Jag och min sambo (strax under 30år) är sugna på att köpa radhus i en fin förort till Göteborg. Har läst lite andra trådar på samma ämne och är förvånad över hur riskaverta många här är. Får en bild av att man med följande förutsättningar inte borde köpa:
Enligt mina egna beräkningar (Se bild nedan). Så kommer vi, med en ränta på 5%, gå från att spara 40K till att spara 17K & Ammortera 7.8K, och ha kvar en buffert på runt 300K (efter ränteavdrag, utan bil, och inkluderat en renoveringsfond på 400kr/kvadrat/månad som jag såg att någon här rekommenderade). Det är en tråkig minskning men hanterbart. Med 10% ränta kommer vi fortfarande kunna spara 3.3K.
Framåt kommer vi kunna gå upp till 115K brutto om något år men därefter planar löneutvecklingen av till några procent per år skulle jag tro.
Hör gärna mer tankar från er kring vilka marginaler som är rimliga/nödvändiga, och om jag missat att tänka på något. I mina ögon borde det vara ett köp vi kan sova gott om natten med, men en annan intressant diskussion blir försåss, är de högre löpande kostnaderna värt det om man ser till altenativet, att kunna göra mer resor/nöjen/behålla bättre sparande?
OFFTOPIC: Avslutar med gnäll. Flera vänners föräldrar hade måttliga löner, barnmorska, tavelmakare, kommunalarbetare etc, och kunde för 25 år sedan köpa hus i området vi nu vill köpa radhus. Vad har hänt med samhället om man inte längre kan arbeta sig till ett boende i ett fint område, inte ens om man gjort rätt för sig hela livet och därmed sitter på löner över medel. Uselt av politikerna att låta bostäder rusa så mycket under så långa perioder utan att lönerna hängt med.
Bor själv i hyresrätt men ser ut som att du gjort ett gediget jobb med kalkylen! Det som ser ut att saknas om jag inte missar något är ju övriga omkostnader, mat, kläder, nöjen, resor, teknik, bredband osv. Idag lägger ni 8k på boende med nettolön på 77k, dvs ni får 69k över efter detta, 40k sparas. Där har du 29k som försvinner någonstans varje månad. Men jag kanske missuppfattat något. Du får gärna lägga upp Excelfilen om du vill dela med dig.
Jag skulle titta närmare på uppvärmningskostnad och tomträttsavgäld. De två frågor som är viktiga är:
Kommer det större höjningar på sikt?
Vore det inte en bättre affär att köpa hus med friköpt tomt?
Jag köpte radhus för några år sedan med friköpt tomt. Det pris som själva tomten betingade “i inbakad form” var ungefär 400 tkr. Jag räknade på den frågan då och det var en no-brainer lönsamhetsmässigt.
400 tkr var alltså vad tidigare husägare hade betalat för att köpa loss tomten och när jag köpte den hade alltså värdeökningen på själva tomten varit obefintlig. Samtidigt hade priset för att köpa loss tomter ökat rejält. Bostadsmarknaden är i stora delar “dum” och det går att göra bra affärer om man har lite koll. Det var alltså inget “unikt fynd” jag gjorde utan andra hus skulle säkert sålts för ungefär samma pris. Sedan ökar priset på tomtmarken med tiden. Priserna mellan hus med friköpt tomt och hus med tomträtt kan långsiktigt förväntas öka.
Förstår! Men var området lika hett då? Delvis tror jag man feltänker kring detta.
Men till frågan: Bra kalkyl och det låter genomtänkt, rimligt och smart med tanke på kommande familj etc. Så länge man inser att liv och ekonomi förändras tror jag få blir missnöjda vid husköp.
Så här beräknar Göteborgs stad tomträttsavgälden för småhus:
"För att beräkna avgiften för 10-åriga avgiftsperioder används modellen
0,3 x marktaxeringsvärdet x 0,035 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar 1,05 procent av 2021 års marktaxeringsvärde.
