Det här om urholkningen är ju onekligen sant. Dock hänger löner i snitt inte med inflationen, så trots att ens lån minskar jämfört med värdeökningen på bostaden, eller i förhållandet till totala antalet SEK i rotation, så sitter man där med samma lön och utgifter att betala. Säljer man och realiserar vinst har ju alla andra lägenheter gått upp i värde också, så man får flytta någon helt annanstans för att minska utgifterna.
Ett tillägg till lånesituationen är ju risken i en Brf. Har man helt avbetalda lån, men föreningen man bor i är extremt räntekänslig, så finns ju risken där ändå och utmanar poängen med att helt amortera av sitt bolån.
2 gillningar
Det här är exakt det som jag siktar in mig på med modifierade nivåer för lån iom att vi jobbar bokstavligen baken av oss just nu så vår smärtgräns går högre. Största skillnaden är väl mängden pengar vi lägger i bostaden för att öka värdet, och på så sätt få ned lånegraden.
Nu har du ju uppenbart hamnat i en riktigt bra situation, men hur ser du på din historik där innan 50? Om du hade stoppat in pengarna på börsen istället för att hårdamortera hade du ju absolut utsatt dig för en högre risk och vart med om dalar, men du hade också haft nästan dubbelt så mycket för det. Hade du önskat att du hade annat mindset tidigare eller var tryggheten värt det såhär i efterhand?
Jag förstår fullständigt att man lägger pengarna i mindre riskabla investeringar än börsen så nära pension, och tror att lånesvårigheten är något många inte tänker på. Hur gick förflyttningen från lånefri till 4m belåning till? Ringde du bara banken och sa “ett par miljoner tack” eller bytte ni bostad och förändrade synsett iom det?
Inflationschocken 2022-2023 var det ju så, men de 25-30 åren innan det och 2024-2025 har ju läget varit det omvända, dvs. lönerna ökar mer än inflationen. Men det är ju ingen naturlag. På 80-talet när inflationen var hög höll lönerna precis jämna steg. t.ex. men överlag/på lite sikt kan man nog iaf. räkna med att lönerna hänger med inflationen.
1 gillning
Ja, precis, det går lite upp och ner men tittar man ec på 25 år så har reallönerna gått upp.
Finns lite intressant data att läsa här:
Hade garanterat vara bättre stoppa pengarna på börsen då under uppbyggnadsfasen MEN samtidigt hade nattsömnen blivit sämre OCH vi jobbade båda deltid då barnen var 0-12 år så det hade varit jobbigt med räntesvängningarna. Skulle nog se det som både okunskap och traditionellt mindset/värderingar som ledde oss dit då. Vi såg minskande lån som det sparande vi hade, så vi hade faktiskt inget regelbundet börssparande utan det vara andra händelser (hus/flytt osv) som gjorde att vi valde olika lånenivåer och amorterade oftast i klumpar så att säga. Som fd skogsägare har jag alltid varit van att jobba med “klumpsummor” som kommer och går med flera års mellanrum utöver vanliga månadslönen.
Så här i EFTERHAND hade jag nog istället valt att sikta mer på att ha det som vi tänker idag och tidigt dragit igång ett LÖPANDE börssparande i kombination med lämplig bostadsbelåning (<50%). Det är också det rådet/hjälp mina döttrar, nu 21 och 25 år handgripligen fått. Från 16 års ålder fick de tips/praktisk handgriplig hjälp att komma igång och spara en del av studiebidraget på vanligt bankkonto. Sen efter det att spara en rejäl del av lönen på Avanza i trygga indexfonder och en liten del på fasträntekonto hos en Nischbank istället för att betala till oss när de bodde hemma. Tanken har varit att de ska bli bekanta och vana med att SPARA och att använda trygga fondinvesteringar för långsiktigt sparande OCH vettigt sparkonto för kortsiktigare behov.
Förflyttningen tillbaka till lån skedde automatiskt/slumpmässigt då vi under pandemin (sommaren 2020) ville flytta till dyrare boende/område pga ena dotterns gymnasieval så då behövde vi ta 4,88 milj i lån för att kunna lösa det. Vi/jag TRODDE det bara skulle vara att ringa och be om lånet pga det ändå BARA skulle innebära <50% belåningsgrad OCH att vi dessutom hade andra obelånade tillgångar då som sommarstuga + skogsfastighet osv som var värda mer än det lån vi ville ha OCh vi hade dessutom en väldigt BRA personlig bankman vi haft under många år.
Många inser nog inte hur kinkiga bankerna är när “tjänsteintäkterna” är låga. KALP kan snabbt slå undan benen rejält på ev lånemöjligheter nästan oavsett belåningsgrad, sparande, ägda fastigheter osv. Min personliga bankman fick kriga REJÄLT mot sin kontorschef, systemet och den centrala hypoteksavdelningen för att till slut kunna få igenom vårt lån.
