Tur att jag inte gör det då.
Främsta orsaken till att den är obelånad är att min sambo är ännu mera beslutsam än mig att inte ta lån. Sedan är det så att om man har korta räntor/bankkonto (villket jag eventuellt skulle haft annars) så då är det bättre att inte ha bolån är min åsikt. Jag skulle ändå inte vilja höja min risk genom att investera ännu mera på börsen än jag redan har. Jag letar redan alternativa investeringar.
Låter rimligt. Hittade en artikel här:
“Ungefär 10 procent av alla bostadsrättslägenheter i Sverige byter ägare varje år”
“För villorna är omsättningstakten lägre, runt 4 procent mellan år 2000 och 2014”
Det skulle isåfall betyda att vi bor runt 10 år i en bostadsrätt och 25 år i en villa i genomsnitt. Någon annan som hittar någon mera pålitlig källa?
Det kan jag hålla med om. Däremot håller jag inte med om att det innebär låg risk att äga en bostad om man ser över 15-20 år, men där kommer vi nog aldrig bli överens förrän det ev. händer något drastiskt på området
Jag har nu gjort lite beräkningar enligt följande antaganden:
Institut
Belåning
Rörlig ränta
Efter avdrag
SBAB
85.00%
1.54%
1.08%
70%+
50%+
Under 50%
Amorteringskrav
2.00%
1.00%
0.00%
Engångs
Villa köp
Villa hyr
BR
Lägenhet
Mäklare
2.00%
0
3.00%
0
Pantbrev
2.00%
0
2.00%
0
Lagfart
1.50%
0
0
0
Vinstskatt
22.00%
0
22.00%
0
Månads
Villa köp
Villa hyr
BR
Lägenhet
Hyra/avgift
0
7000
4000
6000
Renovering
3000
0
1000
0
Skatt
695.75
0
0
0
Sopphämt
500
0
0
0
totalt
4195.75
7000
5000
6000
Diff hyra
2804.25
1000
Villa
Fast. Ökn.
Alt. Ökn.
Belåning
Pantbrev
Inköpspris
Antagande
3.00%
7.00%
85.00%
30.00%
4000000
Vid köp
Insats
Pantbrev
Lagfart
Total insats
Kostnad
600000
44000
60000
704000
År
Total vinst
Vinst i %
CAGR (villa)
Total vinst
Vinst i %
CAGR alternativ
0
-184000
-26.14%
0
0
1
-74672
-9.64%
-9.64%
46279
5.97%
5.97%
2
19808
2.35%
1.17%
101501
12.03%
5.84%
3
117122
12.86%
4.11%
166130
18.24%
5.74%
4
217356
22.28%
5.16%
240667
24.67%
5.67%
5
320596
31.83%
5.68%
325651
32.33%
5.76%
6
426934
41.13%
5.91%
419128
40.38%
5.82%
7
536462
50.22%
5.99%
521643
48.83%
5.85%
8
649276
59.14%
5.98%
633782
57.73%
5.86%
9
765474
67.94%
5.93%
756168
67.11%
5.87%
10
885159
76.63%
5.85%
889473
77.01%
5.88%
11
1008433
85.26%
5.77%
1034414
87.46%
5.88%
Det som överraskade mig mest var att den högsta CAGR fick man vid ca 6-7 års investering i villan tack vare hävstången. Jag blev också överraskad över hur snabbt belåningsgraden minskade. Efter 13 år var belåningsgraden nere i under 50%.
Vid 10 års boende så går man ungefär ±0 jämfört med aktier, längre än 10 år vinner aktier. Mellan 6-9 år vinner villan. Ökar man värdeökningen på villan till vad jag anser rimligt 4.5% så tar det istället 40 år innan aktier går ±0 mot villor och belåningsgraden är nere under 50% efter 10 år.
Elnätsavgiften sticker lätt iväg på villa, beroende på vilken säkring du har.
Uppvärmningskostnad? Vi som bor i villa kände av den posten rejält i vintras.
Villa har ofta nån form av samfällighetsförening som kostar.
Ska man jämföra lägenhet med villa bör man även ta med kostnad för alla verktyg och pryttlar som krävs för att hålla hus och trädgård igång. Kostnaden kan lätt sticka iväg första året om man kommer från en lägenhet och saknar detta.
Ok, det kan vara lågt. Vad anser du rimligt iställte för en villa med 4M i kostnad? 10k?
Du har rätt, ska fixa till. Min tabell ovan är dock endast villa.
Korrekt.
Jag har slagit ihop köpkostnaderna till en summa, sedan har jag dragit av hyreskostnaden i intäkterna för aktiedelen. Dessutom så får man inte ränta på hela amorteringsdelen hela året. Men jag håller med om att det ser lite lågt ut ska dubbelkolla mina uträkningar. Jag har klippt i tabellen för att det blev för mycket annars, men kan klistra in alltihoippa senare.
