Behöver lite råd angående en fastighet. Fastigheten är en bensinstation med två lokaler, en verkstad med två portar samt tvätthall. Drivs idag av ett företag som säljer endast drivmedel och köpte fastigheten av tidigare ägare för att kunna fokusera på detta. Detta har lett till att lokalerna/verkstad står tomma och behöver en hel del renovering och underhåll.
Företaget begärde 1,5M men efter diskussion och påvisat renovering som krävs, ny asfaltering m.m är dem villiga att gå med på 750.000kr samt avtal på 5 år att få hyra marken för att sälja sin drivmedel (som dem gör idag) dock första året hyresfritt. Beräknar att renovering kommer kosta oss 300.000kr.
Jag och en god vän ser potential i detta, att renovera lokal och verkstad och hyra ut tillsammans med bensinstation. Marken är besiktigad och är godkänd för kommande 10 år. Men klart att det finns risker om tanken skulle få läckage. Tomten är mellan 2000-2500 kvm.
Problemet är att vi inte har haft företag innan och vet inte hur sånt går tillväga. Förstår att vi behöver starta ett aktiebolag (kanske vars ett också ifall den andra vill hoppa av sen?). Men hur går man tillväga för att söka lån och finansiering innan man ens startat AB hos banken? Behöver man starta ett AB först?
Vet inte hur säker och tidsenlig en investering i bensinmack känns 2021, tänker jag.
Har gamla kunderna börjat tanka hos någon annan? Vad kostar snabbladdare att installera? Kan man göra något medan man laddar? Kommer ni vara beroende av att kunder kommer tillbaka och tankar? Hur är marginalen på drivmedel egentligen och kommer ni kunna konkurrera med närliggande mackar?
Just bensinmackar, båtklubbar, gamla processindustrier och liknande fastigheter kan om man ha otur åläggas/tvingas till rejäla och kostsamma saneringsåtgärder om det visar sig att marken är påverkad av långvariga läckage/utsläpp av giftiga saker. Så även om själva tankarna och marken omkring dessa är nybesiktade kan det komma surt framöver.
Kanske går att ta några markprover för att avgöra hur det ser ut på hela fastigheten om det inte redan är gjort? Även om kostnaden för det vore 25000kr kan det vara värt att göra. Saneringsjobb kan fort uppgå till miljonbelopp om man har otur.
Förr i tiden var man inte så noga vid hantering av bensin, spillolja och andra lösningsmedel. Det kunde man enkelt hälla ut bakom husknuten…
För vår del påverkar inte så mycket hur kunderna tankar eftersom företaget vill hyra den delen av marken av oss så att dem sköter försäljningen av drivmedel. Vi har lär isåfall endast ta ut en månadsvis hyra från dem samt försöka hyra ut verkstad och butiken. Tänker att det alltid är någon som vill ha en egen verkstad och borde inte vara svårt att hyra ut för kanske 10.000kr i månaden.
Markproverna har gjorts i samband med besiktningen av cisterner (nya tankarna) och då fanns det inga tecken på läckage. Dock har det inte gjort några markprover vid tvätthall och verkstad. Vet inte hur stor risken är att det kan finnas något där, men det är isåfall oljeläckage? Någon idé vad en sanering kostar?
Normalt behöver tomter av den här typen omfattande och dyr sanering när verksamheten läggs ner. Iom att verksamheten är förknippad med risk är den aspekten inte obetydlig. Det går säkert att hyra ut med vinst under några år men kostnaden för sanering av tomten lär kosta betydligt mer än den vinsten. Så länge det finns en potentiell vinst kan tomten vara möjlig att sälja. När endast kostnaden för sanering återstår lär den inte gå att sälja mer.
Miljöbalken är inte att leka med när det gäller sådant här. Just tomter från tidigare bensinstationer är den vanligaste typen av plats där dyr marksanering behöver göras.
Att sanering behövs har ingenting med läckage att göra. Alla verksamheter av sådan här typ är förorenande och marken kaputt. Sedan finns det säkert grader i helvetet men att tro att avsaknaden av läckage skulle göra marksaneringsfrågan oviktig är att skjuta sig i foten. Det vore också enkelt att ta en dialog med kommunen om den här frågan. De kan ge bra råd.
Jag vet inte hur många miljoner en normal sanering kostar men det handlar om miljoner.
Jag vet att det är en risk, men tänker kanske att man får se investeringen som en i lekhinken. Men om man ponerar att det går helt åt skogen, kan man tvingas stå för saneringen personligen eller blir det företaget man har AB i som för ta smällen? Antar att man förlorar aktiekapital och det man satsat, borde väl inte kunna kopplas till en personligen? Tänker på miljöbalken och alla tuffa regler.
