Sveriges prekära speciella situation med mycket hög grad av rörliga bolån samtidigt som Sverige behöver hålla en ränta i nivå med omvärlden för att inte krascha värdet på SEK vilket ytterliga skulle öka inflationen och därmed även öka behovet av hög ränta, hängde du med?
Rörliga bolån är väldigt vanligt i Sverige.
SVT:
“Över två tredjedelar av svenskarnas bundna lån förfaller nämligen i år. [2023]”
Så är det inte i många andra länder, i USA är det till och med vanligt med 30 års bundna bolån och även samma summa varje månad hela tiden (först hög räntebetalning, mot slutet mest amortering).
Detta innebär att räntehöjningar bör få väldigt snabb effekt i Sverige, medan det i andra länder tar längre tid pga mycket högre grad av bundna räntor.
Samtidigt tappar SEK i värde om Sverige har lägre räntor än andra jämförbara länder, när SEK tappar värde så ökar inflationen pga dyrare import. Problemet är att man just höjde räntorna för att få ner inflationen.
Är detta utgångspunkten för möjliga stora ekonomiska problem för Sverige? En unik situation med en rävsax vi skapat genom att tillåta, eller ha system, som gjort så många hushåll så räntekänsliga?
Det är inte de rörliga bolånen som är grundproblemet utan att tillgångspriserna tillåtits bli enormt uppblåsta med avskaffad fastighetsskatt och (tidigare) amorteringsfrihet. Hade inte de dumheterna införts hade rörliga bolån varit en icke-fråga. Sedan kan man till detta kanske också addera det allmänna förfallet i samhället med utbredd segregation och sociala problem. Vill man slippa riskera skjutningar med automatvapen i närheten så behöver man ta ett bolån av betydande storlek.
Det viktiga är inflationsförväntningarna. Hög ränta tenderar att pressa ned förväntningarna vilket öppnar för räntesänkningar på sikt. Så jag tror inte det är ett problem.
det trådstarten säger är att dilemmat sverige har med rörliga bolån är att hushållen drabbas hårdare av höjd ränta då fler har rörliga bolån och alltså får just den nya höjda räntan istället för en ränta bunden för några år sedan på säg 2%. ett stort problem är det.
Och eftersom räntehöjningarna då får en snabb effekt på inflationsförväntningarna så kan räntorna snabbare sänkas. Vilket jag då inte tycker är ett problem.
En kraftigt förenklad bild. I länder som Finland och Tyskland ska alla bolån betalas av på 30 år eller så. Det gör att månadskostnaden blir naturligt hög och det förhindrar den typ av galen prisexplosion som vi haft i Sverige. Det påverkar naturligtvis om räntan går upp men när lånen är lägre och amorteringen den stora delen så blir bilden en annan,.
Fast priserna i Helsingfors dyrare områden har ju varit uppe kring €9k/kvm, och i München ligger priserna en bit över €10k/kvm. Inte så stor skillnad mot Stockholm.
Det var absolut andra problem också men rörliga bolånen spelade också en stor roll.
I botten hade amerikanerna en ränta på runt 3% medan vi i Sverige hade runt 1%. Klart att en lägre ränta genom rörliga räntor blåste på bostadspriserna.
I USA är genomsnittliga bolånet bundet på 22 år. Höjda räntor påverka ”bara” nya kunder. Alla andra kan sitta lugnt.
I Sverige med genomsnitt en bit under 1 år så blir vi ju såklart extremt räntekänsliga.
Sverige lär vara i fokus av ekonomer i andra länder för att se vad som händer. Kan också förklara dåliga SEK kursen (mer fokus, ser mer risker) samt som jag tror en NATO-limbo situation.
Andra länder med kort räntebindningstid är även Kanada och Australien men inte riktigt lika extremt som Sverige.
Det är väl ungefär hälften av vad lägenheterna kostar på t.ex. Strandvägen?