För att beräkna avgiften för 20-åriga avgiftsperioder används modellen
0,3 x marktaxeringsvärdet x 0,04 = avgift/år
Årlig avgift motsvarar 1,20 procent av 2021 års marktaxeringsvärde."
Man får väl anta att det blir en höjning framöver i samband med höjda taxeringsvärden. Det kan vara bra att med i beräkningen.
Marktaxeringsvärdet borde motsvara 0,75 % av marknadsvärdet för marken. Om jag räknat rätt så ligger marknadsvärdet på ca 2,3 milj kr om tomträttsavgälden är ca 18000 kr/år. Det är i så fall det pris man får betala vid ett friköp.
Är en motsvarande äganderätt värd 7,8 miljoner kr?
Det här är ju inget konstigt egentligen. Det sker en gentrifiering hela tiden i storstäder. Jag växte själv upp i Bromma som idag har karaktären av överklassområde. På 70-talet när mina föräldrar flyttade dit var det möjligt för två normalinkomsttagare att köpa hus där. Jag menar inte specifikt “medelinkomsttagare” nu utan mer två personer i tjänstemannayrken med normala löner. Mina föräldrar fick lite hjälp av sina föräldrar men husköpet var ändå görligt. Under min uppväxt, särskilt på 90-talet, blev det tydligt att normalinkomsttagarna blev färre och färre. De som flyttade in var egenföretagare, högre chefer i större företag eller andra personer med särskilt höga löner.
Att tänka sig att man som ung person med normala inkomster ska kunna köpa hus i samma område som ens föräldrar köpte hus i är i normalfallet inte realistiskt. Det är bara så verkligheten ser ut. Jag uppfattar inte att den bilden är unik för Stockholm utan det är så större städer med tillväxt normalt fungerar.
Precis. Men jag tror också att man lätt räknar i kilometer från centrum. Med fler invånare, högre krav på yta, fler med ekonomiska medel men inte fler städer… då hamnar man ofrånkomligen längre ut. En del av småbyarna runt en så pass liten storstad som Malmö fullkomligen äts upp av stadsbildningen.
Här kommer excelen, ta gärna en titt! Excel.Såg att jag missat ta hänsyn till att ränteavdrag minskar efter 200k, har ingen nämnvärd effekt vid 5% ränta, men vid 10% ränta hamnar sparande på 1.4K iställer för 3.3K.
Ville göra denna excelen enkel&konsis, därför har jag inte med omkostnaderna du nämner. Men jag förutsätter att de liggar kvar på samma nivå som idag och jämför därför med det jag kan se att vi sparar idag, (40K). Som du säger betyder det att runt 29K(14.5K/pers) försvinner per månad på omkostnader/resor/nöjen. Hade troligen kunnat strama åt det något vid behov.
Edit: I excelen behöver rad 28&29&kolumn F dras ut så hela texten syns. Något formateringsstrul med delningen.
Uppvärmning ska baseras på ägarnas befintliga förbrukning med 3 små barn. Tycker inte vi borde hamna högre än det. Trots att energiklassen är F och Energiprestandan 93kWh/m^2 och år. Låter det lågt i dina öron? 121 kvadrat.
Tomträttsavgiften ska förhandlas om 2028, mäklaren kunde inte gissa något om de förhandlingarna. Men jag tänker, sig att den går upp 100%, det hade ändå bara höjt vår månadskostnad med 700-800kr. Känns inte så farligt?
Intressant resonemang kring friköpta radhus! Jag borde nog också testa räkna lite på det, vet inte riktigt hur dock.
Det jag syftade på med uppvärmningen var inte förbrukningen. Så långt bör allt vara korrekt. Frågan handlade mer om prisnivån. Om det t.ex. är fjärrvärme finns en uppenbar risk för ökade kostnader, både nu och på sikt.