Läckage och spill har garanterat förekommit genom åren från tid till annan. Värst är egentligen “små läckage” i ledningar och avlopp under mark osv som pågått under måååånga år men som ändå inte åtgärdats. Som JesseX är det alltid förknippat med en ganska stor “miljörisk” att köpa en sån här tomt.
När de i nutid besiktar tankar och mark efter läckage så är det antagligen bara en lokal besiktning av tankarna och just där på markytan. En godkänd besiktning behövs antagligen för att försäkringen ska gälla mot ev NYA läckage från tanken som finns idag.
Den besiktningen har liksom inget att göra med det som kan framkomma om man gräver i marken och konstaterar att den är förorenad. Marken under, där rören tidigare låg ofta kan mycket väl fortfarande vara rejält förorenade. Det kan finnas andra diesel/bensintankar kvar i marken som inte längre används eller syns. Då blir du som fastighetsägare ålagd att fixa/bekosta den saneringen och ingen försäkring lär hjälpa till med de kostnaderna. Dessutom lär det i princip bli omöjligt att sälja den vidare förrän du fixat det som du ålagts att göra. Dvs då sitter du/ni med Svarte Petter. Åläggandet måste göras annars uppstår ofta ett vite vilket gör att man inte kan strunta i att göra det heller.
Samma sak med andra omkringliggande byggnader, förråd, gamla smörjgropar, tvätthallar osv. Som jag ville visa med min bild var det inte så noga med sådant här förr. Man släppte glatt ut kemikalierna där det passade eftersom man inte visste bättre eller helt enkelt struntade i det.
Sen brukar det ofta ha stått ett antal bilvrak under lång tid på såna här tomter. Då har det säkert läckt ut saker från de också. Samma sak om det funnits en tvätthall. Avloppen från de var man inte så noga med förr osv
Så summa summarum. Att köpa en sån här typ av fastighet är definitivt förknippad med extra hög risk och gör det viktigt att undersöka allt sådant här extra noga.
MEN med det sagt. Jag ska själv åka och kolla på en begagnad bilverkstad nu på lördag!!!
Har dock aldrig varit bensinstation och den är byggd på 2000-talet, 440kvm uppvärmd verkstad med bra takhöjd + några kallförråd, samt ett bostadshus på 140kvm byggt på 80-talet.
Väldigt tacksam för information och förklaring🙏🏼 Får tänka till lite om det är värt det. Tänker mest att 750.000 idag för en fastighet känns billigt. Klart det är förknippat med risk. Men en fråga som jag inte riktigt uppfattat, hur går man tillväga när man ska söka lån? Behöver man starta AB innan möte med bankmannen för att söka lån? Blir det kanske någon stämpelskatt?
Nystartat AB som söker lån för att köpa fd bensinstation lär banken knappast vilja låna ut pengar till skulle jag gissa ,-) Då saknas både historik från bolaget OCH banken lär ha åsikten att det dessutom är en riskabel verksamhet att låna ut pengar till alldeles oavsett. Då lär du få gå i borgen personligen eller liknande.
Skulle inte säga att 750 000kr är varken dyrt eller billigt i sig eftersom det helt beror på. Har genom åren sålts mycket kommersiella fastigheter för 1 krona av olika anledningar. (Förknippat med kostnader eller krav på utveckling, egen insats för att få köpa, förväntade arbetstillfällen till kommunen osv så knappast något du vill/kan satsa/hoppas på)
Stämpelskatten när ett AB köper en fastighet har jag för mig är 4,25%.
Kolla med kommunen så att det inte redan finns ett föreläggande eller liknande kopplat till fastigheten. Vet inte riktigt vilken avdelning du ska fråga efter men kanske de som sysslar med miljöfrågor. Miljökontoret, miljöförvaltningen, miljöinspektör eller vad man ska kalla det. Kolla också med de som hanterar bygglov och liknande. Kan finnas krav/tips därifrån också.
Jag skulle personligen värna om mitt personliga renommé. Även om det vore möjligt att sätta sitt bolag i konkurs och flytta över kostnaderna för sanering på det allmänna så framstår det inte som en bra idé.
Det sker nu stora förändringar gällande bensinstationer som gör att många kommer att behöva göra stora investeringar eller lägga ner. Det finns därmed en risk att frågan om marksanering kommer att utlösas och det är inte så kul.
JesseX har en viktig poäng i renommé framöver om du vill fortsätta med kommersiella lokaler.
