Min frus morföräldrar (“X”) har blivit till åren och känner inte att de mäktar med att ha kvar sin sommarstuga (äganderätt med tillhörande tomt). De planerar istället att sälja den för att få in kapital och kunna sätta en guldkant på tillvaron. De har inga lån på sommarstugan.
X har två barn (min frus pappa och ett annat barn). Ingen av släktingarna är intresserade av att köpa sommarstugan och X vill gärna att stugan behålls inom släkten och jag och min fru har fått frågan om vi är intresserade av att köpa stugan till ett pris som understiger taxeringsvärdet. Sommarstugan är ca 50 år gammal och skicket därefter.
Jag har förstått det som följande om vi köper det till ett pris som understiger taxeringsvärdet och givet att köpet av fastigheten kan räknas som gåva enligt huvudsaklighetsprincipen.
Ur ett skatterättsligt perspektiv betraktas överlåtelsen som en gåva då överenskommet pris understiger taxeringsvärdet. X betalar 0 kr i skatt.
Vi som köpare får istället “ärva” omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften och förbättringsutgifter X haft under innehavstiden), vilket gör att vi får betala högre skatt vid en eventuella framtida försäljning då vi inte får utgå efter priset vi betalat (som är högre än omkostnadsbeloppet)
Om priset t.o.m. understiger 85% av taxeringsvärdet behöver vi inte betala stämpelskatt (lagfart) á 1.5%, enbart en expeditionsavgift om ca 825 kr
Säg gärna till om jag mot förmodan har missuppfattat, här kommer annars mina funderingar som jag hoppas att någon kan hjälpa mig att bringa klarhet kring.
Jag har läst mig till att “Enligt huvudsaklighetsprincipen kan köpet av fastigheten räknas som gåva då ersättningen understiger taxeringsvärdet, men det krävs även en gåvoavsikt hos säljaren. Om säljaren är närstående (exempelvis någon i din släkt) så presumeras gåvoavsikten vara uppfylld”. Jag antar då att om jag och min fru köper sommarstugan kommer enbart halva delen klassas som gåva och andra delen som köp ur ett skatterättsligt perspektiv. Är det korrekt uppfattat av mig?
Finns det någon risk att någon av X två barn i efterhand, t.ex. vid hantering ett framtida dödsbo, skulle kunna hävda att gåvan (som det blir ur ett skatterättsligt perspektiv, även om vi givetvis betalar för den, dock under taxeringsvärdet) var orättmätig eller dylikt som kan skapa bekymmer?
Om det finns något annat jag bör tänka på får ni gärna givetvis nämnda det
Varifrån kommer antagandet om att stämpelskatt inte utgår om köpeskillingen understiger åttiofem procent av taxeringsvärdet? Det finns ett exempel på Lantmäteriets hemsida som antyder att det i stället blir taxeringsvärdet som sätter grunden för stämpelskattens storlek:
Du köper en fastighet av en släkting och betalar en symbolisk summa på 1 000 kronor i köpeskilling. Fastighetens taxeringsvärde är 288 000 kronor. Eftersom det är ett köp kommer stämpelskatten att beräknas på det högsta av de två beloppen, vilket i det här fallet är taxeringsvärdet. Du kommer att få betala 1,5 procent av 288 000 kr i stämpelskatt = 4 320 kronor.
Varför skall huset räknas som förskott på arv om alla har möjlighet att köpa huset? Det betalar ju för huset även om det är ett lågt pris gentemot tax värdet. Och bara ngn är intresserad kommer avundsjukan fram sen när de som köpt huset börja renovera huset och vad fint det blev.
Ja det finns mycket att tänka på. Ni bör vara överens med alla släktingar. Dvs både morföräldrars barn men även barnbarn, alltså kusiner då ni får en gåva som de andra inte får.
Att tänka på är att detta räknas som förskott på arv vilket innebär att morföräldrarnas barn kan kräva er på sin laglott om denna blivit för liten pga denna gåvan.
Vi var i en liknande situation för några år sedan. Vi pratade med släktingar så alla var ok med köp men köpte även av vår släkting till taxeringsvärdet vilket fortfarande var ca 30-40% under marknadsvärdet. Så skulle nog rekommendera att ändå köpa till taxeringsvärdet om möjligheten finns.
