Finns det möjligtvis något här som är bra på bostadsrättsjuridik?
Styrelsen i vår bostadsrättsförening drev igenom ett förslag gällande balkongbyte. (Jag skriver drev igenom eftersom informationen till medlemmarna gällande eventuella alternativ samt ekonomiska följder av beslutet har varit i princip obefintlig och insamlandet av samtycken näst intill hotfullt.)
Balkongbytet är nu i princip klart. De nya balkongerna är betydligt större än de tidigare samt inglasade. Tidigare balkonger hade inte inglasning som standard men däremot var det många medlemmar, inklusive tidigare ägare av vår lgh, som själva ordnat med det (med föreningens tillåtelse).
Nu har flera skrivelser skickats ut gällande skador på fasaden inne på de nya balkongerna samt ansvaret för detta. Man hävdar att detta är medlemmarnas ansvar att åtgärda (om man så vill). Det gäller både “gamla skador på fasaden samt skador, märken, silicon rester mm efter demontering av gamla inglasningar.”
Till saken hör att skadorna inne på vår balkong främst beror på det faktum putsen på hela byggnadens fasad börjar bli gammal samt även på infästningen av den tidigare balkongen. Den större skadan är dessutom kring det fönster som tidigare satt UTANFÖR den gamla balkongen - men som nu är innanför den nya och större balkongen.
Jag tycker vidare att det är märkligt att man kan hävda att medlemmarna ska stå för eventuella demonteringsskador, orsakade av entrepenören, då det är föreningen som beställt arbetet. Möjlighet att själv ordna med demonteringen av inglasningen (utöver att häkta av och ta hand om själva glasen vid intresse) har inte lyfts som något alternativ. Hade balkongbyte ej skett hade vidare inglasningen funnits kvar. Demonteringsskador eller limrester hade i så fall inte varit något problem. Jag finner det dessutom som anmärkningsvärt att man kommer med denna information först nu, det vill säga EFTER att beslut om balkongbyte både fattats och genomförts.
I våra stadgar hittar jag följande lydelser som möjligtvis kan vara av betydelse i sammanhanget: “Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad till det inre hålla lägenhetens jämte tillhörande utrymmen i gott skick.” samt “Bostadsrättshavaren ansvarar bl.a. för: rummens väggar, golv, tak samt underliggande fuktisolerande skikt…” och “…Glas och bågar i lägenhetens ytterfönster, innanfönster och på eventuellt inglasad balkong samt lägenhetens ytter- och innerdörrar.”
Är skadorna på fasaden vårt direkta ansvar eller föreningens? Vad kan vi möjligtvis göra/hävda för att få skadorna åtgärdade - utan att själva behöva stå för notan direkt?
Ska den enskilde medlemmen bekosta detta, eller ska samtliga medlemmar i föreningen tillsammans stå för kostnaden?
Hur det är rent rättsligt vet jag inte. Men jag tänker att som medlem vore jag inte så sugen på att sponsra återställandet efter din på eget bevåg installerade inglasning.
Visst kan BRF-styrelser vara lite knepiga, men rättshaveristiska medlemmar är inte så kul det heller.
Styrelsen i föreningen har ett ansvar för yttre underhåll, stammarna på huset och allt som rör fastigheten. Medlemmarna ansvarar för det inre underhållet, de tonne i lägenheter och skötsel av ev. inglasning.
I detta fall låter det som om de skador/skavanker som finns rör utsidan av fastigheten och bör då falla på bostadsrättsföreningen i sin helhet. Det sagt så kan de komma att kräva tillgång till din balkong för att åtgärda problemen, och såklart kostnaden kommer alla få dela på.
yndantaget är om det är ett slitage som uppkommit pga medlems oaktsamhet eller skadegörelse, då står medlemmen för detta.
iaf är det så i min erfarenhet.
Imer än 99,9% av fallen är det föreningens ansvar. Det avgörs av stadgar, lag och upplåtelsen. Jag vill säga 100%, men alla kan ha fel.
Normalt sett är inte balkongen upplåten med bostadsrätt varför man som boende inte har något underhållsansvar för denna. Utifrån att föreningen underhållit balkongen i närtid så verkar det otvistligt.