Och priserna för hela centrala helsingfors på 5k€/kvm (enligt länken) är väl ungefär hälften av vad det kostar i centrala stockholm Bostadspriser i Centrala Stockholm » Svensk Mäklarstatistik
Jag hittade inget om centrala Helsingfors, bara för hela Helsingfors kommun? Att jämföra hela stadsdelen Rödbergen med den enskilda gatan Strandvägen låter inte rättvisande. Men även om Helsingfors när man räknar ihop allt skulle ligga på Göteborgsnivå istf Stockholmsnivå tycker jag att det vore överdrivet att säga att de förhindrat prisexplosionen – priserna i Helsingfors har ju ökat 23% 2017Q1–2022Q1 medan de ökat 12% i Stockholm 2017–2022 och 15% 2016–2021.
Helsingfors är ingen kommun, det är en stad.
Det som omfattas av Helsingfors kan nog jämställas med vad som kallas centrala Stockholm om man skall jämföra.
Det som inte är centrala Helsingfors kallas för pääkaupunkiseutu/huvudstadsområdet, och inkluderar städerna Vanda och Esbo.
Njä, det kanske du har rätt i.
Men att jämföra det allra dyraste området med Stockholm i stort ger ju inte heller så rättvis jämförelse.
Hursomhelst så tror jag att dubbelt så dyrt i Stockholm jämfört med huvudstadsområdet stämmer ganska bra om man tittar på motsvarande områden.
Ett annat exempel är Amsterdam (eller Nederländerna generellt). Återbetalning av lån måste ske på 30 års sikt, räntan binds ofta på 10 år, man håller på att trappa av ränteavdragen, samt faktisk fastighetsskatt och inte bara avgift. Även där har priserna exploderat trots att mycket av det som diskuterats i Sverige har implementerats.
En grej som krånglar till jämförelsen är också att bostäder i Sverige ofta köps med hävstång genom en BRF med fastighetslån, vilket vid en naiv jämförelse gör så att de svenska priserna ser lägre ut och att de svenska prisförändringarna ser större ut jämfört med marknader utan denna hävstångseffekt.
Delvis så, åtminstone. Problemet är väl (rörligt bolån) * (lånebeloppet). Hade alla haft väldigt långt bundna lån hade problemet varit mindre. Och problemet hade också varit mindre om vi inte hade lånat så stora belopp. Och dessa två sticker vi väl ut med här i sverige; alltså generellt korta bindningstider och generellt stora lån. Och min personliga känsla utan att kunna redovisa källa är att vi sticker mer ut i lånens storlek än i bindningstidens längd.
Exakt så. Och dessutom vara beredd att flytta ofta i takt med att denna typen av områden breder ut sig, vilket också det är ganska unikt för Sverige (här tänker jag den kraftigt ökade mängden skjutvapenvåld + sprängningar).
Och i ärlighetens namn är nog detta ett större problem än alla andra problemen tillsammans, men för att hålla sig on topic så ja, Sverige är i en självförvållad rävsax; höj inte räntorna = kronkollaps = ökad importinflation och allmänt missärigt med brist och svindyra priser, höj räntorna = högre bolånekostnader = slå undan benen på en stor andel av befolkningens privatekonomi. Dessutom den andelen av befolkningen som har stora lån (=får låna mycket = har jobb och stor inkomst och har råd att konsumera mycket), så en betydande del av konsumtionen försvinner när dessa behöver spara = tvärstopp i handeln = arbetslöshet och allmänt missärigt.
Dock har denna situation skapats under många år och av många politiska partier. Det är således vårt eget fel som röstat på populister som inte tar tag i problemen och nu får vi själva betala för detta
Det vore intressant med en bredare jämförelse med olika länder här. Det gjordes en jämförelse med Finland i media tidigare och då var bostadspriserna betydligt lägre. Om det sedan har gjorts olika andra reformer i olika länder så kan det förstås ha bidragit till att utfallet ser ut som det gör. Man skulle behöva titta på olika nyckeltal och jämföra över tid för att få en rimlig helhetsbild.