Varför i all världen blanda in farbröder, morbröder mm mm? De som kan vara berörde är ju den tilltänkta gåvomottagarens syskon. Jag har ända sedan 70-talet varit inblandad i denna typ av överlåtelser. Tro mig. Släktingar brukar aldrig blandas in.
Normalt sett gör man en värdering av fastigheten. Sedan beräknar man vad gåvomottagaren “tjänar” på affären. När överlåtelsen har genomförts kompenseras övriga syskon på något sätt.
Ett grovt exempel. Värde 3 000 000. Gåva mot vederlag 2 000 000. Skatteskuld om fastigheten sålts för 3 milj är
300 000. Ev. mäklararvode som ägaren slipper 100 000
2000 000 + 300 000 + 100 000 blir 2 400 000, skillnad 600 000 kr. Finns då ett syskon till bör hen kompenseras med detta belopp. Är fastigheten låg eller obelånad är det inga problem. Gåvogivaren har ju erhållit 2 miljoner för fastigheten.
Jag råder dig till att börja med att fixa en extern värdering och utifrån denna räkna fram den latenta skatteskulden
Jag tar mig friheten att tycka en del och kanske inte svarar på frågorna bara…
Jag har varit med om upplägget som Nestor beskriver och det va smärtfritt och alla inblandade (framtida arvingar av dödsbo) va sams och överrens. För oss fanns ingen möjlighet till omedelbar kompensation till syskon utan detta har skjutits på framtidens dödsbo där det kommer finnas den möjligheten.
Jag skulle vilja lägga till att det är bra att skriva ned hur affären genomförts där dom det berör förstår upplägget.
X blandar in vilka dom vill i affären vilket rimligtvis är dom som ärver det framtida dödsboet. Det kan ju vara bra för att förhindra framtida osämja.
Om ni får köpa det långt under marknadsvärde utan syskonkompensationen så är det enligt mig grogrund för osämja, nu eller i framtiden. Nestors räkneexempel är rimligt. Jag kan tycka att marknadsvärde-skatt-omkostnad och en ev. rabatt för att “schysst att ni håller stugan inom familjen”. Samtidigt är det nej på fråga 2.
Om det handlar om mycket pengar så kan det nog vara värt att anlita en successionskonsult, men det kostar förstås en slant.
Jag rekomenderar alla att ordna sånt här när alla inblandade fortfarande är vid god hälsa.
Stort tack för engagemang och bra kommentarer/svar!
Baserat på svar i tråden hittills tolkar jag det då som att:
Upplägget är ur ett skatterättsligt perspektiv OK
** Skattefritt för gåvogivare (säljare) och gåvomottagare (köpare)
** Ingen stämpelskatt om köpeskillingen understiger 85% av taxeringsvärdet (mark+byggnad)
** Gåvomottagare (jag/vi) ärver omkostnadsbeloppet (latent skatt som blir högre än vid traditionellt köp)
** Både jag och min fru kan stå 50/50 som ägare för att hela köpet ska betraktas som gåva mot vederlag (annars hade alternativet kunnat vara att hon stått som ensam ägare oaktat ev. äktenskapsförordsaspekter)
Upplägget är ur ett juridiskt perspektiv OK
** Ingen juridiskt risk för att någon släkting i framtiden kan göra anspråk eller komma med invändningar (t.ex. förskott på arv), oaktat avundsjuka / second thoughts
Ur ett moraliskt/etiskt perspektiv bör övervägas att få “blessing” från X barn och barnbarn, med allt vad det innebär
Överväga att räkna ut någon kompensation till direkta och indirekta framtida arvingar av dödsbo
Om det är något jag har missat eller missuppfattat i min summering får ni gärna hojta till!
Sommarstugan är ej vinterbonad och har ett taxeringsvärde på ca 1 miljon varav ca 70% består av markvärde. Tomt ca 3500m2.
Huset har nybyggnadsår ca 1930 med viss mindre renovering och mindre tillbyggnad på 70-talet respektive runt millenieskiftet.
Enskilt vatten och avlopp med djupborrad brunn (ca 90m) som gjordes i början av 2000-talet.
