Isåfall skulle min lägenhet kosta 0 kr.
Jag bor i en liten stad så priserna är inte som i storstäderna
1 gillning
Jag tror att priserna kommer fortsätta neråt åtminstone 1, kanske upp till 3 år till personligen. Orsaken att vi har lägre pris är ju pga högre räntor och högre kostnader på annat. Från vad jag hört kommer räntorna fortsätta uppåt åtminstone ett tag till, och allt pekar på att vi går in i en lågkonjuktur, vilket håller ner priserna.
Så att du kommer få ett bättre pris om ett år skulle jag absolut inte räkna med, kan till och med bli sämre.
Nu skiljer det ganska mycket på vilken stad det handlar om, men jag har inga som helst problem att hyra ut min 2a på 58kvm för 14.000/månad i centrala Göteborg som ligger inom ramen för vad som är rimligt enligt regler för ockerhyra. Även fast det kanske sticker i ögonen på folk.
14.000/månad är såklart helt orimligt för en lägenhet i den storleken i mindre städer, men i underkant om man jämför med lägenheter i centrala Stockholm.
Och skulle man mot förmodan betala ockerhyra så åker den som hyr ut lägenheten på detta i efterhand, man kan kräva pengarna tillbaks.
Generell regel för uthyrning och vad det får kosta är 4% av värdet per år plus avgiften till föreningen, så håller man sig inom ramen för vad som är ok, det är helt enkelt dyrt att hyra lägenheter i områden där lägenheterna är dyra att köpa.
Samtrygg har en bra räknare för detta, sålänge du håller dig inom ramen där så är det i regel under vad som klassas som ockerhyra. Annars är det lätt att räkna ut vad taket är som sagt.
(Lägenhetsvärde*0.04)/12 + BRF avgift = månadshyra.
Hyr man ut till personer man inte känner / kanske inte litar på till 100% så hade jag inte haft några som helst problem att ta ut hyra till taket utan att skämmas.
Nu hyr jag förvisso ut min lägenhet till bekanta som jag litar på till 100%, av den anledningen hyr jag ut min lägenhet betydligt billigare än vad jag hade fått av någon jag inte känner. Men samtidigt minskar min risk betydligt och jag tycker det är värt 4000/månad mindre i hyra.
De extra 4000/månad jag hade fått av att hyra ut till en främling hade jag sett som en försäkringspremie snarare än att jag försöker lura någon på pengar. Har man maximal otur kan det kosta betydligt mer än så efter 1 år att åtgärda eventuella skador som personen som hyrt lägenheten har orsakat.
Är i exakt samma situation som du och har fattat beslutet att hyra ut lägenheten på 12-24 månaders sikt.
Landade i att detta är det bästa för oss då vi ska flytta till en större hyresrätt med bra hyra då vi känner ägarna samt att den satta hyran gott och väl täcker våra kostnader samt ger oss en liten vinst.
Hade det varit så att vi skulle köpa någonting annat så hade jag nog tagit något av skambuden som kom in men nu är vi i ett läge där vi inte behöver likviditet och då blev uthyrning det bästa alternativet för oss.
Arbetar inom finans och kan säga att våra estimat säger att marknaden, åtminstone i Stockholms innerstad, kommer att vända uppåt inom 6-12 månader. De faktorer som driver detta är; kriget i Ukraina och en fortsatt växande befolkning i innerstadsområdena samtidigt som det byggs alltför lite både inne och utanför staden.
Hur skulle det du anger vara katalysatorer för ökade priser igen, särskilt när all FOMO är som bortblåst och många verkar avvakta vilket innebär att det blir en utbudschock längre fram? Varför skulle folk vara villiga att lägga mer på bostaden om 6-12 månader än de gjorde under brinnande högkonjunktur, trots sänkta reallöner?
3 gillningar
Jättebra fråga och vill bara tydliggöra att det jag beskrev är min tes och de indikationer vi har fått vilka inte på något sätt ska ses som den enda sanningen.
Men dels grundar den sig i att efterfrågan på just innerstadslägenheter fortsatt är hög. Det gör att om omvärldsläget och därmed ekonomin upplevs som säkrare så kommer folk troligen bli mer riskbenägna eller åtminstone mindre riskaverta. Tror dock inte att det kommer att komma upp i nivåerna som nåddes på toppen av högkonjan. En annan drivande faktor som jag inte tog upp i mitt inlägg är att det finns indikationer på att inflationen håller på att mattas av vilket även kommer att driva en lättare räntepolitik. Räntan bör därför inte öka så pass mycket mer och vi bör kunna se hur den plattar ut redan i mitten av nästa år i bästa fall.
Gällande utbudschock är detta något jag diskuterat med olika mäklare, sen får man ju fundera på vad det är värt, men där är inställningen i alla fall att det fortsatt är relativt mycket ute även om det är trögare. Visst, initialt kan det bli lite av en utbudschock men denna bör kunna lägga sig relativt snabbt.
