Vi är ett par i 35-årsåldern som står utan egen bostad i Stockholm. Just nu känns det hopplöst då allt har gått upp så mycket i pris, framförallt stora bostäder. Vi kollade på en lägenhet i november 2020 som då kostade 8.4M kr, 90m2.
Idag ligger samma bostad ute för 11M kr. Dvs en ökning på 2.6M kr på lite över ett år. Ett par bekanta sålde sin lägenhet med +4M vinst sen 2018. Det är en tvåa, vindsvåning i innerstaden.
Nu till frågan. Jag anser att detta är på gränsen till spekulation och därmed bubbeltendenser. Ni som varit på marknaden innan - såg man samma tendenser tidigare (dvs 2017 och tillbaka)?
Det har väl pratats om bubblor länge. Sedan har priserna fortsattt uppåt. Jag tror att det säkert kommer en förändring på sikt men det kan dröja. Förändringen kommer på grund av ökad arbetslöshet och liknande, inte på grund av någon logik kopplade till själva prisnivåerna.
Precis som Jan pratar om i något avsnitt så motsvarar en ”normal” nedgång kanske 20% tapp. Det är ju illa om man köpt på toppen och belånat sig till max men knappast något fyndläge.
Jag tror att det ni bör göra är att glömma att bo i de områden där vänner och bekanta bor och utgå från de områden där priserna är ”rätt”. Det finns förstås många sådana områden och de ligger långt ifrån varandra. Att börja gå på några visningar på olika ställen och utvärdera platser ni aldrig varit på tidigare är en bra metod. Ni behöver gå på många visningar innan ni köper något men första steget är att hitta rätt områden.
En modell som jag själv följt och tror starkt på är att försöka hitta premiumobjekt i sämre lägen. Jag menar då objekt som är extra stora, bra och fina men som inte ligger i ”premiumområden”. Jag bor själv i ett sådant objekt och räknar med att bo kvar. Det känns bra att ha ”köpt ut mig från bostadsmarknaden” i meningen att jag aldrig mer behöver köpa, sälja bostad eller bry mig om bostadspriser.
Alla områden har dels ett nuläge men också en långsiktig utveckling. Ett visst ”sämre” område ligger kvar på botten medan ett annat rör sig uppåt. Det går att förstå sådant här även om det kräver mer arbete än att bara titta på nuläget.
Ett klokt tips någon youtube på andra sidan Atlanten kom med va att köpa en starter home som intåg på bostadsmarknaden, dvs ett mindre hus/hem och i den lägre prisklassen. Dels för att om räntorna går upp och man vill göra sig av med det så finns det betydligt större population som kan lösa betala för det, samt att man är med i en uppgång istället för att stå utanför…
Jag är dock av åsikten att man kommer alltid tycka boende är för dyrt, hade inte min fru varit pådrivande så hade vi aldrig köpt vårt första hus. Jag tyckte det va läskigt mycket pengar då. Men det kan vara en idé att inte ha för stora planer i början av ens bostadskarriär, risken blir då att man aldrig kommer in…
Du kan ju gräva i arkivet på denna sida och hitta gott om gamla artiklar om det: Alla avsnitt och artiklar
Beloppen du nämner låter ju så klart sjuka, men det har man tyckt i många många år nu (och så stor del av ens liv vill man kanske inte lägga på att försöka tajma bostadsmarknaden) och med facit i hand verkar det inte bättre än att det lönat sig för köparna. Spontant tänker jag att det enklaste är att varken spekulera om att priserna kommer stiga eller sjunka, utan istället köpa något man har råd med och där man kommer bo kvar i många år framåt, och sedan sluta tänka på prisutvecklingen så gott det går eftersom ingen vet hur det kommer utvecklas.
Finns en gammal rapport från Riksbanken inom ämnet,
Ett utdrag från kapitel II.1 där de kollar på detta,
Sedan mitten av 1990-talet har priserna på bostäder i Sverige stigit kraftigt. Vad
förklarar denna utveckling? Vad spelar penningpolitiken för roll för bostadspriserna?
