Hej!
Är det någon som kan fastighetsrätt, dolda fel, etc. snälla hjälp mig 
Jag och min fru köpte hus i oktober 2023. Vi flyttade in den 2:a januari 2024 och under hela våren har vi haft omfattande problem med en vattenläcka i en komplementbyggnad på tomten. När det regnat större mängder har vi varit tvungna att gå ut och svabba golvet 2-3 gånger om dagen då det stått 2-3 cm djupt med vatten på en yta om ca 8-10 kvm.
Vattnet verkar tränga in från två punkter där ena väggen möter betongplatta. Vi har tagit in en entreprenör som gjort en skadebesiktning och dem beskrev skadan som följande:
Skadebeskrivning:
*”Skadan är av vattenläckagekaraktär och har resulterat i synliga skador på golv och vägg på bottenplan. Läckaget har orsakat betydande intrång och påverkat fastighetens struktur. *
Efter noggrann analys och inspektion har det konstaterats att skadan är följden av otillräckligt fungerande spill- och dräneringssystem. Den undermåliga prestandan hos dessa system har skapat en ackumulering av vatten som i sin tur trängt igenom plattan, vilket resulterat i läckaget.”
Byggnaden är nybyggd 2017/18 och innan vi skrev kontrakt tog vi in en egen besiktningsman för att besiktiga den. Vid besiktningen fanns inga tecken på vattenläcka och i protokollet står ”inga anmärkningar” på de delarna av byggnaden där det nu läcker in vatten. När besiktningen gjordes (oktober 2023) var det torrväder. Dock är byggnaden byggd i en slutning så besiktningsmannen skrev följande i protokollet:
Utdrag besiktningsprotokoll:
”väggarna samt att huset är lågt beläget med dess omgivning. Marken lutar mot huset och på så vis är fuktbelastningen mot huskroppen stor. Se riskanalys 2”
”Hur grundkonstruktionen är uppbyggd är oviss. Om kapillärbrytande / fuktbrytande skikt monterats under betongplattan är ovisst. Se riskanalys 3”
I riskanalysen skriver han följande:
”2. Grundkonstruktion och väggar utsätts mer eller mindre för permanent fuktpåverkan från marken. Organiskt material som vidrör ytterväggar och golv riskerar att bli skadade”
”3. En betongplatta på mark som inte är kapillärbrytande (utan underliggande isolering) är en vanligt förekommande konstruktion och en känd riskkonstruktion. Detta innebär en risk för skador på fuktkänsliga material som har kontakt med betongplattan.”
Vid besöket frågade besiktningsmannen säljarna om de haft problem med fukt varpå de svarade att i sällsynta fall har det blivit lite fuktigt med fuktfläckar på betongen men att de löst detta genom att inte ha organiskt material direkt på golvet och med en liten avfuktare och att det fungerat ”jättebra”. De nämnde ingenting om omfattande vattenintrång och besiktningsmannen skrev inget om detta i protokollet heller då vad de beskrev anses normalt för den typen av byggnad.
När vi kontaktade säljarna för att reklamera skadan hävdar dock de att de visst informerat om vattenläckan och att de fått svabba golvet från vatten vid flera tillfällen. Detta är dock en efterkonstruktion och varken vi, besiktningsmannen eller mäklaren har fått ta del av den informationen innan.
Vi har nu anmält skadan till säljarnas försäkringsbolag för dolda fel men fick avslag med följande motivering:
*”Vår bedömning: *
*Det framgår av besiktningsprotokollet att det finns risk för förhöjdfukt och skador till följd av det i den del av byggnaden där skadan nu upptäckts. Det framgår även av underlagen som bifogats att säljaren informerat om att man under sin tid som ägare har haft problem med fukt i samma del av byggnaden. Köparen har även angivit att man upptäckt ett antal hål i betongen där fukt tränger upp. Hålen är okulärt upptäckbara, vilket framgår av den bilddokumentation som bifogats. *
GarBo bedömer mot bakgrund av den dokumentation vi tagit del av och det som varit känt vid köpet att fastigheten inte avviker från vad köparna haft fog att förvänta eller möjlighet att upptäcka vid köptillfället.”
Vi tycker att deras bedömning är felaktig på flera punkter:
- I besiktningsprotokollet står att byggnaden är en riskkonstruktion men den är samtidigt bara 7 år gammal och det måste väl ändå vara skillnad på risk för fuktskador som orsakas kapillärt av att betongen blir fuktig och en faktisk vattenläcka av den karaktär som vi pratar om?
Borde det inte finnas en gräns för vad som kan anses vara ”normal standard” även för riskkonstruktioner? Speciellt när byggnaden är så ny och inte visar några andra tecken på brister?
Vi tycker även att så som säljarna beskrev fuktintrånget så har de bagatelliserat problemet och hävdat att det lätt fixas med en avfuktare – vilket det inte gör då det rör sig om ett omfattande läckage och den lilla avfuktare de använt kan omöjligt torka upp så stora vattenmängder.
-
Försäkringsbolaget tar fasta på ett mejl där säljarna rakt ut ljuger om att de informerat oss om vattenintrånget vid besiktningstillfället. I vändande mejl som de också fått ta del av är vi tydliga med att säljarna INTE informerat oss, besiktningsmannen eller mäklaren om någon vattenläcka. Om så vore fallet skulle detta framgått i besiktningsprotokollet (antar jag?). Dessutom var det bara den ena säljaren (kvinnan) som var med på besiktningen men det är den andra säljaren (mannen) som svarar i mejlet och hävdar att han var med och att han informerade oss om läckan. Detta är också rakt felaktigt men försäkringsbolaget har valt att inte bry sig om detta i sin bedömning.
-
Den sista punkten försäkringsbolaget trycker på är de hål vi hittat i betongplattan efter köpet. Men det är inte genom dessa hål som det läcker in vatten. Däremot blir dessa vattenfyllda när vattnet rinner in från väggen. Vi har täppt igen dessa med bruk men de är inte del av grundorsaken till skadan som beskrivs i skaderapporten ovan.
Vi överväger nu att överklaga försäkringsbolagets beslut men har blivit osäkra. Är vi helt fel ute när vi tycker att de gjort en märklig bedömning? Hur ska vi argumentera i överklagan och hur går vi till väga? Vi funderar också på om vi ska ta in en jurist som hjälper oss.
Är det någon som kan fastighetsrätt som kan ge oss lite tips? Eller någon som varit i liknande sits? Alla tips är välkomna 
.