Jag joinar nog också gärna in på detta. Om fastighetspriserna går upp eller ner verkar folk ha olika åsikter om. Om vi återgår till målet med tråden och försöker skapa en metod för att att räkna ut detta, så kan sen ni som vill sätta värdeutvecklingen på hus till väldigt högt göra det och ni som vill ha den lågt eller till och med på minus så kan ni göra det
Så tillbaka till frågan, vilka parametrar är viktiga? Förutom dom som redan än nämnda?
Jag kom nyss på en sak, vi borde kanske lägga till möjlighet för att slumpa utfallet. Lite som rikatillsammans har i sin ränta-på-ränta-kalkyl. Så kan man få fram hur det kan se ut i olika scenarion, helst som baserar sig på historisk data.
Såklart man inte vet hur de kommer agera, men man kan göra en bedömningar av vad som är sannolikt. Minusränta hade nog inte jag uteslutit eftersom Japan redan provat det, men ser inga andra liknande extrema åtgärder på horisonten.
Alla gör ju sina egna sannolikhetsbedömningar. På lång sikt bör självklart en simpel aktieindexfond ge mer än bostadsmarknaden. Allt annat vore konstigt men då gäller det att ha med sig det mentalt och vara beredd på 30-50% draw downs som kanske tar några år innan man når break even igen. Klarar man av att se rött i flera år utan att agera och har ett minst 15 års investeringsperspektiv bör man köra på indexfonder. När det kommer till bostadsmarknaden är den mer safe ifall man inte gillar draw downs och bara vill ha ett fint boende men inte förlora värdet på sina pengar. Det som händer vid bostadsprisfall är att byggföretag slutar bygga, myndigheter börjar stimulera och folk slutar att sälja bostäder då ingen vill sälja med förlust så några 50% draw downs har jag mycket svårt att se.
Jag återkommer till min förenklade kalkyl. Värdestegring på villan minus förlorad avkastning på kontantisatsen
Utfall 40 år gammal villa 250 kvm.
Produktionskostnad 600 000 kr
Genomsnittlig belåning 75%
Något försiktigt uppskattat rmarknadsvärde 2 400 000 kr. Villan har ett “hyfsat” läge men men inte mer.
600 000 har växt till 2 400 000 kr Avkastning 3,5% per år före inflation
Utebliven avkastning på en aktiefond i 40 år på
kontantinsatsen. Vi räknar med 8,0% vilket blir
3 250 000 kr.
Det skulle alltså ha varit 850 000 kr bättre att köpa en aktiefond. Break Even går vid en avkastning på aktiefonden på 7,2%.
Jag har använt mig av Rika Tillsammans Ränta på räntakalkyl och jämnat av siffrorna. Var och en kan själva lägga in de siffror de anser adekvata.
Men detta är inte hela sanningen!
Mina totala kostnader för villan ligger kanske runt 5 000kr per månad, 60 000 kr per år (Välisolerad, bergvärme, bra underhållet). Skulle jag hyra istället skulle får jag räkna med det dubbla.Jag kommer under många år att ha en extremt låg boendekostnad. Frågan uppstår, hur kan man göra en kalkyl på detta? Jag funderar vidare…
Nja. I princip har du rätt men eftersom variablerna är så många och så osäkra vill jag göra det då enkelt som möjligt.
Verkligheten starkt förenklat ser ut så här.
Från början lån på 550 000 (På den tiden gällde inte 85 procentregeln), därefter amortering under många år.
Sedan en höjning i samband med renovering, sedan en extraamortering i samband med arv, därefter en höjning eftersom jag fick bidra till kontantinsats för barnens boendeköp. (Ville inte ta av sparade pengar). Dessutom roar jag mig numera med att amortera en tusenlapp i månaden, bara för att jag vill se lånet sjunka. Jag har dessutom ett svagt minne av att jag för 25 år sedan lånade några kronor i samband med ett bilbyte.
Detta som beskrivs ovan tror jag inte är ett helt ovanligt scenario för den som ägt sin villa i 40 år.
