Köpte nyligen en lägenhet efter mycket velande, trodde mig ha varit noggrann med att kontrollera föreningens ekonomi men jag missade såklart grundläggande saker så som att ett stambyte sker 2026.
Det är ca 150 lägenheter i föreningen och en belåning på ca 500 kr/kvm.
I eget kapital så har föreningen närmare 10 miljoner kronor.
Vad jag har förstått så kan man räkna med ca 300 000 per lägenhet vid ett stambyte (i bästa fall?) så det känns som att den fina belåningen på 500 kr/kvm är något helt annat inom en snar framtid.
Jag vet inte om jag överdriver men det känns för mig som att föreningen har gjort ett dåligt jobb med att inte sparat in mer än 10 miljoner inför ett kommande stambyte? (Det här oroar mig också att styrelsen i föreningen inte verkar så kunniga)
Utöver allt det här så känns allt bra med området och lägenheten i sig.
Med allt det här i åtanke så har jag lust att sälja lägenheten och ta en eventuell förlust. Men det kanske är förhastat och överdrivet från mig.
Hur hade ni tänkt i en liknande situation? Jag inser mitt egna misstag vid det här köpet så det kan vi bortse ifrån
Nu vet jag inte din förenings kassaflöde etc eller om ni har hyresrätter som ligger som dolda tillgångar så ta mitt svar för vad du betalar för det
Men jag
om vi bara ska göra lite enkel mattematik här
300k*150 lägenheter = 45 miljoner
45 milj - 10 milj = 35 milj
35 milj / 150 = 233 000 cirka
Vi säger att din lägenhet är 50 kvadrat?
233 000 / 50 = 4660 kr/kv + nuvarande skuld 500 = 5160kr/kvadrat i lån efter renoveringen.
Blir uträkningen ungefär såhär så visst din förening kommer ju inte vara lika lågt belånad längre men forf cirka 5k per kvadrat är fortf bra speciellt efter en så pass stor renovering.
Men annars håller jag med dig brf föreningar styrs ofta av okunniga lekmän men vad ska man förvänta sig folk har ofta helt andra jobb som tar deras energi om dagarna.
Går en förening med vinst kan man spara pengar på banken eller göra extraamorteringar på sina lån. Att ha 10 miljoner i Eget Kapital innebär därför inte (!) att föreningen har 10 miljoner på ett bankkonto.
Att beskylla föreningens styrelse för att ha gjort ett dåligt jobb känns fel… Eftersom utlåningsräntan är högre än inlåningsräntan har föreningens styrelse troligen gjort ett bra jobb, tvärtemot vad du tror.
Felet är ditt, och du överreagerar. Trivs du i din lägenhet skall du givetvis bo kvar.
Onekligen lätt hänt. Vi har precis beslutat i vår förening om stambyte så de som köpt för en månad sen köpte med andra premisser än de som nu gäller.
Överlag så blir det dyrt. Samtidigt får du ett sprillans nytt badrum och dessutom helt nya rör - sig rätt attraktivt! Jag skulle överlag säga att det låter rimligt att föreningen inte sparat ihop för en sånt åtgärd. Det är ju klassiskt sånt man lånar till pga skulle innebär en orimlig börda för de som bor där tidigare.
Det försöker man ju komma åt mer och mer nu genom att tvinga fram underhållsplaner m.m. Det kommer bli lite stökiga år men troligtvis nödvändigt för att få en stabil brf-kultur på sikt med mer jämna avgifter.
Låter rimligt. Men 35 miljoner i skulder borde väl bli också ca 1 750 000 bara i ränta per år? Så en rejäl avgiftshöjning med andra ord när det där till ska amorteras.
Kanske har jag för mycket katastrof tankar men avgiften är strax under 4000 kr idag och om den skulle bli 7000 kr är väl lägenheten mer eller mindre osäljbar.
Priset var 2,1 miljoner. Jag ser inte det som en investering från början men när det väl är dags så vill man väl åtminstone inte sälja den för 1 miljon eller liknande.
Givetvis är felet mitt, skulle ha varit mer tydlig i trådstarten.
Jag oroar mig mer över risken att styrelsen kanske inte är bra. Men det är jag som har köpt in mig så återigen är det mitt fel oavsett om styrelsen skulle vara bra eller inte.
Så ett stambyte är inget att oroa sig över? Vet inte vad jag försöker få ut med mina frågor, är bara väldigt orolig att jag gjort ett stort misstag.
Vad går ett stambyte på i er förening om du kan dela med dig av några priser?
