Panik inför värdering

Vardagsekonomi
1

Har omvärdering av bostadsrätten imorgon eftermiddag och har lite smått panik, då vi inte alls är klar med renoveringen.

Köpte för en månad sen för 1,250k milj. kr (låg ute för 1,300k milj. kr).

Det är ett parhus mindre än en mil från en medelstor stad i ett väldigt attraktivt område. Tidigare säljare totalrenoverade badrummet för över 200k (2025), taket byttes 2022 och alla fönster kommer bytas nu i april. (Hörde snabbt på telefonen med mäklaren och han sa att det kunde dom väga in en del i värderingen).

Anledningen till att vi vill värdera om är pga att vi tog ett blancolån på 230k för en bil nu när vi flyttade då vi behövde två bilar.

Har nu sen vi flyttade i februari hunnit måla om i två av 3 rum på nedervåningen och satt lite vit panel i hallen, bytt lite foder och sockel och lagt om allt golv (har lite kvar att göra i köket med golvet), men golvet kostade i nypris närmare 50k kr (hittade dock ett som var på outlet för halva priset). Vi har även bytt alla innerdörrar.

Dock är det mycket som inte hunnits färdigt, lite lister fattas och vardagsrummet är typ spacklat bara och vi var tvungen att riva ut nått skåp ur köket för att komma åt och lägga golv.

Köket ska bytas under semestern. Tänkte kan det hjälpa att ta med typ ett utskrivet a3 papper på det ritade köket vi ska ha? Borde jag ha typ kvitton på vad allt kostar? Vi har renoverat för ca 50k, så vi snackar ju inte jättesummor och brf:en står ju för fönstren.

Tänkte om värderingen skulle landa på 1,350k kan vi ju ändå baka in en del av blacolånet till bolån så blir ju ändå mindre. Hur som helst va planen att typ betala av blancolånet mot slutet av året, vill verkligen inte ha ett privatlån. Planen va egentligen att värdera om efter semestern när köket är bytt, men banken ringde för ett par veckor sen och berättade att om jag inte värderar innan 1 april så kan jag inte värderar förrän om 5 år..

Men är ju inte jättekul att värdera om nått som inte är färdigt och svårt att veta hur mycket “kommande projekt” dom kan ta hänsyn till.. har också läst nånstans att värderingen inför försäljning kan va något lägre än om man ska värdera upp bostaden inför renovering, men kan ha fel.

Men nu hade vi mindre än en månad på oss att totalrenovera ett parhus och det är inte det lättaste att hinna med när två jobbar heltid och har en treåring springandes hemma.

Är det ok att värdera ens om det inte är färdigställt?? Hjälp mig må bättre inför värdering imorgon för vet inte hur mycket jag kan påverka nu haha

1 gillning
2

Vad du har planerat att göra är tyvärr helt irrelevant. Vad saker har kostat är tyvärr inte heller särskilt relevant.

Om denna värderingen är väldigt viktig för dig borde du överväga att inte sova inatt så att ni kan renovera genom hela natten för att få färdigt så mycket som möjligt och ta ledigt imorgon från jobber för att fortsätta på morgonen tills mäklaren kommer.

Tyvärr är det du nämner ovan väldigt enlkla saker som inte gör så enormt mycket i värderingsmässigt.

Men jag håmler tummarna för att ni får en bra värdering, uppdatera gärna imorgon.

5 gillningar
3

Ja, även om det låter som att ni borde försöka lära er av detta att rätta magen efter massäcken.

Blancolån på 230k för bil…

6 gillningar
4

Han kan ju omöjligen göra något på ett dygn som ändrar priset. Möjligen i så fall städa och styla för att visa husets från sin bästa sida. Men renovera, nej.

I det här läget är det bara att luta sig tillbaka och lyssna på vad de säger. Precis som du skriver har materialkostnaden inget med priset att göra. Priset hänger ju på vad mäklaren bedömer att marknaden är villig att betala för huset i det skick det är. Jag tänker att det är osannolikt att de ändrar värderingen från inköpspris för en månad sen när ingen rejäl förändring har skett.

5

Hej

jag tänker att du kan ta ett djupt andetag och vara lugn. De förändringar du beskriver (förutom nytt kök) är inte så värdehöjande att det får någon större konsekvens på värderingen.

Jag har värderat bostad flera gånger och min erfarenhet är att iallafall mäklare brukar ta hänsyn till kommande värdehöjande åtgärder i värderingen. Även om det inte görs - du kan inte påverka situationen och jag misstänker att ni har ekonomi för att betala blancolånet ändå. Största skillnader vid värderingar för mig har inte berott på renoveringar utan på förändrat marknadsläge.

Nytt golv och att måla väggarna kan vara till stor hjälp vid en försäljning men det påverkar inte själva värderingen så mycket. Försäljning och värdering är inte riktigt samma sak. Får lite känslan av att det blandas ihop här.

Sist men inte minst - stort lycka till :raising_hands:

4 gillningar
6

Mäklaren kommer nog känna att du är nervös.

