Misslyckat projekt med Tessin - Incitament för låntagaren att betala tillbaka?

Jag kan börja med att kort avråda från Tessin, för alla. Nedsidan är enorm jämfört med uppsidan, som jag vet att även Jan varit inne på vid något tillfälle. Jag kommer som exempel kanske förlora 50000 (hela insatsen), och då var den potentiella uppsidan 5000 kr på ett år (innan skatt). Ett misstag att gå in i det, och jag avråder nu alla andra från det. Jag anser att det är en smutsig affärsmodell riktad till småsparare, där de enorma riskerna mörkas, eller iallafall inte framhävs så som de borde.


Lite bakgrund.

Jag har investerat i detta projekt: https://tessin.com/sv/projekt/nybyggda-bostader-orebro2/.

Bygget har stått still sedan i somras då pengarna tog slut i bolaget, då försäljningen inte gick alls som planerat. Nu är det senaste att marken och det som är byggt ska säljas vidare, för att låntagaren ska kunna betala av lånet.

Till lånet finns det fastighetspant samt proprieborgen. Jag frågade Tessin vad detta innebär, och fick svar:

Marken köptes för ca 10mkr och ca 4-8 mkr har investerats i marken men vi har tyvärr inte uppgifter kring ett specifikt värde i dagsläget då försäljningen sker mellan projektbolaget och en mäklare.
Borgensmannen verkar tyvärr ha en mycket begränsad betalförmåga i form av likvida medel då detta är ett ganska nystartat projektbolag.

Lånet till Tessins investerare är på 7 770 000 kr + ränta, som borde ligga på ca 1 miljon (överslagsräknat). Vidare torde de ha banklån sedan tidigare då bygget redan påbörjats när de lyfte pengar med Tessin.

Nu till frågan!

  • Lånen överstiger inte vad låntagaren potentiellt kan få ut för marken
    • Finns det incitament för låntagaren att “kämpa”, gentemot att bara sätta bolagen i konkurs? Borgensmannen fyller föga funktion i detta fall. Konstigt att en fysisk person utan medel tilläts vara borgensman kan jag tycka, men kanske så det fungerar.
  • Lånen överstiger vad låntagaren potentiellt kan få ut för marken
    • Då är incitamentet att betala tillbaka lånen och få pengar över, som stannar hos låntagaren.

Tacksam för svar.

Kan ge min egen erfarenhet av Tessin här. Jag har investerat i runt 10 projekt via Tessin, alla utom ett har nu återbetalats till mig, i vissa fall med extra förseningsränta. Det kvarvarande projektet verkar också ha svårigheter att betala tillbaka, men vi får se vart det landar, som tur är har jag bara 30k i det projektet. Jag lyckades undvika projektet ovan och har sedan länge slutat investera i alla typer av P2P investeringar.

Tessin är riskfyllt, det borde framgå av att man får 10-12% ränta oftast (innan skatt). Det kräver också att man som småsparare spenderar en del tid på att läsa igenom dokument och eventuellt kolla upp personen som står bakom företaget om möjlighet finns. Kan förstå att du känner dig lurad och jag rekommenderar inte heller Tessin då den höga skatten samt att man inte kan dra av förlusterna gör det generellt till en sämre investering än en preferensaktie i ett noterat stabilt bolag på börsen, eller en fastighetsfond eller till och med ett eget hus.

Beror säkert från person till person, men borgensmannen kommer väl hamna hos kronofogden skulle jag tro med alla nackdelar det innebär om företaget sätts i konkurs. Har borgensmannen egen villa/lägenhet kommer den tvångsförsäljas, hans prylar som är värda något kommer beslagtas osv.

Om låntagaren tar ut pengar och hamnar hos fogden så måste ju låntagaren blåsa upp/gömma dessa pengar för att fogden inte ska beslagta dem. Men om marken köptes för 10M och lånet är på 7.77M så borde väl rimligtvis värdet på marken täcka hela lånet? Eller är det någon bank eller liknande som har förtur till lånet?

1 gillning

Jag investerade 50’ i detta projekt, och 50’ i en portfölj. I portföljen har 2 projekt framskjuten betalning, övriga 10 har betalats tillbaka. Riktigt oflyt att jag prickade det sämsta projektet att sätta in mest pengar i.