Även vid köp under taxeringsvärdet kommer stora kostnader krävas om man vill rusta upp det, vilket gör det svårare att räkna ut ev. “kompensation” till släkten.
Sedan skulle man egentligen vilja ta dit en besiktningsman, men det kanske känns fräckt (?).
Jag är väldigt villrådig kring hur jag/vi ska göra då jag har noll erfarenhet av att äga ett sommarställe, även om jag har ägt ett hus som vi bor i i snart 10 år. Sommarstället är belagt ca 1 timme bilresa från vårt hus.
Om ni har några tankar/kommentarer som kan minska (eller öka) min villrådighet kring detta är det givetvis varmt välkommet.
Jag är väldigt mån om att det ska kännas rätt av alla direkta och indirekta parter. Vill inte att någon ska känna sig lurad eller förbisedd, nu eller i framtiden.
Tycker du tänker fel kring kompensation. Denna ska väl baseras på marknadsvärdet som huset ser ut nu, inte hur det ser ut efter renoveringar.
Taxeringsvärdet kan många gånger va helt skilda saker jämfört med marknadsvärde. Så om du som du skriver inte vill skapa osämja lär ni gå på marknadsvärde när ni räknar på kompensation till framtida arvingar.
Fundera även på om köpet kommer med klausuler som att ni inte kan sälja det för att det ska stanna i släkten. Eller, att annan släkt har nyttjanderätt. Etc etc. Det påverkar marknadsvärdet avsevärt.
Min erfarenhet är att besiktningsmän sällan ger något, iaf inte som är värt deras kostnad. Ta dit nån kompis som är kunnig med äldre hus.
Håller med om att eventuell kompensation ska basera sig på marknadsvärdet. Sommarstugan kommer förhoppningsvis kunna lånas ut till andra (utöver tillsammans i samband med besök) när vi inte själv nyttjar den, så jag tror i min formulering att jag tänkte i de banorna. T.ex. kan en “kompensation” vara att få fortsätta nyttja sommarstugan emellanåt, och om vi då har investerat i den för att höja skicket kan det kanske istället ses som en en icke-monetär kompensation, utöver det sentimentala och nostalgiska i att vi behåller den i släktens ägo. Samtidigt vill jag helst undvika att ge juridisk nyttjanderätt till andra, känns som det komplicerar det enormt och bäddar för osämja.
Då till miljonfrågan. Hur räknar man ut ett rättvist marknadsvärde? Enligt Skatteverket gäller “Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det sannolika marknadsvärdet för fastigheter i värdeområdet, två år före taxeringsåret. Vid småhustaxeringen 2024 är det försäljningar under åren 2020–2022 som har avgjort om taxeringsvärdena gått upp eller ner sedan förra taxeringen.”.
Värderingsåret är 2021 och vi antar att taxeringsvärdet är exakt 1 mkr. Det betyder då att ett sannolikt marknadsvärde år 2019 var 1.333.333 kr (1 000 000 / 0.75).
Enligt Mäklarstatistik var Köpeskillingskoefficient (K/T) 1.73 år 2019 för Fritidshus i aktuell kommun. Det ger då istället marknadsvärdet 1 730 000 (1 000 000 * 1.73) för samma år (2019). År 2022 var KT 2.11. Per juni 2023 (senast tillgängliga data) var KT 2.03. Det ger istället ett marknadsvärde på ca 2 miljoner idag om vi utgår efter senast kända taxeringsvärdeåret 2021. Övrig kuriosa; för hela Riket per juni 2023 var KT för Fritidshus 2.09 medan för Villor var det 1.7.
Det är ju så många faktorer som bidrar till att höja eller sänka marknadsvärdet som inte framkommer av taxeringsvärdet. Jag antar att det mest rättvisa är att ta dit ett par oberoende mäklare som får göra en värdering ifall en monetär kompensation i samband med köpet är aktuell?
Vad arvlåtaren i livstiden har gett en bröstarvinge skall avräknas som förskott på dennes arv efter arvlåtaren, om inte annat har föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Är mottagaren en annan arvinge, skall avräkning ske endast om detta har föreskrivits eller på grund av omständigheterna måste antas ha varit avsett då egendomen gavs.
