Ok, jag antog att som hyresgäst så får man stå för denna kostnad, men det gör kanske uthyraren då. Men då behöver man även veta vad en hemförsäkring ligger på utan villaförsäkringen? Runt 3000 kanske? Så runt 200 kr/månad i skillnad?
Precis, jag har valt att inte ta hänsyn till någon inflation alls, så då antar jag att jag bör ta med en hyreshöjning som är lika med inflation dvs. 2%?
Om du tar hänsyn till inflation på hyran måste du även göra det för avkastningen för respektive tillgångsslag, underhållet, försäkringen etc. Du kan inte bara ha inflation på hyran naturligtvis. Det enda som blir samma är (återigen, för tredje(?) gången) kostnaden för lånet eftersom detta inte ökar med inflationen.
Daniel.
En hemförsäkring borde väl ligga på en 100-lapp i månaden eller två.
Erik.
I hyran ingår ersättning för fastighetsägarens alla kostnader inklusive räntor och avskrivning (avskrivning ofta samma som amortering) samt avkastning för eget satsat kapitel. När hyran höjs, stiger även ersättningen för denna delen. Den problematiken har du inte om du äger din villa. Min erfarenhet är således att en villaägare därför har ett försteg.
Alltså, om du köper en fastighet för uthyrning är det ditt eget ansvar att få kalkylen att gå ihop. Det finns ingenting som ”ingår” som du uttrycker det. Så du kan inte räkna med att hyresgästen ska betala mer i hyra för att värdet på din fastighet gått upp, men samtidigt inte heller mindre om värdet sjunker. Du får räkna med earnings yielden utifrån det satsade kapitalet och se värdeökningarna som en bonus när det är dags att sälja.
Sedan har såklart prisökningarna lett till att det i storstäderna är extremt låg earnings yield på själva uthyrningen eftersom man även på detta område spekulerar i ökade priser och därmed betalar mer än vad det egentligen är värt rent avkastningsmässigt. Alla som inser att detta är ohållbart räck upp en hand 
Tog ett tag men nu föll paletten ner. 
Så med andra ord så borde jag räkna med en avkastning på lånedelen på 2% för att ta höjd för inflation istället för att öka alla andra kostnader? Detta blir en ganska saftig fördel för köp av villan i så fall…
Nej, du håller siffrorna som de är nu (utan inflation åt något håll) för att få fram reala avkastningen. Vi jämför ju siffrorna på slutet. Som du märker extremt lätt att trampa snett vid minsta tankefel 
Alternativkostnaden för amorteringen borde bli den avgörande posten efter några år, blir väldigt stora summor som skiftar till ~6% relativ fördel för hyresgästen efter några år. Vore även spännande att se kalkylen där man återgår till 10% resp. 20% belåningsgrad för aktierna vid varje årsskifte.
Korrekt. Aktierna vinner i längden även vid 4.5% avkastning. Dock tar det 40 år innan hävstången för villan går ner så lågt att detta händer.
Om man hade möjlighet att fortsätta belåna villan upp till 85% skulle aktierna aldrig dra om såvida man inte belånar dessa också. Här kan man börja diskutera risken men 85% belåning på villan anser till och med jag är högre risk än 0% belåning på aktier.
Vid vilken belåningsgrad ser ni andra det som en jämförbar risk med aktier? Jag tänker att runt 50% belåning motsvarar ungefär samma risk som 0% belåning för aktier? Och hur högt tillåter bankerna att man lånar upp igen när man väl amorterat ner? 60%?
Beror ju lite på om man räknar med varm eller kallhyra (Du har inte med uppvärmning öht för den köpa villan?). Men enklaste tummen-pekfingret kalkylen kan se ut såhär:
Kapitalkostnad: 2%*4M/12=6667:-/mån
Driftskostnad: 3000:-/mån
Underhåll: 3000:-/mån (som i ditt exempel, men 3000:- ger nog bara underhåll, ingen standardhöjning)
Totalt: 12 667:-/mån.
Tror inte jag räknat högt på någon post här egentligen, så 7000:-/mån kan du nog i princip dubblera.
Intressant! Dvs sälja boendet nu med bra vinst då marknaden god- och ev vänta lite med investera…
Hyresrätt är ett helt klart alternativ om man hittar Ngt man tycker om till bra pris.
Jag har bortsett från alla kostnader som man ändå får betala i bägge fallen. Du kan därmed räkna med att 7000 är för kallhyra eftersom den sista delen måste man betala i bägge fallen.
Det här är alldeles för högt räknat. Dels så minskar denna varje månad, sedan låter 2% väldigt högt just nu och du har dessutom glömt dra av det man får tillbaka på skatten (30% eller är det 1/3?).