Lurad känner jag mig egentligen inte, mer besviken på mig själv som hoppat på detta. Jag har inte intresset eller kunskapen att göra den analys som krävs, vilket jag tror att merparten av Tessins kunder inte heller har. Jag har oavsett utfall tagit lärdomar av det, så får se det som positivt.

Vad jag tolkade svaret som, är borgensmannen ett bolag, som borde kunna sättas i konkurs? Fortsättning frågan nedan.

Jag tänker att eftersom det är ett aktiebolag, så är värsta möjliga utfall för låntagaren (ett bolag) att företaget blir värdelöst. Privatekonomin påverkas inte av det? Om även borgensmannen är ett bolag, gäller inte samma där? Jag är inte företagare och har dålig koll på detta, men att frikoppla bolaget från personen är väl hela grejen med att ha AB?

Jag skrev till Tessin, och fick följande svar.

Den totala fordringen är 15 760 000 + ränta fördelat på två lån.

Alltså kommer de förmodligen inte kunna betala hela lånet, såvida de inte får väldigt bra betalt.

Ah sorry, missade detta. Jag har medvetet valt bort alla projekt som har ett företag som borgensman och undvikit dessa som pesten att investera i. I så fall hamnar det nog i ett annat läge.

Jo jag tror att så är fallet. Så isåfall lämnas ju personen privatekonomi utanför. Därav anledningen till att jag väljer bort dessa projekt då jag håller med dig om att borgensmannen i detta fall känns ganska meningslös.

Nä men då kanske du i alla fall får tillbaka lite av pengarna. Jag var i en liknande situation i en annan P2P platform, Toborrow. Där lyckades de till slut sälja fastigheten och jag fick tillbaka större delen av skulden men inte allt. Förhoppningsvis kommer samma sak hända här för dig.

2 gillningar

Tack för att du delar med dig.

En dyr lärdom. Att inte gå in i investeringar med liten uppsida och potentiellt stor nedsida.
TINA råder. There Is No Alternative (bankränta är noll).
Man jagar 4-5% men köper bolag på PE tal som är vansinniga eller i detta fallet Tessin :frowning:

Jag har själv sneglat på Tessin och Lendify, för att diversifiera. Det som gjort att jag inte gått in i Tessin är att jag inte vill binda pengarna för en längre tid. Annars hade jag kanske också åkt på en nit. Jag tror Lendify blivit bättre genom att man kan sprida insättningen till många lån automatiskt, men den täcks inte av statlig insättningsgaranti och ligger inte på ett ISK.

1 gillning

Kul att det hjälper någon!
Jag har tidigare använt Lendify och det har fungerat bra, men tycker inte att det är värt risken. Fördelen där är att ens investering delas upp på många mindre lån, därav bättre lämpat för småsparare.
Undvik iallafall Tessin så känns det lite bättre för mig @Mattias_Hogstrom :slight_smile:

2 gillningar

Liten update här:

Det kom ut ett kontraktförslag till oss långivare för några veckor sedan.

I korta drag var det att långivaren ska sälja marken för bästa pris han kan få, och sedan betala tillbaka ca 60% av vad de var skyldiga (amorteringar och ränta). Det skulle i mitt fall bli en förlust på ca 20 % på insatt kapital. Tillräckligt antal personer skrev på och förslaget gick igenom.

Dagen efter försatte låntagaren det låntagande bolaget samt borgensmannens bolag i konkurs, så nu ligger ärendet hos konkursförvaltaren.

Först en gnutta hopp och sen en 180-vändning och nu är det mycket oklart vad som kommer hända.

Hej Bowser, hakar på din tråd.
Håller du med om att kontraktsändringen innebar att låntagaren skulle få tillgång till pantbreven för att kunna genomföra försäljningen?
Om min uppfattning stämmer och det var låntagarenn intention att sälja då var det väl lite konstigt att företaget försattes i konkurs nästan dagen efter?
För rätta mig om jag har fel ett företag som konkat kan väl inte göra affärer längre ? Hoppas jag har fel.
Men vi har ju inte fått någon ny information så det verkar ju inte skett någon försäljning i varje fall?
Kan det vara så illa att om låntagaren nu har pantbreven, företaget har konkat, borgen är inte låntagaren som privatperson, kan låntagaren då göra en egen affär och lägga vantarna på pluringarna utan att behöva betala tillbaka? Borde ju inte funka, marken tillhör väl ändå företaget, som konkat?
Vad tror ni?
Mvh
Fredrik

2 gillningar

Jag tror inte, jag vet. Låntagaren kan givetvis inte sälja fastigheten själv och lägga beslag på pengarna. Pantbreven finns ju hos långivarna.

