Jag tänkte kolla med gänget här om någon kan hjälpa mig med en fråga.
Jag har fått ta över ansvaret för en lokal idrottshall som hyrs ut till kommunen. Den gamla styrelsen har inte varit speciellt engagerad och det finns en del saker att ta tag i. Bland annat så finns det ett avtal som tecknades med kommunen 2011-01-01. Det löper på 10 år och om det inte sägs upp av endera part 9 månader innan utgång så förlängs det automatiskt med 3 år i taget.
Det finns en tydlig indexklausul som visar hur indexhöjningar ska hanteras. Den gamla VD:n har aldrig höjt hyran enligt index. Det står inget i avtalet om att man måste inkomma med indexhöjningen ett specifikt datum eller något som säger att höjningen inte kan göras retroaktivt.
Jag har haft en mailkonversation med den i kommunen som är ansvarig för avtalet och de har meddelat att jag kan höja för detta året, men någon retroaktiv höjning är inte aktuell.
Så här ser deras svar ut:
“Hej,
Ja det går utmärkt att indexjustera om det står så i avtalet avtalet framöver men det som inte är indexerat historiskt blir svårt att göra något åt.”
Är det någon som har koll på hur det juridiska i en sådan situation ser ut? Jag förstår om de inte vill gå med på en indexhöjning alla år, men 3-5 år borde väl inte vara några problem?
Tror det här kan vara riktigt klurigt juridiskt. Beror nog på väldigt mycket.
Om det är så att det bara fakturerats under det avtalade beloppet (med indexuppräkning) så kan man fakturera det avtalade upp till 10 år tror jag. Så avtalat är det pris som gäller, inte vad fakturorna råkat vara på.
Men det finns nog en hel hög med potentiella fallgropar här.
Det var det jag funderade på. Jag tänkte att innan jag börjar bråka med dem så vill jag ha lite på fötterna. Några år bakåt i tiden känns inte orimligt att kunna kräva tycker jag.
Oavsett hur det ser ut juridiskt så ska du se svaret från kommunen som en tjänstemans svar utifrån att hen inte får ihop budgeten. Dvs, för din fråga är det irrelevant.
Min fråga är hur tydlig denna klausul egentligen är, om den t.ex. inte innefattar hur & när höjning skall träda i kraft. Blir genast lite klurigt om den bara täcker delen för hur man beräknar en indexhöjning.
Min amatörmässiga syn på det hela är att något som är satt i system också kan ses som ett kontrakt. D.v.s. att ni under 10 års tid inte fått hyran höjd, i min värld ses detta som en ö.k. att det är satt i praktik att inte höja hyran.
Skulle tro att det blir svårt för motparten att hävda något annat. När jag Googlar lite på det så är det så ligger nog “Konkludent handlande” närmast till hands. D.v.s. att man även via passivitet blir bunden - här verkar ena parten varit passiv när det kommer till indexhöjning och kan därmed vara bundet till det.
Här är en bild ifrån indexklausulen i avtalet. Det står ju iofs i det att “Hyresändring sker alltid fr o m 1 jan efter deta att oktoberindex föranlett omräkning”
Funderar, är det inte så att nuvarande giltiga avtal är max 3 år bakåt (eftersom det förlängs 3år i taget) därav skulle det kanske kunna vara svårt att fakturera en höjning längre tillbaka än det avtal som gäller just nu? Dvs borde varit ny 3års period från 2024-01-01??
Vet inte vad som gäller ang att efterfakturera på äldre avtal.
Om jag var du hade jag svarat tillbaka och bett personen i fråga hänvisa till vilken lag alternativ vilken klausul som gör att du inte kan höja 10 år bakåt i tiden. Eftersom det är en kommun är det skyldiga att ge dig ett svar.
Onödigt skapa problem för sina kunder leder bara till dålig stämning.
Detta kan väl inte handla om många kronor? För då hade väl inte man ”missat” det i 10 år?
Försök hitta en lösning ibland är det bättre att bara svälja sina misstag och göra rätt framåt. Det sämsta vore om kommunen säger upp avtalet och ni inte har någon hyresgäst.
Detta är absolut något att ha med i tankarna. Men det är ganska mycket pengar det handlar om. För detta året innebär det en höjning av hyran på 94 000kr. Går man alla år bakåt i tiden så är det totalt 348 000kr (inklusive 2024.).
"Onödigt skapa problem för sina kunder leder bara till dålig stämning.
Detta kan väl inte handla om många kronor? För då hade väl inte man ”missat” det i 10 år?
Försök hitta en lösning ibland är det bättre att bara svälja sina misstag och göra rätt framåt. Det sämsta vore om kommunen säger upp avtalet och ni inte har någon hyresgäst."
Ja det är ju en hel del pengar, synd att ärva såna misstag från tidigare VD. Kanske du kan hitta en kompromiss med kommunen, dialog är nog nyckeln framåt oavsett vad som är laglig rätt eller inte.
Alternativet är om de vägrar är att säga upp avtalet och förhandla på nytt med en rejäl hyreshöjning. Men det handlar ju också om hur betroende kommunen är av att hyra lokal från er… Så det är en chansning.
Tex sitter vi på förmånliga IT avtal vilket IT företag vet om så de hör av sig titt som tätt med ”merförsäljning” och att avtalet måste omförhandlas etc etc. Detta vet vi såklart om, och vi hänvisar bara till att avtalet gäller och förhandlar ni om så finns det många konkurrenter som är duktiga och det kanske är dags att byta för oss. Så då slutar de höra av sig på ett år.
Ja, att ha en dialog var precis vad jag hade tänkt. Min grundtanke var att jag kanske kunde få 3-5 år bakåt i tiden och så låter vi udda vara jämt. Men min fråga till dem hur vi ska hantera det historiska bemöttes ju bara med att det gör vi inte.
//Peter
"Ja det är ju en hel del pengar, synd att ärva såna misstag från tidigare VD. Kanske du kan hitta en kompromiss med kommunen, dialog är nog nyckeln framåt oavsett vad som är laglig rätt eller inte.
Alternativet är om de vägrar är att säga upp avtalet och förhandla på nytt med en rejäl hyreshöjning. Men det handlar ju också om hur betroende kommunen är av att hyra lokal från er… Så det är en chansning"
Du kan inte förvänta dig juridisk hjälp av din motpart vid en tvist. “Hur hanterar vi den här jobbiga grejen där du ska ge mig pengar” kommer i stort sett alltid bemötas med tystnad från motparten. Det är bra att du tagit kontakt så att de fått chans att komma med input men de hade inga särskilda rutiner som de ville följa. Så du kan gå vidare och skicka fakturan.
