Det pratas mycket om inflationen som en utgångspunkt för värdeutvecklingen. Man pratar då om 2% eller något liknande. Det låter ju som en dålig och mindre intressant värdeutveckling “jämfört med börsen som ska avkasta 7%”. Jag tycker det vore mycket mer intressant om man räknade mer realistiskt på detta. Det som då vore relevant är att:
Utgå från en längre tidsperiod och faktiska siffror, inte några abstrakta procenttal.
Ta hänsyn till att bostadsmarknaden är mycket mindre volatil än aktiemarknaden, som påpekats i podden tidigare.
Ta hänsyn till att nästan alla har en väldigt stor hävstång i form av bolån. Även om belåningen är måttlig är det ju en mycket större hävstång än man normalt skulle välja att ha i sitt övriga sparande.
Jag uppfattar också att distinktionen mellan underhåll och förbättring som redan framförts är mycket relevant. Det är kanske 1% som går åt till rent underhåll och 1% som går åt till förbättring.
En faktor som jag också tycker är relevant är möjligheten till extra intjäning eller “fördelar” av ägt boende. Med fördelar menar jag till exempel möjligheten att ägna sig åt husbyte som semesteralternativ i mer systematisk form. Det kanske inte passar alla men det är i grunden en väldigt etablerad och välfungerande företeelse. Om man räknar ihop värdet av sådana saker under en ägandetid på 20-25 år så blir det hyggliga belopp, precis som värdeökningen av inflationen.
Jag tycker att det fokuseras för lite på alternativkostnaden hyran.
Mitt eget exempel. För 40 år sedan kunde jag kanske hyra mitt motsvarande boende för 4000 kr per månad. I dag skulle jag kanske få betala 13 000 kr elller mer.
Huset kostade 700 000 kr och jag har under årens lopp lagt ner kanske runt1,3 milj som jag självfinansierat. Mina utgifter för villan består numera i stort sett av driftskostnader plus villaskatt. Kommer att så vara i åtminstone 10 år framåt.
På något sätt måste man dessutom väga in fördelarna med ett bra område, slippa stökiga grannar etc i kalkylen.
Håller helt med. Hyran ökar med tiden och kan lätt bli ett tungt ok att bära när man går i pension.
Det här med “bra område” är en bra poäng men kan också nyanseras. I princip alla områden som är dominerade av ägda boenden är “bra områden”. Själva ägandet fungerar ofta som ett sorts vaccin mot socialt förfall. Ett område dominerat av hyresrätter är på ett helt annat sätt utsatt för risker för långsiktigt socialt förfall. Sedan har ju vissa politiker tänkt sig att ägandet även ska kunna rätta till befintligt socialt förfall men det har ju inte fungerat lika bra.
Inte alls. Det är precis det jag åsyftade nedan. Att tro att ombildning lägenheter i olika slumkvarter ska lösa sociala problem har varit en naiv och dum idé som vissa politiker har haft.
Jo, visst, man underskattar kanske lite. Men om du byter tak för 400 tkr en gång var 40e år så är det 830 kr/mån.
2% per år kanske funkar för hus runt 3-4 miljoner, men inte alls för hus som kostar 1 mkr eller 10 mkr (inte kostar det 16.7 tkr i månaden att underhålla en tiomiljonerkronorsvilla i Stockholmsområdet?). Således en rätt dålig måttpinne.
Det är en god poäng, över tid kommer hyran gå upp och kostnaden för ditt hus minska då din skuld bör gå ner över tid.
Det går också att planera för en del renoveringar, ofta borde inte ett takbyte komma som en överraskning utan man bör 10 år innan det är dags bra att det snart kommer. Om hyresvärden vill renovera för att sen kunna höja hyran så kanske det kommer lite mer som en överraskning.
Jag har gjort det flera gånger och det är väldigt känsligt för vilka antaganden man har, framförallt på en sådan lång tid. Du kan själv testa sig på den kalkylator som jag byggt ihop.
Nja, det är inte direkt denna typen av områden som är det normala för människor som skall köpa boende. Ytterst få vill satsa sina surt sparade pengar i socialt utsatta områden.
13000kr låter som en rimlig uppskattning (4000kr 1982 motsvarar 12600kr idag om man ska tro SCB). Förstår dock inte riktigt vad du vill ha sagt med det.
Fastigheter har onekligen varit gynnsamt att äga under dessa 40 år, ofta pga förändringar av icke- repeterbar karaktär (slopad fastighetsskatt, räntor som gått hela vägen till minus, negativa realräntor etc) som redan har diskuterats till leda. Men det innebär inte att man nödvändigtvis kommer göra samma resa från dagens utgångsläge, vilket är det intressanta. Har du ens räknat på vad du skulle haft i förmögenhet idag om du stoppat in pengarna med ens modest (10-15%) belåning i ex. Investor istället för huset?