Som sagt, detta är många antaganden som jag vet att inte alla håller med om och jag är även medveten om min egen bias i detta då jag såklart vill att utvecklingen ska gå åt det här hållet. Men säg att vi ser en fred inom 6-12 månader samt en förbättring av energiläget i åtminstone Sverige så ser jag det inte som helt orimligt. Men den som lever får se och jag har haft fel förut.
2 gillningar
Frågan är vad skambud är? Långt under var marknaden kan ge?
Att marknader fluktuerar 10-15% ser jag som normalt.
Att man förväntas få en viss summa för något är inte samma sak som att säljer det på en marknad där den bestämmer vad det är värt.
Jag tänker att det är väl en subjektiv känsla.
Kanske skulle någon annan se det som normalt. För mig kändes 400k under utgångspris (2,19) på hemnet som ett skambud. Tvåor i min förening såldes så sent som i somras för över det priset, och min är en trea med fin uteplats.
Men jag vet att det spelar ingen roll vad jag tycker och tänker, antingen får jag ta budet eller så får jag låta bli. Hade väl inte förväntat mig riktigt så lågt men förväntan var tydligen för hög ändå…
1 gillning
I viss mån kanske en subjektiv känsla, vissa saker är dock fakta. Har onekligen hänt en del sedan sommras, “känslan” i marknaden har nog vänt.
Tittar man på det som en kostnad nu, utan att blanda in känslor. I en miljö där räntorna var ganska låga (2.0%) så hade din lägenhet med ett pris på 2.19 miljoner kostat en ev. spekulant ca. 5900kr/månad efter ränteavdrag.*
Idag, när räntan ligger närmare 4.0% så behöver din lägenhet komma ner till ca. 1.6 miljoner för att samma spekulant ska ha liknande månadskostnad, med 1.6 miljoner som pris och kontantinsats på 240Kkr så ligger ändå månadsskostnaden på 6000kr/månad.
Räntan spelar roll.
*Räknar båda exemplen med en avgift till BRF på 0 KR samt en kontantinsats på 15% av köpeskilling. För 2.19 miljoner är det ca. 329Kkr och för 1.6 miljoner så är det 240Kkr.
Mvh,
2 gillningar
Självklart, men det är ändå roligt/intressant att se vilka resonemang som leder fram till en slutsats.
Efterfrågan är alltid hög i innerstan, så det är liksom en konstant för mig. Det där med mindre riskaverta innebär ju ändå att folk är villiga att ta en risk för en potentiell belöning längre fram, och det är ju den psykologin som är som bortblåst.
Gällande inflationen så kommer ju den kanske urholka våra plånböcker lika mycket under 2023 som den gjorde 2022 även om de mattas av, priserna börjar ju inte sjunka för att inflationen minskar utan ökar bara mindre snabbt. Så en vara som kostade 10kr 1/1 2022 och kostar 15kr 31/12 2022 kan mycket väl kosta 23kr 31/12 2023 även om inflationen vid den tidpunkten är tillbaka på 2-3%.
Räntan skulle ju egentligen behöva sjunka för att driva på en prisuppgång, nu har ju inte ens räntehöjningarna slagit igenom ordentligt på nedsidan ännu.
Problemet med en utbudschock (även om den skulle vara kortvarig) är att priserna som sätts då hänger sig kvar. Det blir andra förväntningar både från köpare och säljare, FOMO-psykologin fast på nedsidan.
2 gillningar
Och då har vi inte ens räknat på föreningens ökade kostnader som obönhörligen slår mot avgiften förr eller senare. Utöver det har personen som köper nu fått sänkt reallön.
2 gillningar
Tack för ett utförligt svar.
Håller med om det mesta du skriver och det är väl farhågorna som jag vägt emot.
Dock är min personliga uppfattning att det just är instabiliteten i omvärlden och räntorna som är den största boven och som jag tror kommer att förändras inom åtminstone 12-24 månader. Vet att jag tidigare skrev 6-12 månader då det var TS utgångspunkt men för min del är det mellan 12-24 månader. Kanske borde preciserat det tidigare.
Ränteeffekter och hur de påverkar köpbeteenden är otroligt intressanta att diskutera om än väldigt komplexa men jag har nog för lite kunskap i ämnet för att kunna göra det på ett vettigt sätt. Så om jag ska vara helt ärlig så är mitt bet i detta egentligen:
“tror jag att läget för försäljning av lägenheten kommer att vara bättre eller sämre på 12-24 mån sikt?”
och där gissar jag på bättre, varför vi hyr ut nu.
Kommer att bli intressant att se hur det utvecklar sig och som sagt är öppen för att vi ännu inte sätt botten men har samtidigt svårt att se vilka triggers vi har på nedsidan. Det kan bli värre kortsiktigt men så mycket sämre än det är nu har jag svårt att se.