Min (något begränsade) erfarenheter är att många affärer med kommersiella mindre fastigheter görs upp “i det fördolda”. Direkt mellan ägare/köpare/affärsidkare på det lokala planet utan att de kommer ut på en öppen marknad. (Dvs man ser de sällan ute på Hemnet, Blocket och liknande)
Köpare och säljare känner till varandra och har ofta en viss direktkontakt där eventuellt speciella företagsmäklare är inblandade. Därför är ens eget rykte en viktig parameter för att få köpa och kunna fortsätta göra affärer i sådana sammanhang.
Enligt organisationen Svensk Bensinhandel kostar en genomsnittlig sanering 350.000 kr, men de uppger också att det händer att det drar iväg över 10 miljoner kr. Man bör ha marginaler att ta av när överraskningarna staplas på hög.
De skriver också, apropå @Skogstomten:s förslag att ta markprover:
Vid en nedläggning måste du provborra. […] En provborrning kostar mellan 100 000- och upp till 300 000 kr beroende på hur många borrhål och prover man behöver, och detta beror i sin tur på markens sammansättning och om de första proverna inte är helt avgörande.
Personligen skulle jag inte ta på mig ansvaret för en bensinmack även om jag fick den för 1 kr.
Aha såpass mycket för att ta prover. Har mest bara hört att själva saneringen kan bli dyr.
Skulle också tro att en organisation som “Svensk bensinhandel” har incitament att underskatta problemen/kostnaderna något för att tona ner problemen omkring fd bensinmackar
Skulle ta juridisk hjälp och se om det går att ålägga tidigare ägare del av kostnad för ev. framtida sanering.
Det kan kan bli rejält dyrt och kan även läckt ut föroreningar på angränsande fastigheter. Man kan dessutom gissa att sanering inte kommer vara billigare i framtiden….
Precis som tidigare sagts, en industrifastighet inbegriper alltid risker för att det kan finnas saneringsbehov. Kommunen och Länsstyrelsen har säkerligen koll på vad som gjorts, och kan beskriva den kunskap som finns. Men, som fastighetsägare åker du på ansvar även om du inte förorenat. Dessutom är det svårt att skriva avtal, tillsynsmyndigheten kommer rikta sina krav mot dig, och sedan kommer du att få dra dina krav civilrättsligt vilket är dyrt.
Men, det är ju inte säkert att föroreningssituationen är så allvarlig.
Jag har i jobbet varit med om bolagsförvärv där ansvarsfrågan för förorenad mark kommit upp. Det har i många fall rört sig om betydligt mildare föroreningar än vad en bensinmack kan ställa till med, men min bild är att det är det absolut sista jag skulle ta på mig i en privat affärsverksamhet.
Det är krångligt, svårt att kontrollera, beroende av flertalet myndigheter och regleringar och potentiellt hur dyrt som helst.
Spring åt andra hållet.
Jag hörde på jobbet att det kommit hårdare krav på bensinmackar, tror att det gällde rören i marken och vilket material de ska vara i. Flera mackar kan inte länge uppnå kravet för tillstånd. Kolla upp de nya reglerna innan. Det kan bli väldigt dyrt att åtgärda. Jag skulle inte köpa en bensinmack utan att ha full koll på regelverket för tillstånd och skicket på anläggningen. Hoppas att det blir bra för er.
I jobbet händer det att vi sanerar utmed vägarna efter olyckor, ett exempel från förra veckan:
Uppskattningsvis 200 liter diesel spilldes ut i en vägslänt med ganska torr och tät morän och grävdes upp samma dag(alltså hann det inte sprida sig jättelångt). Slutade med 3 vändor med lastbil och släp(91 ton) innan mätutrustningen var nöjd.
Det är ändå ett ganska litet utsläpp jämfört med vad som förekommit genom åren på många gamla mackar/verkstäder.
Pengarna springer snabbt iväg eftersom man måste betala för provtagningar, schaktning, transport och deponi. Sedan vill man antagligen inte stå där med en stor grop, utan måste också betala för att fylla upp planen igen.
Billigaste stället i min närhet tar 400kr/ton i miljöavgift för att ta emot dieselförorenade massor.
Jag vet inte vad en “genomsnittlig sanering” är för något. De fall jag läst om har uteslutande handlat om äldre tomter som behövt saneras av det allmänna. Ägare har dött, gått i konkurs eller försvunnit på olika sätt och extrema surdegstomter står kvar och läcker miljöfarliga ämnen. Det är naturligtvis möjligt att tomter utan många decenniers oklar historik kan ha en annan kostnadsnivå.