Finns med i beräkningen med bortklippt.
Nej, tanken är i det här fallet att ta lån på 85% när man köper villan och sedan följa lagen för amortering (2% amortering över 70%, 1% amortering över 50% och sedan ingen amortering) och aldrig ta nya lån. Inget lån alls på aktiedelen. Gör man annorlunda blir uträkningen en annan.
Faktum är att det blev 3% vs 7.5% eftersom jag inte tog med skatten för aktiedelen, så jag borde nog ta med den också. Inflationen finns inte medräknat och jag förstår inte riktigt hur du menar att den skulle öka kostnaden för lånet? Borde väl minska kostnaden eftersom lånet blir mindre värt pga. inflationen? Eller hur tänker du här?
Hyra och underhåll är medräknat. Jag räknade med 3000/månad i underhåll för villan och 7000 i hyra för samma villa. Jag tror hyran är i underkant dock och ska nog höjas. Tabellen är klippt för att alla kolumner inte fick plats.
Den här finns inte med. Hemförsäkring antar jag man måste ha även om man bara hyr villan? Hur stor är skillnaden i kostnad på villa+hemförsäkring? I vårt fall får vi villa delen gratis av facket.
Jag har räknat med att det finns pantbrev på 30% av villan sedan tidigare så man måste ansöka om pantbrev på 55% av villan. Kanske borde sänka denna till 20%?
Har inte hunnit räkna på bostadsrätten ännu. det kommer.
Är inte detta samma kostnad oberoende om man hyr eller köper villa? Jag anser inte riktigt det rimligt att jämföra villa och bostadsrätt eftersom det är två helt skilda bostadsformer utan jag jämför bara köpa vs hyra.
Ofta vet jag inte, vi har det inte där vi bor just nu i alla fall. Vad ligger denna avgift på i genomsnitt i så fall?
Jag anser det vara en svår jämförelse att göra mellan villa och lägenhet då det är två helt skilda boendeformer och jag tänker att det oftast inte är ekonomin som avgör detta val? Avvaktar med denna jämförelse.
Tvärtom tror jag. Men har du någon uppgift på vad villaförsäkring ligger på i månaden/år? Är inte detta en försäkring som krävs även om man hyr för att man ska undvika att behöva betala om något händer villan?
Har inte lagt in någon hyrehöjning, borde jag kanske göra. 2%?
Har inte gjort något avdrag alls för reparationer faktiskt. Får fundera ut hur jag ska ta med detta…
Japp, insatsen ökar varje år med amorteringen och jag gör en ny beräknig för varje år så det är inräknat.
Tror du kan missa att jag dragit av hyran minus “kostnader för villan” på värdeökningen för aktiedelen vilket gör att den sjunker. Eller vilka siffror är det du inte får ihop? Jag tror jag ska försöka posta hela tabellen senare åtminstonde på rubrik nivå så blir det mera tydligt tror jag.
Jag antog att du jämförde villan mot BR och hyreslgh eftersom de fanns med i ditt inlägg. Och att många jämfört hyreslgh mot att köpa villa tidigare i tråden. Gott att höra att vi är överens kring denna punkt. Jag håller helt med om det citerade.
Beror ju på om du har reala siffror för resten av uträkningen eller inte, och då behöver ju hela göras om inkl. avkastningen från respektive tillgångsslag.
Jag ser ju inte alla siffror, så får ju spekulera. Men är ganska många tiotusen extra som arbetar för hyresgästen @7% som enbart innebär en sjunkande räntekostnad @1% för ägaren efter ett par år om kostnaden amorteringen är med.
Erik!
Visst höjs väl hyran varje år. Gör du en kalkyl utan att ta hänsyn till inflationen på värdeuppgången på fastigheten, så måste också höjningarna på alternativet beaktas.
Daniel.
Hyr du en bostad betalar du en hemförsäkring för ditt lösöre. Äger du en fastighet betalar du en villaförsäkring som täcker fastigheten för brand etc. Den innehåller även lösöre. Jag betalar runt 5000 kr per år.
Man har ju två val här. Antingen räknar man på reala siffror (enklast) eller så räknar man med inflation och får en krånglig uträkning där man enkelt kan trampa snett om man missar något. Förhållandet blir fortfarande detsamma.
Ska man ”ta hänsyn till inflationen på värdeuppgången på fastigheten” gäller ju detsamma för aktierna. 3% och 7% är som jag tolkar det den reala avkastningen.
Hyreshöjningar varierar mellan åren, men skulle hyran långsiktigt inte höjas med mer än inflationen, skulle det vara ointressant att äga hyresfastigheter. Det skulle ju inte bli någon avkastning på satsat kapital.
Men blir ju en krånglig räkneövning.