Ska jag vara helt ärlig så är nog också en anledning till att vi tog det betet att vi har en bra buffert och att vi kommer att klara oss oavsett vad vi gör.
Behöver du inte pengarna hade jag satsat på uthyrning. Möblera lägenheten med billiga möbler från Blocket/Marketplace. Då kan du lägga på 10% på hyran. Betalar sig snabbtt.
Sitter du i styrelsen har du dessutom goda möjligheter att kunna hyra ut mer än ett år. Det är upp till varje styrelse att bestämma huruvida man får hyra ut i andra hand eller inte. I vår BRF är det svårt att få engagerade personer till styrelsen, så det är ett starkt argument att få hyra ut ytterligare ett år.
Det finns ju även airBnB. Lite mer jobb, men också en högre månadsinkomst.
1 gillning
Intressant tråd. I mitt tycke är den huvudsakliga diskussionen/frågeställningen huruvida priserna “studsar upp” snart eller inte.
Att äga en extra lägenhet kan ju vara en investering att räkna på, men det känns som en annan fråga.
För mig känns det helt osannolikt att priserna om 1-2-3 år skulle vara i paritet med vad de nyss var. Rent av skrattretande att påstå.
Även om räntorna, mot förmodan, skulle sjunka så har psykologin radikalt förändrats. För något år sedan var “Det stiger alltid, du får alltid MINST tillbaka det du gav”/“Köp dyrt, då tjänar du mer!”/“Maxa lånet, du tjänar mest då!” det som gällde.
Vi går från evig högkonjunktur där allt var underbart, till en mer normal värld.
Nej, allt är inte nattsvart. Men när räntorna är/kommer vara klart högre, elen dyrare, maten dyrare och fler arbetslösa så är det otroligt svårt att se en snabb återhämtning till ATH.
I det läget skulle jag själv välja att minska risken och avyttra. Förutsatt då att vi pratar just detta objekt. Vill du investera och hyra ut, så är det kanske en annan femma.
2 gillningar
Skambud är för mig ett bud långt under förväntat marknadsbud.
Om man inte accepterar ett marknadsmässigt bud beror det snarare på att man övervärderade sitt objekt.
1 gillning
Det gäller enbart hyresrätter, brf och fastigheter man äger kan man bara få en ny hyra från att man vinner domen, förutsatt att uthyraren är en privatperson.
1 gillning
Detta gäller även för bostadsrätter sist jag kollade? Så länge den ägs av en privatperson. Det gäller däremot inte för fastigheter med äganderätt.
En av anledningarna till att det är såhär är att man hyr ut sin BR i andrahand likt en hyresrätt, i och med att man faktiskt inte äger BR personligen utan en del i en BRF som äger lägenheten.
En äganderätt hyr man ut i förstahand.
Lägenheten är nu såld! “Skambudarna” fick oväntat sällskap av en annan budgivare som tillslut fick köpet! Förlusten blev inte så stor och jag känner mig nöjd.
Tänker på det några av er skrev, ta smällen, blicka framåt, släppa oket och få lugn och ro - för mig är det ändå mycket viktigare än att få ut ett så högt pris det bara går.
Tack igen😊
26 gillningar
Är i precis samma sits som du. Jag tycker att om man inte behöver sälja så ska man sitta kvar och hyra ut. Jag menar att det finns två vinnare i det upplägget. Inget utan risk så klart. Men vem har egentligen vunnit något utan någon form av risk.
1 gillning
Nedgången är fullständigt naturlig med hänsyn till det som skett. Jag är helt övertygad om att vi går från en onormal marknad (objekt säljs en timme efter publicering på hemnet, innan visning etc), drivet av artificiella räntor satta av centralbanker, till en mer normal. Att svensken blivit 10 årslöner fattigare kommer fortsätta slå på nedsidan. Det höga kostnadstrycket kommer även det bestå. Räntorna kanske sjunker på 1-2 år sikt. Men detta betyder inte att allt är frid och fröjd för det. Vi har ändå blivit fattigare och har högre omkostnader.
Triggers på nedsidan är definitivt arbetslöshet. Data som inkommer visar även att räntehöjningarna inte riktigt biter ännu. Fortsatt uppsida för räntehöjningar och därmed risken att orsaka djup lågkonjuktur ökar. Sker detta kommer du se en stor fortsatt nedsidan. Jag skulle säga att detta är en reell risk. Att då sitta och hyra ut i andra hand kan skita sig fullständigt om det vill sig illa. Jag kan förstå tanken att inte vilja ta en förlust, men inträffar det värsta tänkbara finns risk för att ens liv mer eller mindre är ödelagt för all framtid (då skuldsanering inte beviljas för bostadsförluster om jag förstått allt rätt).
1 gillning