För att bli mindre nervös i stunden kan det vara bra att uttrycka att du känner dig nervös. För att du tänkt att ni skulle hunnit längre i er renovering.

Vips, så är du förbi det besvärliga just då.

(Jag tänker också att det går att sälja bilen och köpa en för 100 000 kr minde t ex.)

Hur som helst, Lycka till i morgon!

2 gillningar
7

Flytta fram värderingen så hinner ni göra klart renoveringen. Tror inte du kan värdera om på 5
år heller pga regler kring detta. Dvs man kan bara uppdatera detta värde hos banken var 5e år.

6 gillningar
8

Har fått huset värderat av 3 olika mäklare vid totalt 4 tillfället. Vid alla värderingar har de frågat om det är något särskilt värde jag behöver komma upp i. De har alltid gått på beloppet jag behövt. Ska dock säga att det inte avvikit mer än 10 % från mäklarens värdering.

2 gillningar
9

Är det ens värt att värdera för den lilla värdeökningen?

Strunta i att värdera och renovera på ett tag och lägg istället pengarna på blancolånet.

10

När du säger att ni bland annat bytt ut alla innerdörrar så beror det på om ni har bytt ut exempelvis massiva trädörrar med spegel och originalhandtag till moderna “ihåliga” dörrar, eller om renoveringen verkligen förbättrar boendet. Golven, vad var där innan och vad har ni lagt in? Värdet på en bostad bör ha större chans att öka om ni gjort bra val (bra kvalitet, lång livslängd). Men håller med tidigare talare, kan ni göra klart renoveringen och värdera om någon månad istället?

11

Alla ytskikt (förutom att badrummet var fixat), var katastrof sen tidigare, dåligt lagda laminatgolv (olika i alla rum), och gamla tapeter, målat randigt i sovrummet osv. Har moderna spegeldörrar nu och allmogelister och ekgolv som är lagt tröskelfritt löpande i alla rum. Men har inte naiva förhoppningar inför värderingen, men hoppas ju iallafall att man kan ha som “50k” kr tillgodo från att det var det säljarna fick det värderat till, och vi fick köpa för 50k under. Och tänker att vi gjort om en del (även om ytskikt inte väger så tungt), så hoppas jag att helheten med nytt badrum, nya fönster och egentligen allt utskick och ett kommande kök kan göra att jag får det värderat kanske 100k mer än vad säljarna fick. Men känner mig lite maktlös just nu och får bara hålla tummarna haha. Men att värdera om nån månad till går inte pga av lagändringen 1 april och isf måste jag vänta 5 år till.

1 gillning
12

Då låter det som om det kan gå, berätta för mäklaren hur ni jobbat för att förbättra boendet så går det säkert vägen.

1 gillning
13

Jag tycker att du har rimliga siffror att informera mäklaren om. Säg bara som det är så går det fint.

14

Man kan värdera om varje dag om man vill.

De 5 åren har enbart med amorteringskravet att göra.

2 gillningar
15

Efter 1a april får man bara utöka belåningen upp till max 80% av värdet, inte 85% som idag. Min gissning är att det är det som påverkar TS situation när han vill höja belåningen.

3 gillningar
16

Absolut, men det har inte heller med 5-års regeln att göra, vilket var vad jag svarade på.

1 gillning
17

Varför värdera om huset när ni står mitt i en stor renovering? Renovera klart först, sen gör ni en ny värdering. Jag antar att ni inte tog ett blancolån som ni inte har råd att betala? Om ni måste ta ett dåligt lån för att köpa en bil så förstår jag inte varför ni köper en så dyr bil. Sälj bilen och köp något billigt så länge.

Edit. Missade att ni var tvingade att värdera om innan 1:a april.

1 gillning
18

Nej det ändras 1 april, då gäller 5 års regeln även för att utöka bolån, innan var det enbart för amortering.

3 gillningar
19

Vilket fortfarande är något annat än att bara omvärdera dock, om man ska vara petig. Du kan ju omvärdera för att få bättre ränta hos banken eller liknande.

20

Blancolånet vi har har 5% ränta och kostar 1800 kr i månaden så ekonomiskt är det egentligen inget problem, är mer en principsak att jag bara vill ha bolån och inga privatlån. I övrigt är vi väldigt ekonomiska av oss, det nya boendet är billigare än vår tidigare hyresrätt så, så med bilen är det typ samma boende/bil kostnader. Mycket av våra pengar gick till kontantinsatsen, hade kanske 250k innan den, vid tillträdet hade vi kanske 100k kvar efter att golvet var köpt och ville ha kvar pengar på kontot nu i början vid tillträdet pga renovering och buffert. Vi sparar över 15k varje månad så tanken va att oavsett hur det går idag kommer vi att betala av en stor del av lånet, helst så att vi hamnar under 100k innan året är slut.

En tanke har nu är ifall det går omvandla blancolånet till ett billån? Har länsförsäkringar och dom verkar ju ha billån via banken, att man kanske bakar in en del i bolånet (om inte hela täcks av värderingen) och omvandla resten till ett billån och lägga 20% insats? Eller går det bara precis vid köp av av bilen?