Gör man en fastighetskslkyl där man försöker jämföra värmeutveckling mellan bostad, hyra och värdeutveckling på aktier behöver man göra den på en längre period. 10 år är alldeles för kort tid.
Håller med. Precis som man inte kan veta hur avkastningen kommer se ut i framtiden heller så bör man räkna på hur det sett ut historiskt i förhållande till aktier. Historiskt har aktier haft ungefär 1.5* avkastningen för bostäder.
Dina kapitalkostnader har minskat men din insats har ökat och din hävstång minskat. Men jag håller med om att man på något sätt bör dra av inflationen på lånebeloppet. Detta tror jag är en av de största faktorerna till varför köp av bostäder med lån är en så bra affär.
Ju mera jag funderar på det här desto mera övertygad blir jag att om man köper en villa med 85% belåning så är det statistiskt sett en av de bästa investeringar man kan göra. Speciellt om man inte är insatt i hur fonder osv. funkar.
Jag är personligen mera intresserad av att räkna på att flytta och ha kvar villan jag bor i för uthyrning med 50% belåning som alternativ till aktier. Men jag anser inte 3% värdeökning vs 7% är rimligt egentligen. Men jag kan räkna på 3.5% och 7% så antar vi att aktier har dubbelt så hög avkastning som bostäder även om detta i mina ögon är lågt räknat. Återkommer med en kalkyl när jag får tid.
Ett hus som byggdes för 40 år sedan för 600 000 skulle med 7 procent avkastning vara värt ca 9 miljoner. Stämmer i vissa områden. Men söker du 40 år gamla hus så lär du sällan få betala 9 miljoner Sveriges avlånga land.
Japp, 7% var för aktier. 3.5% däremot skulle bara ge en kostnad på ca 2.4M på 40 år vid en startkostnad på 600k. Känns inte alls särskilt högt i mina ögon.
Ja. Det blev i alla fall resultatet för mig.
Jag drabbades först i början på 80- talet av att värdet på ränteavdraget halverades från dryga 60 procent till 30 procent. Detta gav ingen skjuts uppåt för huspriserna direkt…
På 90-talet kom fastighetskrisen med prisfall på 20-30 procent på massor fastigheter. På bostadsrätter var det värre än så. Vissa bostadsrätter blev till och med värdelösa
Jag är fullt nöjd ändå. Som jag skrivit förut. 10 år framåt lär jag ha cirka 60 000 kr per år mindre i utgifter för villan än om jag bott i motsvarande hyresrätt.
Får jag utveckla ämnet lite till. Efter 12 år låg jag som mest back, efter 15 år var jag tillbaka på utgångspunkten. En upplevelse jag delar med många andra i min generation.
För den som kom in 1996 och köpte motsvarande villa för 600 000 kr blir avkastningsprocenten oerhört mycket bättre!
Ångrar jag mig? Inte ett dugg. Jag och min fru ville bo i villa och ville att barnen skulle få den typen av uppväxt. Så blev det också.
Min tes är att det i princip är omöjligt att göra en villakalkyl på så kort tid som fem,
tio eller 15 år. Mycket kan hända som ligger utanför bostsdsägarens kontroll.
1 gillning
Samma sak kan sägas om aktier, guld osv. Ändå är det dessa vi jämför med. Man kan bara göra en analys, sedan vet man aldrig vad som händer. Kollar man på guld sedan 2000-talet så har den slagit aktier också. Man får göra en rimlighetsbedömning och fundera på om det är rimligt att guld framöver kommer ha högre avkastning än aktier? Är det rimligt att fastigheter kommer ha mindre än 50% av avkastningen för aktier? Hur står sig guld mot fastigheter?
I slutändan får man “chansa” på en värdeökning som “känns” rimlig och räkna på de siffror man har. Den insikt jag får när jag bollar runt med siffrorna är att om inget “oväntat” händer på varken bostads, aktie eller guld fronten så är bostäder med 85% belåning den effektivaste investeringen om man vill ha hög avkastning och hög risk. Sedan kan oväntade saker hända, men så är det alltid när man försöker göra en analys i framtiden, det betyder inte att det inte “går” att räkna på det.
Ja, ju längre kalkyltid dessutom bättre kalkyl. En kalkyl på aktier på fem år stämmer kanske 80 gånger av 100. Gör du den på femton år stämmer den kanske 98 gånger av 100. Jag vill i högsta grad påstå att samma sak gäller för bostäder.