1 gillning

@Nestor, du verkar kunnig och erfaren. Jag vet inte om du läst om turerna på länken i trådstarten, men vill du spekulera om varför de valt att försätta bolagen i konkurs, direkt efter att ett avtal slöts som torde vara relativt positivt för dem, sett till omständigheterna.

Jag förstår inte riktigt vad de är ute efter, då marken har en köpare, och långivarna sitter på pantbreven. Jag kollade med låneagenten och de förstod inte heller, i alla fall vad de sa till mig, syftet med att försätta bolagen i konkurs efter att förslaget som de var överens om blev godkänt av långivarna.

1 gillning

Jodå, jobbade man med företagskrediter i bank under krisen på 90-talet blev det ju tyvärr en och annan ackordsförhandling.

Jag kan av naturliga skäl inte turerna i detta specifika fall, men låt mig ändå ge några synpunkter.

Det kan vara så att vissa långivare har hoppat av med kort varsel. Resonemanget kan exempelvis vara; Jag förlorar hellre 20 000, än att dessa skojare får fortsätta. Kan också vara: 20 000 har jag råd att förlora, jag chansar på att en konkursförvaltare kan lyckas bättre.

En annan (kanske mera trolig) orsak kan vara att köparen har hoppat av. Köparen har trott “att lånen fixar sig” och så blir det blankt nej från banken när det blir skarpt läge. Denna orsak är vanligare än man tror. På företagssidan förekommer ju inte systemet med lånelöfte på samma sätt som på privatsidan.

På grund av banksekretessen kan banken inte ge sin version av vad som hänt. Eventuellt kan man kanske få någon vägledning i konkursförvaltarens berättelse i sinom tid.

3 gillningar

Tack för ditt resonemang!

Den känns osannolik, då det gick ut ett dokument som accepterades av tillräcklig andel långivare, efter det kan man inte backa, tolkade jag avtalet som.

Den låter troligare. Konstigt efterspel dock eftersom låntagaren försatte bolagen i konkurs, utan att informera låneagenten eller Tessin. Om köparen av marken hade hoppat av, borde väl låntagaren fortsätta att leta efter en annan köpare, eller pallar han inte mer och försatte allt i konkurs för att slippa.

Tillbaka till trådens grundfråga, undran är hur mycket låntagaren har att vinna på att fortsätta leta efter en köpare av marken, gentemot att bara sätta allt i konkurs och gå vidare med livet.

Det är konkursförvaltarens problem att hitta en köpare och betala så mycket som möjligt av skulderna. Ni skrev på att sänka era fordringar med med 40% så jag antar att konkursförvaltaren kommer försöka hålla sig till det avtalet. Finns säkert andra lån som inte har sänkt värdet. Så där kan du ha motivet. Om låntagaren är skyldig pengar till en vän eller släkting så är de nog tacksamma för ert generösa erbjudande så att större dle av konkursboet kan gå till vännen.

1 gillning

I avtalet ingick att låneagenten tar en pott med pengar som ska användas för att driva en process mot låntagaren, för att de ska betala tillbaka mer än vad lånet skrevs ned. Så låntagaren är inte “klar” med Tessin-långivarna i och med avtalet.

Vidare har varken det låntagande bolaget eller bolaget som gått i borgen för lånet några medel kvar alls sedan förra sommaren, så eventuella vänner eller släktingar borde gå lottlösa, då Tessinlångivarna har pantbreven och kommer ta allt som faller ut från försäljningen, plus mer via en separat process.

Detta kullkastas ju nu i och med konkursen dock. Men likväl för de med pantbreven gå först? Eller något som jag missförstått gällande detta?

Dyr läxa att gå på det här med Tessin, men väldigt lärorikt att gå igenom denna process… Man får försöka se det positiva :rofl:

1 gillning

Här kan Ni läsa vad tycker småspararguiden om Tessin! Många har blivit lockade av många olika bloggare som sammarbetar annonserar och tjänar pengar på att skriva positivt om tessin :grimacing::grimacing::grimacing::thinking::-1:.

