En kassaflödesanslys visar hur pengarna använts under året. Själva flödet i en förening på 250 lägenheter är klart mer än 500 000 kr.
Sista raden i analysen brukar visa förändringarna på föreningens bankkonto per 31 december mellan åren. Det är kanske detta du menar.
Har saldot stigit med 500 000 kr är det väl knappast troligt att man använder dessa pengar till en extraamortering samma år som man skall göra stambyte.
Ditt problem är enbart med din mentala hälsa. Ingenting har hänt och ingenting dramatiskt kommer hända, ändå går du runt med katastroftankar, tror att avgiften kommer höjas med 5 000 kr och att lägenheten blir osäljbar.
Inget du skriver kommer inträffa och du får jobba på dina tankar, du verkar inte ens njuta av lägenheten för att ni ska göra ett planerat stambyte?
Tagga ner lite. Du kan börja med att fråga din förening hur de tror avgiften kommer påverkas av stambytet, när du får svaret så kommer du skratta åt dig själv tror jag 
Då förstår jag. Det är ca 150 lägenheter och efter amorteringar och annat så har saldot stigit med ca 500 000.
Men kassaflödet är inte långt över 1 miljon, om det nu säger något
Ja förmodligen är det mentalt. Och som du säger får jag tagga ner lite och se vad dom kommer fram till i föreningen angående avgiftshöjning.
Jag hoppas jag har fel men om inte så är jag ju bra förberedd om jag ska se något positivt 
Är kassaflödet typ 1 000 000 för 150 lägenheter så har ni alltså typ 500kr/månaden i avgift för snittlägenheten? Äger du en 8-9ggr större lägenhet än snittbostaden i föreningen?
4 500 * 150 * 12=8 100 000 i intäkter/inbetalningar/kassaflöde (på intäktssidan)
Kolla resultaträkningen, resultatet efter finansiella poster. Lägg sedan tillbaka avskrivningarna på det resultatet. Det är krasst sagt BRF:ns löpande kassaflöde. Räntan som kommer vid ett nytt lån kommer påverka detta flödet.
Hopplöst för en lekman att göra en kassaflödesanalys. Gemene man får nog nöja sig med att läsa den som finns.
Från år 2023 måste kasssflödesanalysen finnas med i årsredovisningen. Många föreningar har haft den med i flera år.
Årets kassaflöde är ca 500 000 enligt årsredovisningen.
Under ett annat fält i årsredovisningen står avgifter för lägenheter och parkeringar med. Det uppgår till 7 500 000
Detta visste inte jag, jättebra!
Nej men tänk själv här nu, föreningen drar in 4 500 kr per lägenhet och per månad, alltså är kassaflödet minst 4 500 * 150 * 12 = 8 100 000 kr per år minus era utbetalningar, som då kan vara amorteringar bland annat.
Ska man göra stambyte kan man dra ner på många utbetalningar under några år som kanske varit högre tidigare för att balansera.
Skulle inte förvåna mig om avgiften bara går upp några hundralappar, aldrig hört om någon brf som höjt avgiften med 100% som du går och oroar dig för, tror du alltså att ni blir först i Sverige med det?
Försöker lugna dig, men bäst är som sagt om du mailar och frågar föreningen vad de tror avgiftshöjningen blir då du är lite ängslig, så kommer du må mycket bättre, är övertygad om det.
Då är jag med, det låter då som att det du menar är att summan av alla inbetalningar till föreningen - alla utbetalningar från föreningen = 500 000 kr. Man hade alltså ett överskott med dagensavgift motsvarande ~3300kr/lägenhet och år. Vilket du borde jämföra med 31 000 000 * 5% / 150 = 10 333kr (givet en ränta på 5% för lånet). Så typ 6000kr i skillnad per lägenhet och år eller 500kr/månad.
Du kan va lugn, men maila och dubbelkolla med dem om du vill bli ännu lugnare.
Ja, om jag fattat dig rätt kan räntekostnaderna kanske stiga med 1750 000. Föreningen har ett positivt kassaflöde på 500 000 kr per år.
På 150 lägenheter blir kostnaden per lägenhet ganska modest.
Trots detta spekulerar du att du kommer att drabbas av avgiftshöjningar på flera 1000-lappar och att värdet på din lägenhet kan mer än halveras!
Tänk efter nästa gång innan du går i taket alldeles i onödan.
Siffran du försöker gissa dig till heter Nettoomsättning i årsredovisningen.
Kassaflöde betyder något annat och är en bruttopost.
Bra att du rättar till! Men som sagt, avgiften kommer inte höjas 100%, kanske 10% i värsta fall, TS kan ta det helt lugnt.
Ifall avgiften höjts 10% på 2 år så är det en rejäl reell sänkning av avgiften då inflationen varit 20% ungefär.
Hörni, TS har köpt sin första lägenhet och kommit på några faktorer som oroar ur ekonomisk synpunkt. Vädrar detta i ett ekonomiforum. Detta gör varken TS till dum i huvudet eller ger TS problem med sin mentala hälsa. Varför gå till så hårda ordalag?
Tack, för en bra förklaring och exempel hur man kan räkna. Har skickat iväg ett mail så jag får nog något konkret att förhålla mig till inom kort.
Ja jag tror jag överdriver kanske, kändes dumt av mig att inte kolla upp allt på förhand eller ta hjälp av någon kunnig. Nästa gång har jag lärt mig en läxa.
Förstår din poäng men jag tänker mig en 40% höjning kanske. Det känns inte helt uteslutet.
Tack för dina lugnande ord
Bra, man lär så länge man lever. Samtidigt förstår jag om pulsen steg något… Trots allt är det ingen liten investering som du har gjort.
Jag förutsätter att du går på föreningens årsmöte. Där får du säkert en bra information.
Inte dumt alls, snarare ansvarsfullt att försöka ta reda på vad som gäller och ta hjälp av andra med mer kunskap. Håller med annan användare här i tråden, onödigt hårt tonläge ibland. Tråkigt, ger ju ingen bra känsla alls. Jag är också en person som oroar mig, men jag är snarare i ett läge där jag har svårt för att köpa även om allt ser bra ut.
Jag hade hört av mig till föreningen som du gjort och frågat hur de ställer sig till de kommande utgifterna som stambytet innebär, och vilken plan man har.
Ett stort lycka till! Kommer gå bra för dig.