Vad skulle hända om bostadspriserna föll kraftigt? Är bostäderna övervärderade?
Denna artikel försöker belysa dessa frågor med hjälp av tre modeller för
bostadsmarknaden som är skattade med och anpassade till svenska data. Resultaten tyder på att ökade inkomster, lägre realräntor och en ökad preferens för bostadskonsumtion är viktiga faktorer bakom prisuppgången på bostäder sedan mitten av 1990-talet. Eftersom penningpolitiken bland annat påverkar realräntor
och inkomster har den också haft betydelse för utvecklingen av priserna på bostäder. Enligt modellerna hade det dock varit svårt att med penningpolitiken dämpa uppgången i bostadspriser utan negativa återverkningar på realekonomin.
Modellanalysen tyder på att de realekonomiska effekterna av ett prisfall på
bostäder kan vara relativt begränsade. Det förutsätter dock att modellsambanden
är stabila och att effekter på efterfrågan av lägre bostadspriser kan motverkas med
en mer expansiv penningpolitik, vilket inte kan tas för givet. Mycket tyder på att bostadspriserna för närvarande ligger över sin långsiktiga trend. Enligt modellerna kan detta förklaras med bland annat högre inkomster och låga realräntor. Att bedöma om bostäderna är rimligt värderade är dock svårt och slutsatserna beror i stor utsträckning på vilken definition, metod och tidsperiod som man utgår ifrån.
Utan att vara expert så inbillar jag mig att den spekulation som möjligen finns har tagit sig uttryck i slentrianmässiga renoveringar och annan lånefinansierade konsumtion, snarare än snabba köp/sälj (med vissa undantag så klart).
MEN (och detta har @janbolmeson nämnt flera gånger) oavsett om det är spekulation eller inte så beter sig bostadsmarknaden inte riktigt som andra marknader på så sätt att en nedgång i priserna inte per automatik innebär en massa billiga bostäder till salu, utan snarare en stark inlåsningseffekt med minskat utbud som följd - man väljer helt enkelt att bo kvar i sin bostad hellre än att sälja med förlust/minskad vinst.
Publicerades april 2021, röd färg är under coronatiden.
Jag skulle säga att allt började ~2000. Inte jättestor skillnad i lutning sen dess. Kul för att som varit med i början. Vi hoppade på 2017 och har bara fått njuta av uppgången litegrann. Tråkigt för dem som fortfarande står utanför marknaden.
Självklart kan inte detta hålla på hur länge som helst. Det finns väl en anledning varför vi brukar nämnas som toppkandidater för housing bubble.
Förstår inte frågan riktigt. Alla uppgångar är väl lika ”spekulativa” om man nu kan definiera det så. Jag köpte hus 2013 och lägenhet 2007. Lägenhetsaffären blev halvdan, mycket för att jag inte förstod att man behöver gå på många visningar för att göra en bra affär.
Husaffären förberedde jag betydligt bättre och gick på säkert 25-30 visningar i flera olika områden. Det gav en fördjupad förståelse som gjorde det möjligt att göra en bra affär. Det handlade inte om någon tajming av bostadsmarknaden eller att jag hade tur.
Att utgå från statistik är fel väg att gå när det gäller bostäder. Säkert finns det områden där precis allt, även skräp, säljs för toppriser men generellt ser det inte ut så. Det finns objekt som säljs ”för dyrt” och objekt som säljs ”för billigt”. Har du rätt kunskap kan du se skillnaden på dessa kategorier. Den kunskapen får man av att gå på många visningar.
En bra regel när det gäller bostadsköp är att titta på objekt som ligger något under vad du har råd med. Har du råd med ett objekt som kostar 5 mkr, titta då på objekt som kostar 4. Jag menar då i slutpriser i runda slängar. Gör du det kan du räkna med att kunna köpa ett bra objekt. Pressar du dig upp till maxnivån för vad du kan låna är risken stor att du får ett objekt som marknaden inte gillar. Det gör den av en anledning, även om du kanske inte fattat varför.