Sen har vi efter det sålt både sommarstuga och skogsfastighet. Minskade då lite förhastat ner lånet till 3 miljoner efter det. Tänkte än en gång i höstas att det borde ju inte vara något problem gå upp till 4miljoner igen när det var årsavstämning med ränteförhandling MEN det har inte blivit lättare på fem år… Tyvärr hade vår personliga bankman gått i pension och då blev det samma strul som tidigare. Efter en KAFKA-liknade process (hos vår vanliga storbank sen 57 år!) flyttade vi istället lånet till Avanza PB då vi till slut fick igenom det där mycket tack vare att vi har våra tjänstepensioner + ISK där PLUS att jag nu haft säsongsjobb vintertid 3 år i rad som antagligen lyfte upp tjänsteinkomsterna i deras interna kalkyler annars hade det nog inte gått där heller. Provade även hösten 2023 hos Avanza och då blev det nej att flytta lånet dit efter en långdragen process med mängder av inskickade dokument på en massa olika saker.
Så “mindset” har nog egentligen växt fram/ändrats på senare år när vi handgripligen insett hur “VÄRDEFULLT” det kan vara likviditetsmässigt/frihetsmässigt att HA LAGOM med lån i kombination med ISK + sparkonton. Så att vi nu t ex enkelt kan hjälpa äldsta dottern köpa lägenhet och vi VET att det går att lösa pengar tillfälligt via oss oavsett hur mycket bankerna trilskas eller vilket datum handpenning och slutbetalning måste in osv.
I dotterns fall handlar bankstrulet om att den fasta anställningen hon har nu sen ett år är på deltid vilket gör att vissa banker inte vill räkna på taxerad årsinkomst eller vad månadsinkomsten inklusive extratimmar legat på i genomsnitt senaste 24 månaderna osv. De räknar BARA anställningsgrad x heltidslön (=det som är garanterat av arbetsgivaren) och då kör även hon fast i bankernas KALP oavsett kontantinsats och oavsett om belåningsgraden skulle bli <50% och hon därmed slipper amortera om hon vill. Hon kör faktiskt också fast i Hyresvärdarnas KALP som delvis är liknande som bankernas OM hon mot förmodan skulle bli erbjuden ett hyreskontrakt. Där vi haft insyn har de t ex krävt 9700kr kvar på lönen efter att hyran är betald.
Så idag tänker jag: -amortera gärna men när du når <50% belåningsgrad kan det vara läge tänka om och istället behålla “lagom” med lån och istället investera på börsen och/eller spara på bra räntebärande konton istället, beroende på ålder, tidshorisont och likviditetsbehov.
2 gillningar
Tack för det utförliga svaret!
Jag tror det här med att amortera ner till 50% är en väldigt vettig och stabil riktregel, men har märkt att man kan komma förbi amorteringskraven specifikt vid nybyggnation. Byggnadskreditiven är rörliga men har inget amorteringskrav :). Jag ser det som bästa alternativet, men förstår att många andra absolut inte skulle göra det. När vi flyttade in hade vi 78% belåningsgrad men bara via värdehöjande åtgärder (som jag tror ligger relativt nära samma belopp vi hade behövt amortera om vi hade det kravet på oss) har fått ned belåningsgraden till nästan 50%.
Processen ™ är ju vad den är. Det viktigaste är att den är igång, och att det blir en lång process. Själv fick jag styra om bilen från bruttolöneavdrag till netto mest baserat på det här vid upplägg av nya bilen, förklarade för bankmannen att det endast var redovisningstekniskt och att plånboken ser likadan ut oavsett. Det spelar absolut ingen roll. Banker vill ha ett formulär de fyller i, klickar på send och sen ser vad resultatet blir.
En bra sak att veta med barn i den åldern är att din kreditvärdighet är till 100% baserad på statistik. Man kan lätt tro att en bankkund som letar bästa räntan för ett boende t.ex. är en bra, utbildad och ansvarstagande kund. Så är det inte. Tar du många kreditupplysningar som bankerna måste göra vid beräkningen så förstörs din kreditvärdighet totalt. Märkte detta på det smärtsamma sättet när jag krossade min egen kreditvärdighet i åratal genom att jämföra räntor och det gick från bra ränta till nej på låneansökan helt enkelt. Det beror också på åldersspann så vid högre ålder spelar det ingen roll utan då ser man tydligen bara mer affärsmässig ut. Bra system det där.
Japp, bankernas system är designade för att köra “standardförfarande 1A annars får det va”.
Jag är ungefär som dig. Jag vill inte vara utan lån trots att jag hade kunnat.
