på obestånd likvideras inte som ett AB med skulder och tillgångar som mäts och sen återstår antingen ett kapital som fördelas på ägarna eller en skuld som skrivs av och upphör. Uppstår obestånd så hamnar det väl på styrelsens ansvar att lösa, exempelvis att driva uttaxering genom kronofogden om så behövs. Men då förutsätter ju det att ett årsmöte redan godkänt uttaxeringen. Avsätter styrelsen sig så är det bara en ny styrelse som får lösa samma problem med samma medel?
Jag tänker att din avslutande kommentar ligger helt i köparens medvetna val när den investerar sin nya bostad. Det som kan göras bättre är väl isåfall om samfälligheten kan visa på det tillräckligt klart och transparent, så att köparen kan prisa in kapital som aviseras i framtida uttaxering i köpeskillingen.
Det blir ju också konstigt tänker jag om en samfällighet i 50 år uttaxerar för att kontant kunna investera ny infrastruktur. Dels får den ju en enorm kassa och sen har vi ju inte en susning om hur infrastrukturen 2075 ser ut och vad den kostar, så vilken uttaxering ska man mot förmodan sikta på…
Nja, har föreningen obetalda skulder kommer ju kronofogdemyndigheten att driva in dem oberoende av ett stämmobeslut.Leverantörerna skall ju ha sina pengar.
Samfällighetens skulder går ju till och med före delägarnas pantbrev. Fastighetsägarna får vackert betala.
Jamen precis. Dessutom har samfällighetens första medlemmar betalat anläggningen från första början så man kan argumentera för att de sliter på det de själva köpt.
Det viktigaste tror jag är att man är så transparent som möjligt med det underhållsbehov som finns och vilka stora utgifter som kommer att komma.