Det är prisökningar på gång nu på grund av inflation. Sedan är det så att fjärrvärme rent krasst är hårt subventionerat. På grund av att kalhuggning av skog och eldning i värmekraftverk räknas som “miljömässigt bra” är det skattebefriat. I Sverige är skogslobbyn stark och de håller på och slår dunster i ögona på folk. Inom EU finns mer nyktra människor som inser att eldande av kalhuggen skog eller kolkraftverk båda påverkar klimatet i lika hög grad. Skogen kan förstås potentiellt återhämta sig på lång sikt men utsläppsminskningar och ökad kolinlagring i skogen är vad vi behöver nu. Det är alltså inte självklart att nuvarande ordning kommer att bestå.
Jaha, missförstod. Är L/L värmepump och direktverkande el med radiatorer och golv-värme. Förstått att det inte är särkilt bra men inte läst på mycket. Finns några risker här?
Elpriset är ju en uppenbar risk. Det är också en faktor att du är väldigt känslig för väder och vind. Blir det en kall vinter kan kostnaden öka mycket. Vill man ha lite varmare kan det också dra iväg.
Jag minns själv att jag tittade på ett hus som hade direktverkande el i kombination med en pelletspanna och ett fiffigt system för värmespridning som tidigare ägare hade byggt. Den redovisade energikostnaden var typ minimal. När jag började jämföra med andra objekt blev det tydligt att ägaren måste ha varit pensionär som var hemma och eldade i pelletspannan typ på heltid. Pelletsen måste han också ha fått typ gratis. Det hela gick inte ihop riktigt med en normal livsstil. Jag uppfattar att sådana här kalkyler är luriga. Förra ägaren kan mycket väl ha haft den kostnad som redovisas men det är inte så lätt att veta vad det i praktiken innebär, särskilt inte om vissa rum använts “extensivt” eller vädret den aktuella vintern var milt.
Då förstår jag angående konsumtionen! Verkar som att ni har rätt bra marginaler i er ekonomi och att ni har koll på vad saker kostar. Jag hade sovit rätt gott om natten. Sen kan man såklart alltid fundera på hur mycket mervärde ett uppgraderat boende ger er just nu gentemot att fortsätta spara i samma höga takt och vänta tills det blir mer aktuellt med barn. Med ert höga sparkapital hade ni då sannolikt kunna gå ner i tid båda två för att få mer familjetid. En risk man får väga in är såklart att bostadsrallyt tar fart igen när räntorna går ner. Binder man bolåneräntan på 10 år får man 4% som bäst vid en snabb koll, så marknaden tror i alla fall inte på att vi är på väg tillbaka till samma nivåer som tidigare inom överskådlig framtid.
Era löner kommer nog gå ner när ni får barn pga föräldraledighet, eventuell minskad arbetstid framöver, VAB (och man blir själv sjuk en del i början också)
Vi har radhus fristående 112 kvm med fjärrvärme. Utan någon samfällighet.
Uppvärmning 800 kr månad
Hushållsel 1000 kr månad utöver det, pga den rörliga delen man betalar utöver fasta avgifter och överföringsavgift till nätägare. 4000 kW per år förbrukning
Bil 60000 kr/ år kan vara lågt räknat. Vad ska ingå i det? Billån med amortering? En bensinbil med 1200 mil per år med försäkring kostar nog ca 20000 per år i bränsle och fasta avgifter. Kvar ca 3000 kr/månad. Det räcker till en bil för 200000 kr med kontantinsats 60000 kr där resterande betalas av på 5 år.
Räkna bort ca 10% av din bruttolön så får du en god uppskattning av vad detta kostar FÖRE mat, kläder, större bil, fritidsaktiviteter osv när man gör sin ha-råd-med-bostadskalkyl.
Det gäller ungefär fram till de börjar skolan, sedan minskar vabbandet ordentligt och om du sparat en del föräldradagar är det bara gott att ta långa semestrar (och bli hatad av kollegorna) med familjen.
