Jag har bostadsrätt utan lån och tänkt att det varit bra ett gäng år. Skönt att inte ha lån osv. Nu i år har jag dock börja fundera på att belåna bostadsrätten för att investera. Det som snurrar i huvudet är om inte alternativkostnaden för att vara skuldfri är för stor. Känns trist att inte kunna använda ränteavdraget samt urholkningen av lån när inflationen varit hög.
Ett annat alternativ som jag också funderat på är att casha ut bostadsrätten och flytta till hyresrätt (har tillräckligt med ködagar för den typen av lägenhet jag vill ha) för att investera bostadsvinsten i stället. Jag har haft bostadsrätter många år och insett att jag inte ser mervärdet i den boendeformen.
Klart det är de facto så. Jag har bolån, på en stor Brf lgh i Sthlm. Och ett bra kapital på ISK. Har aldrig amorterat på det lånet, tvärtom höjde jag det 2019. Så nu har jag ca 15% hävstång på mitt ISK. Så tänker jag
Jo jo… Men. Då måste lgh ha en fason och planlösning som leder till att “uthyrningsdelen” räknas som att ha en inneboende. Annars är inte reglerna som du beskriver här. Hur många Brf lgh finns det (till salu) som är så här… ? Inte många
Spontant känns “casha ut” - alternativet som ett bättre val. Man slipper risken som belåningen ger och kan istället välja högre riskjusterad avkastning på själva portföljen. Frågan är om du kan hitta en hyresrätt med samma månadskostnad, standard och läge som din bostadsrätt ger?
Nä inte många. I vår förening 7-8 stycken men som sagt. De är heta att behålla.
Våra omsätts sällan eftersom själva uthyrningsdelen avkastar typ 10% av lägenhetsvärdet.
En del puttar in sina barn där tillfälligt, sen hyr ut igen när de flyttat.
Jag är egentligen lätt baissad på både lägenhetspriser och börsen. Sen är det väl i slutändan framförallt inflation och räntor som bestämmer. Generellt så skall ju börsen upp om vi inte får deflation förstås.
jag skulle vara extremt noggrann om jag köpte BRF idag. Kolla belåningsgrad i BRF, äger de marken? är det nötter i styrelsen? Hur är lånen placerade? hyresintäkter, osv osv.
Många brf:er är på fallrepet, då de inte har koll på ekonomin. Är man på fallrepet så skall avgiften naturligtivis inget annat än upp.
Om vi bortser från de enorma felkällorna i en eventuell kalkyl, så kan en investering i en bostad var extremt lyckosam. Detta kan många 40- och 50-talister intyga. Hus byggda på 50-talet för 60 000 kr med en egen inssts på 5 000 kr är numera värda miljonbelopp. Värdeökningen på de satsade tusenlapparna slår börsen med råge.
Nu är det andra tider, men låt oss göra en lek med siffror. Köp en bostad med 85 procent belåning.2 procent amortering i början, sedan 1 procent. Långsiktigt är din egna insats kanske 25 procent.
På börsen får du kanske 7 procent avkastning. På bostaden får du kanske 2 procent på dina 25 procent som skulle ha satsats på börsen. Men du får ocks 2 procent på dina lånade 75 procent.
Hyra måste du betala ändå. Ser du ränta (subventionerad med 30 procent) driftskostnader samt mervärdet av ett bättre boende som ett alternativ till hyra går du med vinst.
Obs, än en gång. En lek med siffror. Verkligheten för 40-talisterna blev oändligt mycket bättre. Fär 90-talisterna är det betydligt mera ovisst.
Man får inte glömma att Bostadsrätt vs. Hyresrätt inte går att helt likställa på det sättet.
Du måste ju fortfarande bo någonstans och om vi tar för givet att dem är relativt likvärdiga lägenheter i likvärdiga områden.
Hyresrätt är den dyraste bostadsformen av alla i Sverige. Det kan vara upp till 20% dyrare i Stockholm (första hand). Det är 2000kr i månaden som du aldrig någonsin kommer att se igen som du såklart hade kunnat investera och få avkastning på istället.
Har man haft bra kötid och hyr i första hand tycker jag att boendekostnaderna är likvärdiga om man räknar med lån+avgift+underhållskostnaden, även i Stockholm. Fast rent logiskt borde hyresrätten vara dyrare. Man slipper lånerisken, slipper binda upp kapital och slipper att lägga ner tid och pengar på löpande underhåll och renoveringar.
Nu säger jag inte att du har fel, så missförstå mig inte, men det är inget lätt räkneexempel.
just den bostadsförenignen var skuldfri - bildad 1923. Det hade skapat ett extremt billigt boende under 25års tid. Redan då innan jag sålde den så hyrde jag ut den för 8000kr månaden, det var i slutet på 90-talet. Avgiften när jag kollade för några år sedan låg på 1700kr / månaden.
Lägenheten i sig kostar extremt lite i underhåll. Marginellt mer än hyresrätten.
Fast som sagt, idag hade jag nog som sagt funderat rätt länge innan jag gick in i en BR.
Det som hänt senaste 25åren går ej att jämföra med framtiden som sagt.
Man får också vara beredd på att marknadshyrorna för en hyreslägenhet ökar med mer än inflationen. Hyresförhandlignarna följer ju kpi rätt slaviskt, och sen utöver det så tar en hyresvärd direkt betalt för förbättringar, tex ett stambyte osv.
Den uträkning du gjorde ovan för börsen, dels ser det ut att vara USA och sen börsen i hehet? Det är kanske svårt att spegla investeringen slaviskt sådär?
Det var alltså inte en åsikt jag hade eller något anekdotiskt exempel.
Utan det jag sa är baserat på marknadsdata som visar att Hyresrätter i snitt är den dyraste boendeformen i Stockholm och med ganska stor marginal.
Det är möjligt att du har både köpoäng och turen att få en toppenlägenhet för låg hyra, men det finns också toppen bostadsrätter med skuldfria föreningar där avgiften är i princip självkostnad för värme, bredband och underhåll.
Grymma inlägg allesammans, tack för allas tid och energi! Mycket tacksam. Grymma kunskaper ni har det blir indexfonder för min del är jag nästan säker på då jag redan har ett boende i Stockholm, tanken var att köpa en lägenhet nära mig och kunna ta hand om samtidigt och möjligtvis hyra ut och på sikt ha det som investering men min uppfattning av era inlägg är att det finns mer risker med en lägenhet jämfört med indexfonder. Eloge till er!
Om de där bostadsrätterna som du syftar på hade varit gratis att köpa så håller jag med dig. Men naturligtvis är du ute och cyklar. Det är mycket dyrare att bo i bostadsrätt idag än att bo i hyresrätt.
det blir indexfonder för min del är jag nästan säker på då jag redan har ett boende i Stockholm, tanken var att köpa en lägenhet nära mig och kunna ta hand om samtidigt och möjligtvis hyra ut och på sikt ha det som investering men min uppfattning av era inlägg är att det finns mer risker med en lägenhet jämfört med indexfonder. Eloge till er!