Det kommer att komma helger när utbudet i ett visst område är litet och spekulanterna många. Budgivningen blir då intensiv. Det kommer andra helger med lugnare läge. Om du vet vad som är rätt pris och väntar int rätt helg så löser sig frågan naturligt.
Ett tillägg här också, jag lyckades köpa båda dessa utan budgivning.
Första gången tror jag det berodde på att säljaren valt en mäklare från Östermalm som inte riktigt hade rätt kundregister. Ingen annan än jag la bud vilket gjorde mig så orolig, men 6 år senare hade jag inte hittat någon anledning till varför.
Andra lgh var det tack vare mäklaren till en tidigare budgivning som jag förlorat. Säljaren bodde i samma förening och ville ha en enkel och snabb affär. Han hade bott där länge och de sista pengarna han hade kunnat tjäna på en öppen affär brydde han sig inte riktigt om.
Så jag tror det jag vill säga är att marknaden beter sig inte alltid som man ”tror”, det är människor som säljer och köper. Hoppas ni hittar något snart som passar er.
I slutändan behöver man tak över huvudet, oavsett pris
Efter en snabb koll på hemnet så verkar det bara vara i Vasastan och på Östermalm som kvadratmeterpriserna ligger på över 120 tkr. Kan ni tänka er bo på t.ex. Södermalm så bör ni komma ner till 90 tkr/kvm. Utanför tullarna kan man nog förvänta sig 70-80 tkr/kvm.
Jag personligen tror inte på några större prisfall i närtid.
Om man ser boende som konsumtion och inte som investering så kanske det är lättare att acceptera att man kan gå med förlust.
Det har funnits en betydande spekulation i nybyggda objekt. Olika rika personer har tecknat sig för lägenheter och sålt direkt efter tillträde med kanske 500 tkr i lättförtjänt vinst. Jag uppfattar att denna tid tog slut tidigare, i samband med Oscar Properties kris. Dock är det nog ett fenomen som kommer tillbaka i ett visst marknadsläge.
Allt pekar på att det inte kommer att gå att vänta ut bubblan. Det enda man kan göra är att ta ett kliv in på den nivå man har råd med. Alternativt byta stad.
Det finns egentligen (minst) fyra strategier:
Man kan antingen ha strategin att välja ett riktigt attraktivt objekt på en attraktiv adress —> kommer stå sig bra i värde och är en relativt säker investering.
Eller kan man välja ett mindre attraktivt objekt på attraktiv adress (nedre botten, 80-talshus, mm) Dessa objekt riskerar att dippa mest vid en ev nedgång, men man får möjlighet att bo där man vill.
En variant på 2 är att hitta ett objekt som är relativt oattraktivt renoverat. Denna strategi har vi använt flera gånger. De flesta vill helst ha rent renoveringsobjekt eller relativt nytt. Segmentet bostäder renoverat av några som är 55+ utan smak har folk svårast för. Tips! Där kan man fynda om man har ett öga för grundproportioner och klarar att bortse från att det inte ”känns rätt”.
Välja ett intressant objekt på mindre intressant adress, då får man bo som man vill. Kan man pricka in ett område som är under frammarsch kan man göra ett riktigt klipp. Jag vill hävda att det finns såna områden i söderort relativt nära stan.
Den enkla vägen att hitta områden ”på frammarsch” är att titta på de stora infrastruktursatsningar som är på gång de närmaste åren. Vissa områden kommer som regel att gynnas mer än andra.
Här kan man ju ändå behöva påpeka att detta hittills är så marginellt att det inte gör någon synlig skillnad för bostadspriser. Dessutom är det frågan vilka grupper det är som främst flyttar och om de tar bort konkurrens från just det segment man själv är intresserad av. Att det tex tar längre tid att sälja av nybyggda radhus i ytterområdena är ju en klen tröst om man själv vill ha en br i smeten.