85 procents belåning är kanske bäst rent teoretiskt. För mig känns den i högsta laget för många. En prisnedgång på 25 procent som infaller samtidigt som en skilsmässa och arbetslöshet är ingen bra combo. Man kan ju faktiskt förstöra sin ekonomi för resten av livet.
Själv hade jag tur. Både jag och min fru hade säkra och välbetalda jobb, samtidigt som att äktenskapet höll.
1 gillning
Absolut, vissa gillar risk vissa inte. Men om alla tänkte sådär så skulle det troligen inte startas några nya företag i Sverige. Jag ser det som ännu högre risk.
Sedan får man fundera på hur illa det är att man tvingas bo kvar om bostadsmarknaden faller om man räknar på en så kort tid som 5 år. Man ska nog ha i tankarna att man i alla fall ska bo kvar 10 år innan man bestämmer sig för att flytta och potentiellt ha en backup plan ifall det blir skilsmässa, man får sparken osv.
Visst. Huvudsaken är att man är medveten om att risken finns. I mitt fall var ju uppenbarligen den ekonomiska risken hög, men det gick bra ändå. Jag kan dock tänka mig många andra med sämre utgångsläge som inte skulle ha tagit den.
Antingen stagnerar priserna (och därmed lånen) eller så kommer politikerna vara tvungna att ta tag i denna fråga, hellre före en kris än mitt under. Det blir helt enkelt för dyrt annars. Precis som med bostadspriserna där många gärna vill använda historik data för att räkna ut förväntad avkastning framåt så behöver vi hålla oss på planeten jorden.
Så katastrofalt är det inte. Ränteavdragen kanske kostar 35 miljarder, och vi har råd med det dubbla. U-hjälpen kostar 45 miljarder…
Sänka biståndet är ju ett sätt, absolut 
Även om så ”hade råd” med tredubbla kostnaden för ränteavdrag, vi kan ju dra in på allt från utbildning till äldrevård för att hålla liv i bubblan, så kommer det en punkt när man tvingas agera. Bättre att dra det plåstret så fort som möjligt och svälja den beska medicinen.
Slutord. Jag är också för att ränteavdraget skall minskas. Gärna nu, när räntan är låg. Som det politiska läget ser ut just är jag skeptisk till att så kommer att ske. Jag har gärna fel I detta fall…
2 gillningar
Jag har nu räknat om med följande förutsättningar:
| Institut | Belåning | Rörlig ränta | Efter avdrag | ||
|---|---|---|---|---|---|
| SBAB | 85.00% | 1.54% | 1.08% | ||
| 70%+ | 50%+ | Under 50% | |||
| Amorteringskrav | 2.00% | 1.00% | 0.00% | ||
| Engångs | Villa köp | Villa hyr | BR | Lägenhet | |
| Mäklare | 2.00% | 0 | 3.00% | 0 | |
| Pantbrev | 2.00% | 0 | 2.00% | 0 | |
| Lagfart | 1.50% | 0 | 0 | 0 | |
| Vinstskatt | 22.00% | 0 | 22.00% | 0 | |
| Månads | Villa köp | Villa hyr | BR | Lägenhet | |
| Hyra/avgift | 0 | 10000 | 4000 | 6000 | |
| Renovering | 3000 | 0 | 1000 | 0 | |
| Skatt | 695.75 | 0 | 0 | 0 | |
| Sopphämt | 500 | 0 | 0 | 0 | |
| Försäkring | 300 | 0 | 0 | 0 | |
| totalt | 4495.75 | 10000 | 5000 | 6000 | |
| Diff hyra | 5504.25 | 1000 | |||
| Villa | Fast. Ökn. | Alt. Ökn. | Belåning | Pantbrev | Inköpspris |
| Antagande | 3.50% | 6.63% | 85.00% | 30.00% | 4000000 |
| Vid köp | Insats | Pantbrev | Lagfart | Total insats | |
| Kostnad | 600000 | 44000 | 60000 | 704000 |
Jag har alltså räknat ut att skillnaden mellan att hyra och köpa är 5504 i månaden exklusive låne/amorteringskostnad. Värdeökning bostad 3.5% värdeökning alternativ 7% minus 0.375 i ISK skatt (22% skatt på bostaden). Historiskt har aktier haft en värdeökning på ca 1.5* bostäder men jag har i denna beräkning höjt denna avkastning till 2*bostäder (dvs. en ganska mycket lägre avkastning jämfört med aktier än historiskt).