Jag har kring 50% belåning men amorterar 2%. Däremot kommer jag låna upp på huset varje gång jag ska göra något större, alltså dränera, bygga altaner, göra om garage mm.
Fast nu har jag börjat luta åt att kanske likväl amortera lite mindre och spara lite mer istället….
Målet är fortfarande lånefri, men det beror på hur mycket jag sparat ihop, och ev andra prioriteringar i livet då.
Får klura lite till…
2 gillningar
Bor i Norge och här är räntan 5% för tillfället och vinstskatt på fonder/aktier är 38%.
Börjar det bli ett argument för att amortering?
Har 75% belåning.
1 gillning
Vi sparar för att kunna amortera. Varje gång vi kommer upp i 1 500 000 SEK amorterar vi 500 000 SEK och börjar börjar fylla på igen. Med minskade räntekostnader kan vi spara mer och det går snabbare och snabbare att få ihop pengarna. Målet är 40% belåning för då är månadskostnaden på lånet ganska trevligt, för oavsett hur börsen går ska räkningarna betalas varje månad.
3 gillningar
Definititv.
Även fast man säkert kan räkna till sig över 7% avkastning på börsen så är det nog däromkring jag skulle lägga kalkylerna, och vid 38% skatt på avkastning ger det 7% / 1,38 = 5,072% effektiv avkastning. Med 5% ränta känns riskerna för höga.
Har du inte möjlighet till att skapa ett svenskt isk/kf-konto? Och även där har vi ju under 2% effektiv ränta så det är svår konkurrerat.
Kan tillägga att bostadsförsäljning är skattefri och skatten på aktier är bara vid realiserad vinst
Nej, har inte rätt på ISK som utflyttad och vill ha allt på samma ställe.
När vi köpte hus valde vi att först bygga buffert för att sedan amortera hårt istället för att sätta allting på börsen.
I början för att minska kostnaden på lånen och att minska risken för vår totalekonomi, i takt med att lånet minskade och våra löner ökade började vi istället investera mer och mer men försökte ändå hålla en bra takt på amorteringarna. När vi sedan kom under miljonen såg vi ändå möjligheten att kunna bli helt skuldfria, en lockande tanke även om vi visste att det rent ekonomiskt var mer fördelaktigt att investera på börsen. Detta var dock några år efter 2008 och vi var fortfarande lite märkta av detta och insåg att tryggheten där och då var viktigare än maximal avkastning. Nu är det mer än 10 år sedan vi fick ned huslånet, uppskovet på vår bostadsrättförsäljning samt studielånet till 0. Dvs helt skuldfria. Vilket hela tiden varit en skön frihetskänsla men med tanke på de extremt låga räntorna som varit under denna perioden har det ändå gnagt en del att vi borde gjort annorlunda.
Oavsett så har vi pga extremt låga boendekostnader och hög sparkvot därefter kunnat investera rätt mycket pengar så idag är bostadens värde rätt liten av vår totalekonomi men den utgör ändå en viktig grundplåt och kontantinsats om vi någon gång framöver skulle vilja köpa dyrare boende och inte behöva sälja av aktier och fonder för detta.
Vi har hela tiden i vår ekonomi jobbat efter att skapa trygghet och möjligheter snarare än jagat maximal avkastning. Därför har vi även idag en relativ stor andel av vårt sparande i räntefonder för att när möjligheter dyker upp med sättningar på börsen kunna sätta in vid dippar.
Jag vet att det är svårt att tajma marknaden men det känns bättre i magen. Jag mår fysiskt dåligt när börsen går ned och jag ser hur mycket pengar vi förlorat, då mildrar det denna känslan rejält att veta att vi inte har allting investerat på börsen och dessutom har möjligheten om vi vill att stoppa in mer pengar och i förlängningen tjäna på det. På samma sätt kan jag nästan bli fartblind och blasé när det går bra på börsen då det får alla andra ekonomiska insatser jag gör att blekna.
Jag tror det är dessa psykiska faktorer som ligger bakom varför vi känner att det är rätt najs att inte längre behöva bry sig om bolån. Hade jag idag fått full belåning på vårt boende och fått motsvarande pengar in på mitt konto hade jag kanske investerat max 50% och resten hade jag satt på konto eller räntefonder.
4 gillningar
Jag har alltid amorterat. Det blir en dold besparing och man får ett billigt boende. Jag har flyttat några gånger, senast till en lägenhet, inte alltför dyr o lånade 200 000:- bara för att det var billigare med 1-2 månaders ränta än 5000:- vad banken tog för att gå med på att hjälpa mig betala kontant. Nu har jag inga lån o det är skönt. Kan spara mer och roa mig för det som blir över 
3 gillningar
Jag amorterade ner det till 0 och nu är jag fri
2 gillningar