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.smaspararguiden.se/jour/ar-tessins-fastighetsprojekt-an-bra-investering/&ved=2ahUKEwiRhYaLxMnyAhXdQfEDHQVXAxsQFnoECBcQAQ&usg=AOvVaw2iyvyF_9GzLstwjHT3-1-E

3 gillningar

Detta ^^^

Farsan är advokat och jobbade främst som konkursförvaltare i många herrans år, fram till pensionen så lite insyn har man fått i olika konstiga konkurser. Det som ligger i bolaget när konkursförvaltaren tar över ska värderas och säljas. Min gissning är att eftersom långivarna redan godkänt en avskrivning och sänkt sin “kravdel” i konkursboet (låt vara redan innan konkurs) så finns det större chans att låntagaren med anhang både kan få igen egna investerade medel, men också att bilda ett nytt bolag och köpa loss till så lågt värde det bara går… och det värdet påverkas ju av kravbilden tänker jag.

Hur ser det ut med delarna Tessins långivare lånat ut? Satsade alla lika mycket? Ses ni som en enhet/person som sätts upp överst på leverantörslistan i konkursboet eller ses var och en långivare som en enskild investerare? I sådana fall hamnar var och en mycket längre ner i prioriteringsordningen och då är det ju ännu bättre för låntagaren som kan få polare och släktingars utlån förbi “kön”.

#skjuterlitefrånhöften

De långivare som har säkerheter i form av pantbrev som ligger inom värdet behöver förstås inte gå med på att avstå från sin rättmätiga del av köpeskillingen. Att låntagaren skulle få igenom ett ackord för att betala vänner och släktingar finner jag knappast troligt. Sker något sådant i samband med en konkurs kommer konkursförvaltaren att kräva tillbaka de pengarna.

Förslaget om ackord faller helt i samband med konkursen. Konkursförvaltaren kommer nu att sälja fastigheten till högstbjudande.

1 gillning

Varför lät inte banken låntagaren försöka få fram en ny köpare? Ett tänkbart svar: Att hitta en ny köpare kan veckor eller månader och den tiden finns inte. Släpar låntagaren efter med räntor är det bankens plikt att agera. I annat fall kommer revisorerna och i förlängningen Finansinspektionen att slå larm.

Ett sätt att agera är att sätta bolaget i konkurs. Rent administrativt är det betydligt enklare om bolaget begär sig själv i konkurs, jämfört med om banken gör det. Att huvudmannen då undertecknar en konkursansökan är att göra pinan kort. Banken varken kan eller vill ge information om sina bevekelsgrunder, och bolagets är ju satt i konkurs, så ursprungliga ägare har heller inget med bolagets skötsel att göra.

Till sist. Pantbreven gäller som vanligt. Konkursen påverkar inte detta.

Utifrån nuvarande information finns därför, enligt min mening inga misstankar om oegentligheter.

1 gillning

Min erfarenhet av Tessin, SBP Nordic och Kameo är att Tessin var först ut på marknaden, men även sämst på att kolla upp låntagarna. SBP Nordic är näst sämst i klassen. Jag har haft ett projekt där som inte gick något bra och ett som är försenat - där panten inte var den som föreskrevs och sen fick vi välja mellan att sätta SOTA Bygg i konkurs eller att de skulle sälja till någon annan och all upplupen ränta (ett år) skulle nollas och att projektet skulle förlängas ytterligare ett år. Jag upplever att det var noll support från SBP. Det andra projektet ligger i London och de har inte lyckats får arbetare pga Coronan så det blev förlängt ett år men med högre ränta. Det känns mer ok.
Kameo har jag bara haft ett projekt hos och det gick klockrent. Dock är räntan där något lägre.

Det är viktigt att förstå att detta är högrisktprojekt. Det är lägre risk att sätta pengarna på ett högräntekonto utan insättningsgaranti.

För stunden investerar jag istället direkt i fastighetsprojekt via kontakter, istf att gå via förmedlingsbyråer. Det blir mer av en personlig överrenkommelse i de fallen (även om det självklart finns legala avtal i grunden).

2 gillningar

Stort tack för dina insikter!

Jag låter säkert jättedum nu, men vem är banken i detta sammanhang? Vi långivare? Eller menar du ifall det finns fler skulder som drivs in parallellt, av en bank?

Låneagenten som driver ärendet mot låntagaren, å Tessin-långivarnas vägnar, visste inte om att bolaget skulle sättas i konkurs, och ville inte ha det utfallet enligt vad jag förstod då jag pratade med dem.

1 gillning