Känns helt meningslöst att lägga tid och kraft på detta. Jag har istället satt ett genomsnitt på skulden under dessa år.
Har har inte räknat med någon belåningsgrad alls på alternativintäkten på kontantinsats.
Kalkylen avser värdestegringen. Räntan ointressant eftersom alternativet är en motsvarande hyreskostnad.
Kalkylen är före skatt. 1981 fanns dessutom inte ISK .
2 400 000 avser netto efter mäklararvode. Lagfart pantbrev mm är med i ingångsvärdet.
Föreslagen kalkyl är en enkel variant som förhoppningsvis de flesta kan följa. Därmed har den givetvis brister. Självklart kan man göra en mera sofistikerad kalkyl, men blir den för krånglig blir den bara uppmärksammad av de mest intresserade.
.
Spännande fortsättning:
I början på 90-talet kom fastighetskrisen. Då satt jag med en fastighet som var värd cirka 450 000 kr, med med lån på 500 000 kr. Vad hände? Absolut ingenting. Jag betalade till banken som inget hade hänt. Så gällde även för väldigt många andra. Satt man still I båten så gick det bra.
Låt oss anta att någon gick in på marknaden och köpte ett motsvarande hus 1993 för 450 000 kr utan kontantinsats. Utväxlingen blir då en avkastning med 6,2 procent. En viss skillnad minst sagt.
Detta visar hur svårt ämnet är. Ju mer sofistikerade kalkyler man gör, ju mer ökar osäkerheten paradoxalt nog.
Blir en avsevärd skillnad om man bara bor i villan 5 år dock istället för 40 år som du räknat med. Kan vara bra att ha i beaktande. Det blir en helt annan kalkyl om man bor i villan kortare tid eftersom en stor del av vinsten käkas upp av engångskostnader vid köp/sälj.
Ja, det är inte helt trivialt. Jag anser dock man kan beräkna den utifrån ett antal givna villkor, och visst blir det krångligare ju fler parametrar man har. Men har man lagt i någorlunda vettiga värden från början så finns ju något att utgå ifrån. Jag tror tanken är mera att göra den i excel forms liknande variant dock så man själv kan skruva lite på parametrarna.
Många hade ju dock inget val, ville tanten skiljas (vilket är typ 50% risk, ännu högre om du blir arbetslös pga en ekonomisk kris) gick det inte att sitta still i båten. Boendet påverkas av så mycket annat som händer i livet, är inte som en portfölj där det bara är att fortsätta hålla. Så egentligen hål i huvudet på samhällsnivå att förvandla ett så centralt behov till en spekulativ investering.
Erik!
Helt rätt. En skilsmässa hade varit förödande. Långvarig sjukdom, arbetslöshet eller separation är den risk man tar.
En utvikning. Belånar man sin fastighet över skorstenen händer inget om kassaflödet är starkt nog.
Maxbelånar man sitt aktieinnehav och inte klarar av att skjuta in pengar vid en nedgång är man illa ute. Banken tvångssäljer dina aktier för att komma ner på rätt belåningsgrad. Jag känner själv en person som förlorat miljonbelopp på grund av detta.
Problemet är ju bara att risken för skilsmässa är så pass hög, om den var typ ~10% eller något och det fanns faktorer som man själv kunde styra över för att eliminera risken skulle det vara en annan sak. Vore intressant med statistik över hur många som fått ekonomin raserad pga bostäder i samband med skilsmässa jämfört med folk som råkat ut för detsamma pga margin calls.
Sedan vet vi ju faktiskt inte vad som kommer hända om bostadspriserna sjunker ordentligt, och då syftar jag på den delen av lånet som överskrider säkerheten. Även om banken inte kan kalla hem lånet kan räntan på den överskjutande delen stiga ordentligt efter 3 mån eller vad gemene man har som löptid på räntan. Finns en tråd där detta diskuteras.
Som jag ser det är det stolligt hög risk med 85% belåning av en bostad, men samtidigt vanvettig alternativkostnad att binda upp kapitalet som krävs för att få ner belåningsgraden. Så man har rumpan bak hur man är vänder sig.
