“Även om du betalade överpris 2017 är det sex år sedan, varav fyra med stigande priser.”
Menade på att det har tillkommit fler lägenheter/utbudet ökat i området 2019 vilket påverkat priserna lokalt.
1 gillning
Jag skulle hyra ut det därför jag tror marknadens kommer återhämta sig 2025.
Alltid svårt att råda någon annan i sådan situation.
Vi har haft situation med vissa likheter. Köpte hus på 80 talet och sålde 10 år senare. Fick då “bara” 5% mer realt än vi gav för huset 10 år tidigare. (bara enklare målning och tapetsering gjort av oss). .
MEN vi köpte samtidigt större hus med rejäl tomt i bra läge i riktigt dåliga tider och fick följaktligen ett väldigt bra pris pga riktigt usel marknad.
I vårt fall kändes det lite hypotetiskt surt senare att radhuset vi sålt gick upp till det fyrdubbla sedan på 15 år. Hade man vetat det (gör man ju aldrig) borde man hyrt ut det och tjänat en bra slant.
En bra tumregel är att det ÄR bra att byta upp sig på bostadsmarknaden i dåliga tider och byta ner sig i goda.
Dvs om du klarar av det finansiellt som du verkar göra och byter boende nu och byter upp dig borde detta vara ett rätt bra läge nu faktiskt.
OCH en visdom är nog även att den som har riktigt stark ekonomi generellt kan ofta göra bra inköp i dåliga tider när vissa tvingas sälja. Har du tur hittar du något där säljaren renoverat duktigt och lånat “för mycket” och mer eller mindre tvingas sälja pga räntorna,
Tyvärr är bankerna jobbiga nu när det gäller lånelöften etc har jag hört från flera. Du kanske kan resonera med dom pga dina rejäla marginaler. Dom mer eller mindre kräver att man redan har sålt sitt nuvarande boende på ett kontrakt (utan om och men) har jag hört. (Många har svårt få sitt boende sålt) För oss skulle sånt inte funkat. Tar ofta år att hitta bra nog objekt tycker vi. Köpa först och sälja sen var enda alternativet för oss även i dåliga tider. Det blev lite spännande då det tog några fler månader än vi hoppades på och priset blev sådär.
1 gillning
Det är givevis ingen som kan förutse framtiden men om man väljer att hyra ut så bör man fundera lite på vad man gör om marknaden uppför sig som liknande marknader har gjort vid en nedåtröreölse. Amsterdam tog till exempel från kraschen 2008 till 2013 innan man var tillbaks på samma nivå som 2008.
I det här fallet så blir det också extra komplext eftersom en del av nedåtrörelsen kommer från ett stort antal nya små lägenheter i grannskapet gör att det finns fler objekt än personer med pendlingsbara jobb i närheten. Studentmarknaden har också fått en rejäl törn men kanske det blir fler pensionärer som tvingas att flytta in en liten etta eftersom de inte längre har råd med hus. Frågeställare kan i dagdsläget hyra ut max tre år men det kan givetvis också utökas.
I dagsläget så tror jag inte att någon kan förutse om de generalla priserna ligger på samma nivå, högre eller lägre om tre år jämfört med idag.
Att vi har flera år framför oss med sämre ekonomisk utveckling känns inte som någon djärv förutseelse.
Dessutom var det väl i den vevan du köpte som Campus Haninge avvecklades och det inte blev lika intressant för studenter att bo där? Och det har dessutom varit nåt strul med en av de större föreningarna där som hade en ordförande som förskingrade pengar.
Tror att du har haft maximal otur. Själv skulle jag nog dock ha lite is i magen och hyra ut ett par år om det går. Ettor att hyra behövs alltid.
1 gillning
Som sagt, ett råd ville TS ha.
Bankerna har bedömt nedgångar på 20%, jag skulle aldrig realiseras en förlustaffär om man inte tvingas till detta.
Sedan kan man alltid realisera mot ett annat objekt, som nominellt sjunkit lika mkt.
Det kommer vända
2 gillningar
Jag skulle helt klart hyra ut ett par år om det nu är tillåtet från brf föreningen skulle det ej finnas någon tidsgräns så hade jag aldrig sålt lägenheten uran hyrt hur lönge som helst grym “passiv” inkomst.
1 gillning
Jag frågar mig bara spontant om det finns en marknad för att långsiktigt hyra en liten lägenhet långt ut från stan för en hyra på typ 10.000 kr i månaden. Någon hyresgäst går alltid att hitta eftersom många är mer eller mindre desperata. Jag tänker mig dock att ytterområden för många är en lösning ”i brist på bättre”. Risken är därför immun värld överhängande att den som hyr kommer att leta bättre/billigare alternativ.
Om jag själv skulle hyra något och ”hade pengar” skulle jag i första hand ha letat ”inom tunnelbaneområdet”. Skulle jag istället ha begränsad budget skulle jag ha sökt efter ett rum som inneboende.
