Kan du, @SW04 , förklara hur du resonerar (och var vårt resonemang brister)?
Vi hävdar ju att även om byggnaden är en riskkonstruktion så är definitionen av en riskkonstruktion enligt SBR ”En konstruktion där det är känt att det erfarenhetsmässigt finns väsentliga fel med påtaglig risk för fukt- och mögelskador”. Risken i fråga är fuktskador orsakade av förhöjd luftfuktighet under en längre tid och dessa yttrar sig i form av t.ex. mögel, dålig lukt, försämrad luftkvalitet, etc.
Men skadan vi har anmält är en vattenskada och skiljer sig per definition mot en fuktskada då vattenskadan orsakas av ett plötsligt läckage i flytande form. I en “korrekt konstruerad” riskkonstruktion har man fog att förvänta sig ökad risk för fuktskador men inte vattenskador.
Nu har vi dessutom fått bekräftat att betongplattan är korrekt byggd med underliggande isolering - så då tror jag inte den räknas som riskkonstruktion längre?
Vad gäller säljarnas argument att de skulle informerat oss om vattenläckan vid besiktningen så är detta inte sant. Skulle de gjort det så hade det stått med som en skada i besiktningsprotokollet. Vi har även frågelistan som ingår i objektsbeskrivningen de skrivit under på att de inte “observerat eller haft anledning att misstänka brister eller fel i dränering och fuktisolering eller fuktgenomslag, fuktskador, rötangrepp eller liknande i källarvåningen, i byggnadens ytter- eller innertak, eller i andra delar av byggnaden”.
Sen vet jag inte huruvida det påverkar beslutet OM det visar sig att säljarna känt till läckan men valt att inte informera oss, mäklaren eller besiktningsmannen om detta. Då har de ju inte uppfyllt sin upplysningsplikt. Men det kanske inte påverkar FBs bedömning?
Så du menar att ni har haft vattengenomträngning pga av regn? Det står ju i protokollet att ni har lutande mark som ligger dikt an en konstruktion där det (enligt besiktningsmannen) var osäkert vad det var för konstruktion undertill?. Att det då rinner in vid kraftigt regn är nog tyvärr en sådan risk som man som köpare får tugga i sig. Det har regnat extremt mycket på kort tid detta året är min kill-gissning.
Och btw; i en riskkonstruktion får man som köpare förvänta sig det mesta. Besiktningsmän och sådana företag är väldigt noga med att skriva ut alla risker, så att vi kreti och pleti inte kan komma och klaga på dom i efterhand när risken materialiserats.
Jo, jag är medveten om detta men nu har säljarna gjort en utfästelse att de inte observerat eller haft fog att misstänka fukt eller vattenskador (står i Mäklarens frågeformulär som de signerat och vi tagit del av). Och de har kommit med lugnande besked när besiktningsmannen frågade. Då sa de att de i sällsynta fall satt in en avfuktare och att det funkat bra och de beskrev omfattande dränering runt huset.
Det är först efter vårt tillträde som det framkommit i mejl att de haft problem med vattenläckage och att de varit medvetna om problemet.
När du beskriver det på det sättet låter det som ett dolt fel, men jag är ingen jurist eller expert på sånt här.
Ibland står det i det finstilta att den dolda fel-försäkringen inte täcker fel som kan kopplas till att säljaren har undanhållit information. Men kanske är det bara att försäkringen mot dolda fel då inte gäller och att det är säljaren ni i sådana fall ska rikta kraven mot.
Har du kollat hur stor självrisken är hos försäkringsbolaget som har utfärdat dolda fel-försäkringen om det skulle bli erkänt som ett dolt fel? Och vem är det som i så fall betalar den självrisken? Köparen av fastigheten? Eller köparen av dolda fel-försäkringen?
Problemet från er horisont är ju att säljarna redan “indikerat” att där varit problem och även besiktningsmannen flaggat för att det finns en förhöjd risk eller att denne inte kunnat bedöma hur det ligger till. Då kan man nog med fog anta att det ställs ännu högre krav på köparen utifrån undersökningsplikten. (Som redan i grunden är väldigt omfattande)
Sen kan man alltid hävda att säljarna kanske “bagatelliserat/förminskat/förskönat” problemen men då ligger det även i sakens natur att säljarna är “amatörer” och man kanske inte alltid kan utgå ifrån att en amatör HAR och/eller kan FÖRMEDLA en korrekt bild av hur omfattande/allvarligt problem är eller att de kanske minns fel eller att att man kan tolka det de sagt/skrivit olika osv. Så här skriver ni att säljarna (som då är lekmän) har uttryckt det som
Säljarna beskrev övertygande hur hela huset och tomten är dränerad och att dem som gjort detta varit mycket nogranna i hela byggprocessen.
och
Säljarna berättade ingående under besiktningen hur den tidigare ägaren dränerat runt hela huset och tomten.