Så här är resultatet:
| År | Amortering | Lån kvar | Värde | Belåningsgrad | ränta lån | Total insats | Värdeökning | total hyra diff | Mäklare | Skatt | Köpavgifter | Total vinst | Vinst i % | CAGR (villa) | Alternativ årets start | Ökning 1 år | total vinst | Vinst i % | CAGR alternativ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 3400000 | 4000000 | 85.00% | 36652 | 704000 | 0 | 0 | 80000 | 0 | 104000 | -184000 | -26.14% | N/A | 704000 | 48893 | 0 | 0% | |
| 1 | 68000 | 3332000 | 4140000 | 80.48% | 35919 | 772000 | 140000 | 66051 | 82800 | 12584 | 104000 | 6667 | 0.86% | 0.86% | 820893 | 56592 | 48893 | 6% | 6.33% |
| 2 | 66640 | 3265360 | 4284900 | 76.21% | 35201 | 838640 | 284900 | 132102 | 85698 | 43824 | 104000 | 183480 | 21.88% | 10.40% | 944124 | 64712 | 105484 | 13% | 6.10% |
| 3 | 65307 | 3200053 | 4434872 | 72.16% | 34497 | 903947 | 434872 | 198153 | 88697 | 76158 | 104000 | 364169 | 40.29% | 11.95% | 1074143 | 73282 | 170196 | 19% | 5.92% |
| 4 | 64001 | 3136052 | 4590092 | 68.32% | 33807 | 967948 | 590092 | 264204 | 91802 | 109624 | 104000 | 548870 | 56.70% | 11.88% | 1211426 | 81296 | 243478 | 25% | 5.77% |
| 5 | 31361 | 3104691 | 4750745 | 65.35% | 33469 | 999309 | 750745 | 330255 | 95015 | 144261 | 104000 | 737725 | 73.82% | 11.69% | 1324082 | 88749 | 324773 | 32% | 5.79% |
| 6 | 31047 | 3073644 | 4917021 | 62.51% | 33134 | 1030356 | 917021 | 396306 | 98340 | 180110 | 104000 | 930877 | 90.35% | 11.32% | 1443878 | 96675 | 413522 | 40% | 5.78% |
| 7 | 30736 | 3042908 | 5089117 | 59.79% | 32803 | 1061092 | 1089117 | 462357 | 101782 | 217214 | 104000 | 1128478 | 106.35% | 10.90% | 1571289 | 105106 | 510197 | 48% | 5.77% |
| 8 | 30429 | 3012479 | 5267236 | 57.19% | 32475 | 1091521 | 1267236 | 528408 | 105345 | 255616 | 104000 | 1330683 | 121.91% | 10.48% | 1706824 | 114075 | 615303 | 56% | 5.75% |
| 9 | 30125 | 2982354 | 5451589 | 54.71% | 32150 | 1121646 | 1451589 | 594459 | 109032 | 295363 | 104000 | 1537654 | 137.09% | 10.07% | 1851024 | 123618 | 729378 | 65% | 5.72% |
| 10 | 29824 | 2952530 | 5642395 | 52.33% | 31828 | 1151470 | 1642395 | 660510 | 112848 | 336500 | 104000 | 1749557 | 151.94% | 9.68% | 2004466 | 133774 | 852996 | 74% | 5.70% |
| 11 | 29525 | 2923005 | 5839879 | 50.05% | 31510 | 1180995 | 1839879 | 726561 | 116798 | 379078 | 104000 | 1966564 | 166.52% | 9.32% | 2167765 | 144583 | 986770 | 84% | 5.68% |
| 12 | 29230 | 2893775 | 6044275 | 47.88% | 31195 | 1210225 | 2044275 | 792612 | 120885 | 423146 | 104000 | 2188856 | 180.86% | 8.99% | 2341578 | 155130 | 1131353 | 93% | 5.65% |
| 13 | 0 | 2893775 | 6255824 | 46.26% | 31195 | 1210225 | 2255824 | 858663 | 125116 | 468756 | 104000 | 2416615 | 199.68% | 8.81% | 2496707 | 165407 | 1286483 | 106% | 5.73% |
| 14 | 0 | 2893775 | 6474778 | 44.69% | 31195 | 1210225 | 2474778 | 924714 | 129496 | 515962 | 104000 | 2650034 | 218.97% | 8.64% | 2662114 | 176365 | 1451889 | 120% | 5.79% |
| 15 | 0 | 2893775 | 6701395 | 43.18% | 31195 | 1210225 | 2701395 | 990765 | 134028 | 564821 | 104000 | 2889312 | 238.74% | 8.47% | 2838479 | 188049 | 1628255 | 135% | 5.85% |
| 16 | 0 | 2893775 | 6935944 | 41.72% | 31195 | 1210225 | 2935944 | 1056816 | 138719 | 615390 | 104000 | 3134652 | 259.01% | 8.32% | 3026529 | 200508 | 1816304 | 150% | 5.90% |