Jag hyr ut mitt hus för en hyra i den lägre nivån av det spann som ”anses korrekt”. Jag hade uthyrning med i bilden när jag köpte det, alltså att det skulle ha en ”profil” som passade för andrahandsuthyrning. Att det inte krävs bil för att bo i huset gör exempelvis att det kan ”konkurrera med lägenheter” på ett helt annat sätt än om det låg i en villamatta.
Jag har en gång (för länge sedan) hyrt ut en etta i ett område liknande Haninge. Det var en mycket billig hyresrätt och betydligt större än 25 kvm. Ändå var det svårt att hitta bra hyresgäster dit. Jag var medveten om läget och det var tydligt att det stämde. Det du behöver leta efter är personer som dels har god ekonomi dels har en tydlig anledning att vilja bo just där. Sådana finns säkert men de växer inte på träd. Risken är stor att den bra hyresgäst du hittar efter några månader hittar något bättre för samma kostnad eller något billigare i samma område.
1 gillning
Håller helt med dig och vet vilka utmaningar det finns med att hyra ut. Förhoppningsvis säljer jag den till ett rimligt pris 
Jo det här nämner diverse människor man pratar med konstant. Finns ett problem med det och det är att kontantinsatsen på nästa lägenhet potentiellt blir otroligt knepig om man gått med förlust och därmed blivit av med kontantinsatsen.
Ofta vill man uppgradera sig till något dyrare och det blir ju mer eller mindre omöjligt om man gått back ett par hundratusen om man inte sitter på ytterligare sparade pengar…
Inte som om kontantinsatser på 300-600ksek växer på träd.
Nu har jag dessvärre inga siffror att backa upp det här med men jag upplever att lägenheter som producerats senaste 4-5 åren stått sig i pris. De gick upp rejält under Corona-tiden för att sedan droppa tillbaka till lite drygt det pris de såldes för nya runt 2019.
Återigen, inga siffror här men jag upplever att fallhöjden varit betydligt större i övervärdärade lägenheter i storstädernas centrum trots dess ofta låga avgift.
Tittar man på ex Göteborg så är det generellt sett det jag kollat på hemnet en större procentuell minskning i pris i de centrala delarna än i de mer klassiska bostadsområdena runt om, inklusive helt nybyggda områden. De flesta områdena verkar dessutom nu ligga på samma prisnivå som 2021. Det värsta tappet verkar ha skett augusti 2022 till mars 2023. Var alla dessa nyproduktion som dykt i pris är vet jag inte…
Det här kan mycket väl stämma. En viktig faktor är också vad man jämför med. Det har funnits en hel del ”marginaler” i priserna på nyproduktion. Det är ju de marginalerna som drivit den omfattande spekulationen. Det som har hänt kan (i teorin) varit att marginalerna försvunnit och därmed det spekulativa beteendet.
För att priserna ska sjunka på allvar krävs att det finns ett överutbud på marknaden. Det eventuella överutbudet av nyproduktion finns hos bostadsutvecklare snarare än på ”begagnat-marknaden”. Bostadsutvecklarna har allt intresse av att dölja eventuella prisfall och anpassa utbudet till efterfrågan.
Jag tror därför att den samlade bilden av nyproduktionens prisutveckling är svår att få grepp om riktigt. Dels finns proffs som håller i spakarna dels finns en större konkurrens mellan ”nyligen nyproducerat” och ”helt nyproducerat”. Prisbilden för de två följer rimligen varandra.
Skolvärlden generellt finns ju utspridd överallt även om du skriver att du trivs och det är välbetalt. Funderat på byta jobb istället och bo nära lägenheten du har?
Vad lägenhet köpts för en gång i tiden är nu historia.
Den andra lägenheten kommer ju tyvärr göra sitt avtryck/påverka oavsett om den ligger på annons samtidigt eller som “såld i statistiken” efteråt.
Så jag hade nog oavsett lagt ut din nuvarande till försäljning. Kanske för ett slags kompromisspris =1150000 och hoppats på budgivning tack vara att flera av spekulanterna kanske kolla på båda men “kärar ner sig” i skicket på din lägenhet?
En “Mäklarvärdering/Booli” får i dagsläget också anses som mycket osäkert oavsett hur duktiga de är eller hur mycket statistik som ligger bakom. Så både ditt uppskattade pris och den som lagts ut för 1 miljon kan vara felbedömningar åt olika håll.
Här få man nog bara lita på att marknaden gör sitt och ger ett rimligt pris vid en försäljning i dagens läge. “Skolstart” brukar ju öka intresset för små billiga ettor nära skolor. Många föräldrar som “hjälper till” praktiskt och/eller ekonomiskt (=etta nära skola) föredrar nog ofta att lägenheten till barnen är fräsch/fixad och vet hur det kan strula/ta tid med t ex en köksrenovering. Så då har ju din längenhet en fördel.
Sen har jag för mig att du skrev att det var våning 3/3 på din och 1/3 på den andra. Jag hade personligen värdesatt en längenhet högre/högst upp.
1 gillning
Det brukar vara avsevärd prisskillnad mellan våning ett och högre upp. (Och då utan hänsyn till spektakulär utsikt.)