Sedan är dina utgifter säkert enbart det du anger, men alternativkostnaden lär vara flera gånger den summan varje år om huset kostade 700k för 40 år sedan.
Man ska naturligtvis inte bosätta sig i ett slumområde… och man är på intet sätt förskonad från sådant enbart för att man råkar äga boendet.
Nu är det kanske lite fel målgrupp här inne, men många (vågar t.o.m påstå de flesta) tar för givet att de både kan skippa bussen och säljare vidare bilen med vinst senare när det gäller bostäder… dvs. både äka kakan och inte bara ha den kvar, utan den ska dessutom växa. Som magi.
Det klassiska är gamlingar som bor kvar i sina betalda kåkar de inte kan ta ut lån på pga låga pensioner, som “bor billigt” med kallställd övervåning de inte ens orkar ta sig upp till längre medan huset förfaller och trädgården blir förvildad. De skulle ofta kunna hyra en paradvåning med alternativkostnaden. Totalt vanvett ekonomiskt.
Problemet är ju att bostäder i sig (själva lådan med väggar och tak) till skillnad från ex. aktier inte är en produktiv tillgång som ger en avkastning medan du bor i dem. Det ger dig värde i form av skydd från väder och vind, men det finns liksom ingen logik bakom stigande bostadspriser i reala termer, särskilt inte ett enskilt objekt som blir äldre och omodernare med tiden.
Men är man nöjd med en värdeutveckling som (om man har tur) möjligtvis följer inflationen samtidigt som vi återgår till positiva realräntor så absolut.
Nja. Min kontantinsats för 40 år sedan var i det närmaste noll, bara några få 1000-lappar (så var det på den tiden). Av pengarna som jag stoppat in har merparten skett för mellan sex till elva år sedan. Alternativet med Investor hade inte blivit så mycket bättre.
Min poäng är denna. Hyreshöjningarna har gjort att mitt kassaflöde är extremt mycket bättre än om jag hade hyrt samma hus. Även jag struntat i att reovera kök badrum, skaffa bergvärme etc hade utväxlingen på mina få satsade pengar för 40 år sedan varit procentuellt sett enorm.
Att huset har stigit i värde är inget som bryr mig speciellt. Om mina barn ärver några kronor mer eller mindre spelar ingen roll, de klarar sig ändå. Det viktigaste för mig och de flesta pensionärär är som sagt kassaflödet!
Det är bara att gratulera alla 40-60-talister som haft det extremt gynnsamt gällande bostäder. Men det var (mer eller mindre) omöjligt att veta då 1982, om du varit bosatt i Japan och köpt fem år senare hade det inte varit lika muntert.
Dock ganska ointressant om man är framåtblickande eftersom förutsättningarna idag är helt annorlunda. Enda lärdomen man möjligtvis kan dra är att vi förmodligen tagit ut uppgångar för en rejäl tid framöver i förskott om priserna ska återgå till någon slags fundamenta.
När jag antar en värdeutveckling på bostäder med 3% så antar jag är det trots allt finns en begränsad mängd mark och med 3% löneökning bege år borde folk i snitt vara beredda att betala 3% för samma boende.
Att jag inte räknat ner något värde för själva byggnaden är för att jag har redan räknat med att jag lägger in 5000 betyder månad i renoveringar, och då borde standarden på huset bevaras över tid.
Precis så tänker jag också. Märkligt nog stämmer 5000 per månad för renovering/underhåll riktigt bra på en period iallafall om 5 år för oss. Det motsvarar också ca 2 % av värdet och skillnaden mellan hyran vi hade tidigare och totala boendekostnaden vi har nu i en villa samt ökningen efter skatt om värdet ökat 2-3 % per år…
Ja, så är det säkert, men att knöka in den diskussionen i “Jämförelse av priset för ägt boende vs hyrt boende” blir kanske lite avigt ändå.
Roade mig med att titta upp två ganska likvärdiga hus här i närheten, ett till salu och ett som hyrs ut.
Båda byggda på 80-talet.
Hyran för ena huset är lite över 2000€ och priset för för det andra är 400 000€.
Jag gjorde en liten kalkyl över 30 år.
Räknade med att underhåll av huset kostar runt 500€/mån, så blir “vinsten” per år 18000€.
Räknade med att hyran och underhållet ökar med 2% (inflation) per år.
Räknade med att snitträntan är 4%.
Räknade med att amortera 3%.
Räknade med att låna 75% av inköpspriset.
Räknade med 7% avkastning på börsen.