| 17 | 0 | 2893775 | 7178702 | 40.31% | 31195 | 1210225 | 3178702 | 1122867 | 143574 | 667728 | 104000 | 3386267 | 279.80% | 8.17% | 3227036 | 213791 | 2016811 | 167% | 5.94% |
| 18 | 0 | 2893775 | 7429957 | 38.95% | 31195 | 1210225 | 3429957 | 1188918 | 148599 | 721899 | 104000 | 3644377 | 301.13% | 8.02% | 3440827 | 227955 | 2230602 | 184% | 5.98% |
| 19 | 0 | 2893775 | 7690005 | 37.63% | 31195 | 1210225 | 3690005 | 1254969 | 153800 | 777965 | 104000 | 3909209 | 323.02% | 7.89% | 3668782 | 243057 | 2458557 | 203% | 6.01% |
| 20 | 0 | 2893775 | 7959155 | 36.36% | 31195 | 1210225 | 3959155 | 1321020 | 159183 | 835994 | 104000 | 4180998 | 345.47% | 7.76% | 3911839 | 259159 | 2701614 | 223% | 6.04% |
| 21 | 0 | 2893775 | 8237726 | 35.13% | 31195 | 1210225 | 4237726 | 1387071 | 164755 | 896054 | 104000 | 4459989 | 368.53% | 7.63% | 4170998 | 276329 | 2960773 | 245% | 6.07% |
| 22 | 0 | 2893775 | 8526046 | 33.94% | 31195 | 1210225 | 4526046 | 1453122 | 170521 | 958216 | 104000 | 4746432 | 392.19% | 7.51% | 4447327 | 294635 | 3237102 | 267% | 6.09% |
| 23 | 0 | 2893775 | 8824458 | 32.79% | 31195 | 1210225 | 4824458 | 1519173 | 176489 | 1022553 | 104000 | 5040589 | 416.50% | 7.40% | 4741962 | 314155 | 3531737 | 292% | 6.12% |
| 24 | 0 | 2893775 | 9133314 | 31.68% | 31195 | 1210225 | 5133314 | 1585224 | 182666 | 1089142 | 104000 | 5342729 | 441.47% | 7.29% | 5056117 | 334968 | 3845892 | 318% | 6.14% |
| 25 | 0 | 2893775 | 9452980 | 30.61% | 31195 | 1210225 | 5452980 | 1651275 | 189060 | 1158062 | 104000 | 5653133 | 467.11% | 7.19% | 5391085 | 357159 | 4180860 | 345% | 6.16% |
| 26 | 0 | 2893775 | 9783834 | 29.58% | 31195 | 1210225 | 5783834 | 1717326 | 195677 | 1229395 | 104000 | 5972089 | 493.47% | 7.09% | 5748245 | 380821 | 4538020 | 375% | 6.18% |
| 27 | 0 | 2893775 | 10126268 | 28.58% | 31195 | 1210225 | 6126268 | 1783377 | 202525 | 1303223 | 104000 | 6299897 | 520.56% | 6.99% | 6129066 | 406051 | 4918841 | 406% | 6.19% |
| 28 | 0 | 2893775 | 10480688 | 27.61% | 31195 | 1210225 | 6480688 | 1849428 | 209614 | 1379636 | 104000 | 6636866 | 548.40% | 6.90% | 6535116 | 432951 | 5324891 | 440% | 6.21% |
| 29 | 0 | 2893775 | 10847512 | 26.68% | 31195 | 1210225 | 6847512 | 1915479 | 216950 | 1458724 | 104000 | 6983317 | 577.03% | 6.82% | 6968068 | 461634 | 5757843 | 476% | 6.22% |
| 30 | 0 | 2893775 | 11227175 | 25.77% | 31195 | 1210225 | 7227175 | 1981530 | 224543 | 1540579 | 104000 | 7339582 | 606.46% | 6.73% | 7429702 | 492218 | 6219477 | 514% | 6.24% |
| 31 | 0 | 2893775 | 11620126 | 24.90% | 31195 | 1210225 | 7620126 | 2047581 | 232403 | 1625299 | 104000 | 7706005 | 636.74% | 6.65% | 7921920 | 524827 | 6711695 | 555% | 6.25% |
| 32 | 0 | 2893775 | 12026830 | 24.06% | 31195 | 1210225 | 8026830 | 2113632 | 240537 | 1712985 | 104000 | 8082941 | 667.89% | 6.58% | 8446747 | 559597 | 7236522 | 598% | 6.26% |
| 33 | 0 | 2893775 | 12447769 | 23.25% | 31195 | 1210225 | 8447769 | 2179683 | 248955 | 1803739 | 104000 | 8470758 | 699.93% | 6.50% | 9006344 | 596670 | 7796119 | 644% | 6.27% |
| 34 | 0 | 2893775 | 12883441 | 22.46% | 31195 | 1210225 | 8883441 | 2245734 | 257669 | 1897670 | 104000 | 8869837 | 732.91% | 6.43% | 9603015 | 636200 | 8392790 | 693% | 6.28% |