2 gillningar
Mina tankar kring Stockholms galna bostadsmraknad är väl ungefär: Sålänge du stannar i marknaden och byter mellan ungefär likvärdiga lägenheter spelar det ingen roll vad priserna är när du byter, det spelar bara roll vad de var när du gick in, och vad de är när du går ur marknaden. Byter du till “billigare” (mindre, billigare läge) eller “dyrare” (större, dyrare läge) spelar det roll i proportion till mängden förändring s a s. Så byta till annat likvärdigt boende är marknadsoberoende, och byta till dyrare är bra att göra i en period av “dålig marknad” ÄVEN om det innebär en “förlust” relativt föregående köp, i o m att du ändå får mer för pengarna totalt.
Med det sagt så finns det ett undantag, och det är om nedgång gör att din förlust “i mitten” blir så stor att du inte klarar handpenning till nästa köp (eller, värre, blir sittande med lån kvar). Så det är väl en relevant frågan att ställa i sammanhanget. Om du säljer med 500k, eller t o m 700k, förlust, klarar du fortfarande att lösa lånen + ha handpenning till en likvärdig lägenhet på rätt sida av stan?
Givet att du klarar handpenning till nästa lägenhet, och givet att du vill flytta till mer attraktivt/dyrare område, tycker jag inte att förlusten, oavsett storlek, direkt är något att hänga upp sig på. Du får totalt sett mer för pengarna nu än du fått på toppen, trots att du på toppen gjort “vinst” på din lägenhet och nu gör “förlust”.
(Sen är varje byte i sig ett privateknomiskt lotteri av sällan skådat slag. Tur resp otur i budgivningarna vid köp/sälj kan utan problem göra att hela affären svänger en miljon eller mer, vilket är heeeelt sjukt. Men det är bara att acceptera. Grannen hade lite mer tur än du hade, och vips tjänade de en mille…)
1 gillning
Det finns fler aspekter av detta. Olika bostadsområden (och typer av bostadsområden) har “olika mönster” när det gäller prisutveckling. Vissa områden faller mer i pris i dåliga tider och vice versa. Där jag bor i norrort så läste jag tidigare att lägenhetspriserna inte hade fallit så mycket, jämfört med andra områden. Jag kan inte svara på exakt varför men det finns anledning att titta på statistiken för olika områden. Om man just har sålt med stor förlust vill man ju helst köpa något där prisfallet varit lika stort.
Om man köper bostad “mer långsiktigt” (ofta hus) så är olika beslut om infrastruktur viktigt. När jag köpte hus 2013 var en hel rad “stora beslut” på gång. Inget var klart där och då men de låg i pipeline. Sedan dess har alla dessa beslut “fallit in”. Det innebär så klart inte att alla dessa saker kommer att byggas nu genast men det lägger grund för en (sannolikt) positiv utveckling över tid. Under de närmaste 10-15 åren kommer det att byggas en lång rad saker som sammantaget kan förväntas bidra till ökad efterfrågan och ökade priser på boende där jag bor.
I söderort har det i flera områden gjorts större förtätningar. Dessa har inte bara varit av godo men de har tydligt lett till en ändrad prisbild i flera områden. När det har kommit nya (och dyrare) lägenheter har det lett till inflyttning av ett mer köpstarkt klientel. De högre kvadratmeterpriserna har sedan med tiden “smittat av sig” på det äldre beståndet. Jag tror generellt mycket på den utveckling, särskilt i “färdigbyggda” områden. Jag menar då områden där dessa exploaterade grönområden är den enda möjligheten att köpa en nybyggd lägenhet just där. Om det istället finns en massa ledig mark i närheten tar det förmodligen längre tid innan områdets status och prisbild “uppgraderas”.
Nu vet jag inte om det är möjligt, Men har du kolalt på att ha kvar den gamla bostaden och sen begära avdrag för dubbelt boende?
Hade aldrig sålt och tagit en sån förlust. Hade hyrt ut i andra hand alla dagar i veckan.
2 gillningar
Det står där att det måste vara minst 50 km.
1 gillning
Jag hade personligen hyrt ut den och försökt maximera hyran så mkt som möjligt. Jag har själv hyrt ut min bostadsrätt i Stockholm city i mer än 10 år nu och har varit en helt fantastisk investering om du ser på hyran jag plockat in under dessa år samtidigt som priset ökat extremt mkt. På detta sätt skapar du en passiv inkomst med cash flow varje månad som du sen kan investera och få avkastning på. Med ränta på ränta effekten kommer det växa bra under de tre åren du hyr ut. Vet inte vilket område lägenheten ligger i och hur mycket du kan få i hyra men verkar stort sug på marknaden? Glöm inte att räkna in den skatt du behöver betala men borde inte bli så mkt efter som du får dra av 40 000 i schablonavdrag tillsammans med andra avdrag innan skatt.
Så, behåll och hyr ut samtidigt som du köper en annan lägenhet på andra sidan stan där du jobbar. Istället för att ta en förlust på 700k får du en tillgång/asset som genererar pengar åt dig.