Det här kanske egentligen inte säger så mycket när det kommer till sin spets? Hur kunniga är säljarna inom ämnet dränering? Hur lätt är det som lekman att SE och BEDÖMA att de som gjorde det varit noggranna och gjort allt på RÄTT sätt? Så säljarnas “lugnande ord/bedömning” kanske egentligen inte är värt särskilt mycket rent juridiskt i ett sånt här fall?
Sen kommer det även in en slags bevisvärdering som kan bli svår när det i många delar kommer att handla om ord som står mot ord eller tolkning av vad som sagts muntligen. Då kommer man säkerligen att lägga större vikt med vad som finns skrivet i prospekt (även om prospektens skrivning i princip alltid är en slags lekmannabedömning). Det tyngsta argumentet är nog ofta den “professionella” bedömningen som återfinns i ett besiktningsprotokoll.
Väger man ihop allt det med den information du gett så ser jag det ganska logiskt att GarBo som handhar byggfelsförsäkringar? kommit fram till:
mot bakgrund av den dokumentation vi tagit del av och det som varit känt vid köpet att fastigheten inte avviker från vad köparna haft fog att förvänta eller möjlighet att upptäcka vid köptillfället.”
Personligen hade jag i som väg framåt försökt med:
Hävda dolt fel och att säljarna undanhållit information genom att t ex trycka på nedanstående skriftliga bevis: Det var först när vi mejlade dem för att reklamera skadan som de i vändande mejl skriver att de känner till att vatten läcker in och att de varit tvungna att svabba golvet vid flera tillfällen när de ägde fastigheten. I samma mejl hävdar de att de informerat om detta under besiktningen men det är som sagt inte sant. OM de hade informerat om detta skulle det stå i besiktningsprotokollet.
Reklamera mot säljarna som sen i sin tur får reklamera själva dräneringsjobbet mot firman som gjort det då dräneringen inte verkar göra det den ska OM det är normala vattenmängder som trycker på vid skyfall osv
Kolla med er vanliga hemförsäkring och anmäl det helt enkelt som en vanlig vattenskada med “utifrån inträngande vatten” vilket det låter som det är OM något är skadat eller förstört vill säga?
Tyvärr tror jag 1 kan vara svårt att få till och tar tid, energi och kanske en del pengar också (kan utnyttja rättskyddet i hemförsäkringen?) 3 känns inte heller aktuellt utifrån er beskrivning.
Så jag hade nog själv i så fall satsat på 2 enligt rådet du fick av @SW04Du bör dock undersöka vem som byggt och reklamera skriftligt då en ansvarstid på 10 år är lagstadgad vid konstruktionsfel.
Ts skriver ”Vid besöket frågade besiktningsmannen säljarna om de haft problem med fukt varpå de svarade att i sällsynta fall har det blivit lite fuktigt med fuktfläckar på betongen men att de löst detta genom att inte ha organiskt material direkt på golvet och med en liten avfuktare och att det fungerat ”jättebra””.
I min värld samma fel men kanske en gradskillnad. Huset är ju dessutom utdömt av besiktningsmannen.
Säljaren har försäkrat sig för TS är processen rimligtvis samma som om säljaren inte köpt försäkring. Försäkring eller ej, säljarna hade knappast erkänt ett fel ändå.
Att ge sig efter firman som dränerat är nog en hygglig uppförsbacke.
Kontraktsmässigt är ju säljaren beställare av jobbet som dräneringsfirman utfört MEN är ju ändå värt för TS att ta kontakt med dräneringsfirman. Jag personligen tycker man ska PRATA med den andra parten i första läget och inte dra igång någon skriftlig formell reklamation direkt.
Finns ju ärliga firmor som vill göra rätt för sig om de gjort något fel. Kan ju vara något så enkelt som ett felkopplat rör, något rör som glidit isär, en defekt brunn eller annat enklare sak som dräneringsfirman kanske snabbt kan konstatera (via filmning t ex) och sen åtgärda kostnadsfritt eller mot en rimlig ersättning som en slags “Goodwill” om det är de som gjort jobbet.
Tyvärr verkar firman i fråga inte vara verksam längre. Jag har pratat med den tidigare ägaren av fastigheten på telefon. Det var han som anlitade entreprenören och han berättade att företaget inte är aktivt längre då ägaren gick bort för några år sedan. Jag vet inte huruvida garantier för konstruktionsfel fortfarande gäller…
I samma telefonsamtal berättade den tidigare ägaren att han informerat dem vi köpte av om vattenläckan så de har haft vetskap om problemet när de sålde vidare till oss…
Nej, inte vad vi eller besiktningsmannen kunde se. Han letade efter tecken på skador och kommenterade särskilt att byggnaden var i väldigt gott skick.
Nu efter de läckage vi haft (under perioder var vi tvingna att gå ut där 2-3 gånge om dagen för att tömma golvet från vatten) syns skador längs väggen där vattnet tränger in.
Ts har undersökt dräneringen och kommit fram till att den är underdimensionerad. Dock efter köpet. Har hen då fullgjort undersökningsplikten?
Man kan dock inte dränera bort alla problem vilket entrepenörer som utför dräneringar ofta gärna vill hävda. Besiktningsmannen verkar också vara av samma åsikt.