Jag överreagerar nog, men tänker mig en rejäl avgiftshöjning som är kvar 10 år eller något liknande och därmed om dagen för försäljning kommer bli väldigt svår att sälja
Vi har bara lagt en grov skiss ännu, och ska relina under bottenplattan först (är radhus-BRF) men vår konsult har räknat på 300 000 per lägenhet cirka. Badrummen är rätt små och han säger att det är rätt högt räknat. Vi har också rätt “enkel” struktur pga alla rör går i källaren och sen upp i exakt likadana utrymmen på ett ställe i varje lägenhet. Så det kommer per lägenhet landa på ungefär samma som er.
Jag tycker också att det suger, ska sägas, men det finns också klara fördelar. Ex nya badrum, attraktiv lägenhet mtp helt nya rör och badrum och vidare.
Ser även att du är orolig över styrelsen. Det finns det fog för. Vi har valt att ta in en konsult för att hjälpa oss pga så stort projekt, vi har ingen kompetens alls att driva sådana projekt själva. Konsulten är dyr men troligtvis värd varenda krona.
Jag tror inte du behöver tänka att du gjort ett stort misstag. Alla föreningar har sina för och nackdelar. En mer nybyggd förening har ofta högre skulder, äldre kommer ha större underhållsbehov. Det kommer vara lättare för dig att sälja denna om tio år när allt e klart och färdigt än med ett nära förestående stambyte.
1 750 000 / 150 = ca 12 tkr
Alltså 1 tkr extra i månaden. Högst.
Detta är då beräknat på att alla har lika stora lägenheten mm. Du kan ju kolla upp vilken %-del av brfen som du äger och räkna själv mer exakt.
Klart det successivt kommer höja månadsavgiften, men om föreningen har gjort det någorlunda snyggt så har de dels gjort höjningar innan och redan har täckning för räntan.
Tack för att du delar med dig. Jag tänker mig att det eventuellt om 5-10 år är svårt att sälja pga dyr avgift och skuldsatt förening men kanske överdriver.
Eller så tog de redan då höjd. Läs årsredovisningen, kassaflödet är det viktiga i en BRF och då din förening har en låg belåning så har du lyckats bra med att amortera undan tidigare skulder. Det är ju ett jättebra tecken.
Föreningen SKA spara pengar varje år för att ta ansvar för framtida underhåll. Men att spara pengar innebär inte nödvändigtvis att lägga pengar på hög utan vanligaste är nog att betala av på lånen och sedan ta nya lån när det är dags för stort underhåll. Med det sagt har ju majoriteten av BRFer ett alldeles för lågt sparande.
Min förening verkar ha lagt mycket krut på amortering, cirka 8-10% per år, vilket gör att när vi nu ska byta stammar så har vi en kassa men långt ifrån tillräcklig men å andra sidan är vi otroligt lågt belånade. Överlag är det nog dock svårt hitta föreningar som både amorterat av tillräckligt OCH sparat tillräckligt i kassan.
Sen hade jag möjligtvis föredragit högre lån och mer kass. Det hade, tänker jag, väl givit en lite jämnare kostnadsutveckling för medlemmarna. Nu måste vi höja avgiften rätt kraftigt flera år i rad, men det är ju inte bara kopplat till stambyte så klart utan allt annat.
Det är kopplat till att avgiften historiskt varit alldeles för låg. En ansvarsfull styrelse sätter en avgift som gör att man sparar till framtida underhåll. Och tar höjd för att räntor, elpriser med mera kan variera över tid.
Ja och nej. Inflationen vi haft de senaste två åren kan man knappast säga att landets styrelser borde ha förutsett och planerat för. Lika lite som man borde anpassa avgiften inför att vi skulle kunna få deflation och minusräntor igen.
Däremot inflationsmålet på 2% och någon slags ”normal” ränta.
Eftersom vi haft cirka 20% total inflation sedan årsskiftet 2021-2022 kan man säga att allt annat än en 20% höjning har varit en real sänkning av avgiften sedan dess.
Kanon med att ha en agressivt amorterande förening. Det får du tillbaka på lkapitaltillskottets avdrag vid försäljning.
Det är mer rimligt att spara långsiktigt via amortering än på bankkonto. Då slipper du sponsra framtida ägare i brf’n och får igen det som du amorterar på föreningens lån när du flyttar(förutsatt att det blir vinst). Skulle föreningen ha sparat ihop 45msek på konto så skulle den tidigare ägren av din lgh indirekt ha lämnat över en stor klumpsumma om 300k till dig. Och samma sak skulle du göra till den som köper av dig längre fram. Sen är det roulette nom man får ett gratis renoverat badrum på köpet.
Tolkade dock att höjningen var större än 20% de senaste åren.