Efter 30 år står jag antingen med:
3 044 902€ på börsen eller
2 719 834€ på börsen + ett hus värt 400 000€ (räknar 0 värdeminskning/ökning) - ett lån på 30 000€ =
3 089 834€
Spännande att tråden spann iväg så här. Men som jag ser det så är det skillnad på boende och boende:
Mitt boende: En suteräng villa på ca 115 kvadrat boyta och 115 kvadrat biyta där vi bor 3 barn och 2 vuxna. Vårt hus är i dagsläget värt någonstans runt 2-2.5M vi har inget lån, gör av med ca 16000 kwh/år (vilket dessutom är bundet till runt 60 öre/kwh i två år till vilket kan vara lite orättvist att räkna på).
Här är vår månadskostnad de senaste 3 åren 2022:
El - 2290, 2666, 2135
Vatten+avfall - 768, 951, 1000
Villa/hem försäkring - 400, 428, 437
Vi har en månadskostnad på runt 3.5k men låt oss avrunda uppåt till 4k.
Om vi räknar med ett underhåll på 2% så är det ca 50k/år eller ca 4167 kr/månad. Om vi avrundar till 4k (då jag inte tror vi gjort av med 50k/år) så får vi en totalkostnad per månad på 8k.
Om jag skulle hyra en lägenhet där vi får rum med 3 barn och 2 vuxna och som ligger ungefär lika central som vår villa gör nu skulle jag tro att vi skulle få betala 10-15k kallhyra. Om vi räknar på 10k + el 1k + hemförsäkring 300 så hamnar vi runt 11 300 per månad.
Jag tjänar alltså 3300 kr per månad på att bo i villa per månad (och då har jag räknat väldigt fördelaktigt för att hyra en bostad). Sedan kan man diskutera risken på att äga en villa, utvecklingen av bostäder vs börsen osv. Min åsikt är att börsen har en högre värdeutveckling och en högre risk, men om vi jämför huset med en 50% bankkonto/50% aktier portfölj så bör det vara ungefär samma risk/avkastning i mitt huvud.
Nu har jag inte kunnat följa vilka siffror du stoppat in i din kalkyl eftersom du inte skriver ut dem, men spontant känns 20k i kallhyra för en 4000k-villa alldeles för oförmånligt - dvs. om det står mellan köpa och hyra med enbart de två alternativen tillgängliga så skulle jag luta åt att köpa utan att ens behöva räkna på det.
Detta är den eviga skiljelinjen känns det som, hur man ser på risken och om reala värdeökningar på bostäder är uthålligt.
I frågan hyra vs köpa sitt boende så tycker jag att det är lite svårt att se på hus. Den vanliga hyresformen är ju lägenhet. Visst kan du hyra ett hus men det är inte jättevanligt. Om man jämför att hyra en lägenhet gentemot att köpa ett hus så jämför man äpplen och päron då det är två helt olika bostadsformer som passar för olika delar av livet. En ungkarl skulle aldrig vara intresserad av ett hus och en familj på 5 som drömmer om att leka i trädgården kollar nog sällan efter en lägga på Östermalm.
Jämförelsen bör vara emellan att hyra en lägenhet eller att köpa en bostadsrätt alternativt lägenhet med äganderätt.
Du har nog inte grävt tillräckligt djupt i vilka objekt som finns tillgängliga på marknaden om du anser detta vara oförmånligt. Vi kan ta mitt senaste objekt som exempel:
Villa med 2 lägenheter på ca 170 kvadrat. Inköpspris 2.5M, renovering ca 100k. Låt oss säga 2.7M med övriga kostnader.
Den mindre lägenhten (70 kvadrat) har jag redan skrivit kontrakt på kallhyra för 7700 kr i kallhyra. Den större lägenheten ska jag annonsera snart (100 kvadrat) men jag gissar jag kommer hunna få runt 9700 kr/månad.
Notera att detta inte är ett teoretiskt objekt utan ett VERKLIGT objekt som jag fick tillträde till för ca en vecka sedan som jag just nu håller på att renovera.
Så här är en hyresintäkt på runt 17k kallhyra för en kostnad på 2.7M. Betydligt mera än 20k kallhyra för 4M.
Håller bara delvis med. Det finns många skiljelinjer:
Vilken typ av objekt man kollar på. Letar man ett “drömboende” eller letar man ett objekt som är bra ekonomiskt?
Ser man lägenhet som ett alternativ eller vill man ha trädgård? Jag skulle ALDRIG få min sambo att flytta till lägenhet då hon spenderar flera timmar per dag i trädgården (till och med så här års).
Hur många är man i familjen?
Bor man i storstad eller “småstad”?
Har man stått i bostadskö i flera år och kan få tag i en hyresrätt till rabbatterat pris?
Även om man räknar med 0% värdeökning så har jag ju de facto gjort en besparing på 3300 i månaden.
Det är precis detta jag gjort i min jämförelse. Men vi skulle kunna få tag på en ännu billigare villa om vi ville gå ner i levnadsstandard. Jag kan dock hitta objekt som är lönsamma även mot lägenheter om man är villig att hyra ut delar av huset.