I min värld kan jag inte förutspå hur jag kommer leva, bo, känna eller tycka 5 år framåt. Ser jag tillbaka 5 år i tiden så såg jag annorlunda på tillvaron än jag gör nu.
Det här är ett reellt problem. Behöver inte bara vara skilsmässa heller. Sparken från jobbet eller andra liknande händelser kan också tvinga fram ett liknande beteende. Dock kan man hoppas på att när detta sker så har huset ändå stigit tillräckligt i värde. Men jag är tveksam till att medianen av villaägare bor där i 40 år.
Därav jag satte en belåningsgrad på 50% istället för 85% som många tar (även om jag själv har 0% belåningsgrad… ). Vartefter fastigheten ökar i värde och man amorterar kommer ju belåningsgraden att sjunka dock. Rimligare hade nog varit 60% belåningsgrad då detta gör att man kommer under gränsen för bra villkor (låg ränta) hos vissa bolåne institut.
Om man tror som du Erik att avkastningen på bostäder kommer ligga runt 1% eller lägre så är det uppenbart en dålig investering oavsett hur man räknar. Om man istället räknar med förhållande mellan aktier vs bostäder historiskt (vilket jag anser vara mera rimligt) så blir det en helt annan femma.
Sedan skulle jag inte investera 100% av pengarna från bostaden på börsen så jag ser det även som en diversifiering vilket inte tagits med i beräkningarna. Kanske istället för att jämföra med avkastning på aktier skulle jämföra med avkastning på guld istället?
På fem år kan priset på bostäder, precis som aktier, gå åt vilket håll som helst. Se på mig som låg back efter tolv år, men ändå gjorde en bra affär.
På fem år kan värdet av dina aktier gå åt vilket håll som helst. På lång sikt, tio-femton år så bör det ändå i princip alltid bli en bra affär.
Femårskalkyler känns helt OK att göra på ett bilköp. Men tro mig, som varit med på ett antal exekutiva villaauktioner som representant för banken: Det är skillnad på att köpa en bil och en villa.
Jag hade mått fysiskt dåligt över att sitta med en obelånad fastighet, skulle kännas som att ha USA:s skuldklocka fast tvärtom i huvudet
Problemet med att titta på historisk data i detta fall är att huspriserna skulle hamna stratosfären efter ganska kort tid. Skillnaden mellan guld och bostad som diversifiering är ju att man ofta redan har exponering mot fastighet via aktierna och att det är svårt att sälja halva vardagsrummet när det blir dags att ombalansera
Haha Svårt är ej = omöjligt. Går att byta bostad till en annan bostad där vardagsrummet är hälften så stort när det är dags för ombalansering men då har man så klart omkostnader som mäklararvode o.s.v. men i och för sig är ju spreaden på guld också rätt hög och i en guldtacka kan man inte bo så den fyller bara en funktion jämfört med bostaden.
Vad menar du exakt med den? Jag förstår att det är bättre än tjäna 7%/år på borden istället av att spara 1,3%/år av bolån ränta, men jag vet inte om det är vad du menade här
Nja, något krångligt och kostsamt att flytta varje kvartal eller år, blir ingen direkt livskvalitet på den fronten med en sådan approach Spreaden beror ju på hur och med vem du handlar, tycker inte det är värre än med annat.
). Vartefter fastigheten ökar i värde och man amorterar kommer ju belåningsgraden att sjunka dock. Rimligare hade nog varit 60% belåningsgrad då detta gör att man kommer under gränsen för bra villkor (låg ränta) hos vissa bolåne institut.
Svårt är ej = omöjligt. Går att byta bostad till en annan bostad där vardagsrummet är hälften så stort när det är dags för ombalansering men då har man så klart omkostnader som mäklararvode o.s.v. men i och för sig är ju spreaden på guld också rätt hög och i en guldtacka kan man inte bo så den fyller bara en funktion jämfört med bostaden.
Spreaden beror ju på hur och med vem du handlar, tycker inte det är värre än med annat.