Funderade lite mera på det här och det här låter orättvisst. Om allt annat utom lånet påverkas av inflation så betyder det ju att alla delar av hyrandet ökar i kostnaden medan den största delen av köpekostnaden, dvs. lånet inte gör det. Det här är en ganska stor faktor som jag inte tänkt på alls i mina uträkningar.
Men det var väl en hyra vi räknade på? Eller har jag misstolkat tabellen? Kanske du blandar ihop lånekostnad för en privatperson som skulle äga huset med vad någon som hyr ut det vill ha för avkastning på sitt kapital. Jag tror 2% är ganska lågt räknat för vad en hyresvärd vill ha i avkastning.
Jaha, nu är jag med dig, sorry vi pratade om olika saker. men då var jag ganska nära när jag drog till med 7000 med andra ord.
Ja absolut, men det är utan underhåll, så hyran blir ju inte 7000:-. Kanske 10000:- för kallhyra. Men snarare mer än mindre.
Jag tar ett omtag och kollar siffrorna lite mera och lägger till en högre hyra på +3000 och försäkringskostnad på +200 kr. Ska även lägga in värdeökningen på aktierna samma år som pengarna investeras.
Rapport från verkligheten.
Under årens lopp har jag tittat på mängder av kalkyler för hyresfastigheter. En oerhört förenklad kalkyl kan se ut så här:
Hyror 750 000
Driftkostnader -200 000
Låneränta - 450 000
Avskr/amort - 50 000
Överskott 50 000
Överskottet skall då åtminstone ge en hyfsad avkastning på kontantinsatsen.
Tack vare amorteringen kommer kaptalkostnaden att minska för varje år. Dessutom tuillkommer hyreshöjningarna. Kassaflödet blir bättre undan för undan.
Vad händer om hyran stiger med inflationen, säg 2 procent.? Ja driftskostnaderna om 200 000 kr stiger med 2 procent, kapitalkostnaderna om 500 000 kr påverkas inte.
Fungerar det verkligen så här? Ja, tittar jag på min egen situation är det otviveaktigt så. På 40 år har mina kapitalkostnader har sjunkit till en blygsam nivå. Driftskostnaderna har gått upp, men är hanterbara. MEN vad som har hänt är att mina totala kostnader för villan klart understiger vad jag skulle betala i hyra för ett motsvarande boende.
Med låga kapitalkostnadergår jag kanske plus 5 000 kr varje månad jämfört med att hyra för tillfället. Jag sitter dessutom med ett övervärde i villan. På något sätt måste väl även detta beaktas i en kalkyl?
Gör man en långsiktig jämförelsekalkyl mellan köp av fastighet och köp av fonder bör man inte ta med skattekonsekvenserna.
Här är en del av de ändring som skett under min bankmannakarriär:
Boende: Reavinstskatten har varierat mellan åren. Själv har jag upplevt 30%, 20% och nu 22%. Avdrag för värdehöjande reparationer kunde förut dras för hela innehavstiden, numera maximerat till 5 år. För länge sedan fick man dessutom räkna upp avdragsbeloppen med inflationen.
Tidigare var uppskovsräntan, om man flyttade med reavinsten till ett nytt boende, 0 kr. Sedan blev den 0,5% på uppskovsbeloppet. Detta innebar en modest ränta när ränteläget var högt. När räntan sedan sjönk upplevs den numera som hög. För tillfället är räntan åter 0 procent.
Värdepapper: Förr hade man två olika skattesatser. Hade man haft sina aktier i mer än två år (så kallade tvåårsaktier) var reavinsten lägre. Hade man haft dem mindre än två år ansågs det som spekulation, och skatten var högre.
Sedan några år finns ISK. Den skatten har man hunnit att höja en gång.
Gör man en kalkyl på fem-tio år, eller mer känns det inte meningsfullt att spekulera i skattesatser.
Om man ska börja väga in vad som är sannolikt på 10-15 års sikt så ligger inte sänkt reavinstskatt på topplistan över sannolika händelser om man säger så.
Det gör däremot utfasning av ränteavdraget. Om prisökningarna i reala termer blir som beräknat i denna tråd kommer kostnaderna/skattebortfallet från ränteavdraget fullkomligt explodera, det blir helt enkelt för dyrt att ha kvar det.
Nja. Politiskt självmord om ett enskilt parti skulle driva frågan självt. Att få 8 partier att enas om detta blir inte lätt.
Nuvarande system har gällt sedan 1982 och överlevt till och med tvåsiffriga räntor. Det kan fortsätta ett tag till, även om reformen i och för sig är vettig.
Jag gissar att en utfasning av ränteavdragen på 10-15 års tid ändå kommer så småningom.
Jag tycker nog att man kan räkna med de skatter som finns idag. Högst sannolikt kommer det se annorlunda ut om flera decennier, men det går inte att veta hur.