| 35 | 0 | 2893775 | 13334362 | 21.70% | 31195 | 1210225 | 9334362 | 2311785 | 266687 | 1994888 | 104000 | 9280571 | 766.85% | 6.36% | 10239214 | 678348 | 9028989 | 746% | 6.29% |
| 36 | 0 | 2893775 | 13801064 | 20.97% | 31195 | 1210225 | 9801064 | 2377836 | 276021 | 2095509 | 104000 | 9703370 | 801.78% | 6.30% | 10917562 | 723288 | 9707337 | 802% | 6.30% |
1 gillning
Jag har i ovanstående inte tagit hänsyn till följande:
- Inflation på lån eller ökat kostnad för hyra/underhåll. Om man räknar med detta skulle kalkylen se ännu bättre ut för att köpa bostad.
- Avdrag för underhåll de senaste 5 åren. Detta skulle också göra att kalkylen skulle se bättre ut för att köpa villa.
- Egentligen ökar inte insatsen så mycket som tabellen anger. Man får tillbaka en stor del av amorteringen på sänkta bokostnader vilket också skulle ge en fördel för att köpa bostäder.
- Man kan förhandla ner lånekostnaden när belåningsgraden sjunker. Också en fördel för att köpa villa.
- Man kan troligen ansöka om nytt bolån för att komma upp i 50% belåningsgrad och på så sätt öka hävstången igen. Gör man det kommer aktierna aldrig att gå om.
Så sammanfattningsvis krävs det höga värdestegringar för fastigheter (fördubblade priser var 20:e år i reala termer, var 13:e år i nominella) med låg ränta och hög belåning för att ha en sportmössa att slå aktier om de går halvrisigt @6,63 utan hävstång, och man dessutom har en kallhyra på 10.000 kr som alternativ?
Bostadsrätter då, det borde ju vara mycket enklare att jämföra och laborera med hyran vs. avgift (där man kan baka in kostnaden för inre underhåll) + lånekostnad + alternativkostnad för kontantinsatsen + amortering för att hitta sweet spoten för vad man ska vara beredd att betala för en jämförbar bostadsrätt.
Nu slår du in öppna dörrar. Det är ju hävstångeffekten, med den risk den innebär, som gör att ett boende kan bli en mycket bra affär.
Att göra en kalkyl på en bostadsrätt är betydligt svårare än att göra en kalkyl på en villa. Jämfört med en villa får du ytterligare en variabel, årsavgiften och dess beräknade höjning per år.
Vissa bostadsrättsföreningar har en belåning på 2000 kr per kvadratmeter, andra har 22 000 kr! Självfallet har de senare en betydligt högre räntekänslighet och därmed ett betydligt större behov av avgiftshöjningar än de förra.
Somliga föreningar har en god ekonomi och sätter av till framtida underhåll, andra föreningar skjuter problemen framför sig. Tyvärr märker jag att nya föreningar, enligt mitt tycke, har alldeles för låga avsättningar.
Jag uppfattade den inte som speciellt lyckad. Historiskt, absolut, men framåtblickande om ovanstående förutsättningar krävs… 
Som tagits upp tidigare i tråden (eller någon av de andra tre om ungefär samma sak?) så får man ju rensa för föreningarna med risig ekonomi. Ungefär som att man får rensa för villor som är katastrof underhållsmässigt i förhållande till deras pris, de är helt enkelt inte intressanta. Tyvärr är det ju som du skriver den absoluta majoriteten av nya föreningar.
Skulle inte tråden ignorera gissningar om framtiden? Om inte annat för att det blir helt omöjligt att komma fram till något öht annars? Lite som med skatterna, sannolikt kommer de förändras, men på lång sikt går det inte ens att sätta sannolikheter på det, så då får man titta på det man vet.