Utifrån det stycke du citerar i stadgarna så är det även tydligt att inte underhåll sköts av boende, vilket inte fasaden räknas som. Vill de lägga ansvaret på dig behövs någon specialskrivelse som avviker från standard (vilket du citerar nu).
Vad anger styrelsen för stöd för sin tolkning?
Och har de helt hål i huvudet? Att låta medlemmarna bestämma över underhåll av skalskyddet som en fasad är ju galet. Förutom risken att folk inte åtgärdar sina skador kan boende börja göra egna lösningar (som iofs säkert är bygglovspliktigt) gällande material, färg etc utan att styrelsen kan tycka till.
Men laga din fasaddel och färga den chockrosa, randig eller något annat kul och se vad som händer. Vitet från stadsbyggnadskontoret åker ändå föreningen på och inte du, även om styrelsen kan stämma dig i efterhand.
Jag kanske var otydlig, men det föreningen försöker hävda är att vi på egen bekostnad ansvarar för att åtgärda skador OAVSETT om de har med tidigare inglasning att göra eller inte.
Ja, jag ställer mig frågande till att ansvara för att åtgärda limrester som inte hade varit ett problem om inglasningen hade fått vara kvar - eftersom jag kan tycka att det är en kostnad som rimligen bör inräknas i ett balkonbytesprojekt. Detta särskilt med tanke på att de flesta balkongerna i föreningen faktiskt var inglasade. Men visst, jag kan ändå delvis se logiken i ett sådant resonemang. Men jag har verkligen ingen lust att åtgärda skador som enbart beror på att byggnadens puts är gammal som gatan. Särskilt inte de skador som dessutom tidigare var UTANFÖR balkongen! Att bygga in skador och därefter lägga ansvaret för dem på medlemmen är väl rättsvidrigt om något…
Hur vet man om så är fallet eller inte? Jag kan inte hitta något om något sådant i stadgarna?
De har inte angett något stöd alls för sin tolkning utan enbart skickat ut ett förtydligande där de konstaterar att så är fallet - som om det vore en självklarhet.
Haha! Det hade ju varit lockande men där har de tyvärr varit tydliga med att det är originalfärgen eller vitt som gäller.
De skriver förvisso i sina utskick om att det handlar om just skador på väggarna inne på balkongen. Anledningen till att de uttycker sig så kan ju kanske vara att de indirekt försöker peka på följande stycke i stadgarna?:
“Bostadsrättshavaren ska på egen bekostnad till det inre hålla lägenhetens jämte tillhörande utrymmen i gott skick.”
“…jämte tillhörande utrymmen…”? = Balkong?
Väggarna på insidan av balkong = inre del av lägenhetens jämte tillhörande utrymme?
Kan del av byggnadens fasad med sådan skrivelse möjligen anses vara balkongens inre vägg tillika vårt ansvar?
Om balkongen är upplåten med bostadsrätt framgår av upplåtelsen, alltså när föreningen första gången upplät lägenheten till någon. Därefter har den överlåtits när den sålts. Men man behöver backa till upplåtelsen vilket kan vara svårt beroende på årgång.
Klargör att du har en avvikande åsikt, hänvisa till stadgarna och fråga vad deras uppfattning grundas på.
Om du har underhållsansvaret får du göra vad du vill. Det är en av riskerna att upplåta saker man kan ha synpunkter på. Om de menar att det är ditt ansvar kan de inte ha synpunkter. Precis som de inte kan lägga sig i vad du har för hallgolv eller tapet i sovrummet. Nu får de bestämma sig.
Nej.
En fasad är en fasad. En i glasning är inte en fasad.
De har fel, du har rätt. Sen är frågan vem som är grinigaste/uthålligast.
Tja, risken är väl stor att det helt enkelt bara landar i att varesig underhåll eller reparation blir av hos oss samtidigt som andra medlemmar luras till att åtgärda på egen bekostnad.
Kan tilläggas att majoriteten av medlemmarna i föreningen är pensionärer och flertalet av dem relativt “skruttiga” så att säga. Jag vill inte verka allt för fördomsfull men något säger mig ändå att risken därmed också är högre för att många bara kommer att utgå ifrån att informationen som gått ut är riktig alternativ att man varesig vågar eller orkar ifrågasätta.
Stort tack förresten för dina svar, och även till dig @Grumbledock . Det stärker mig att få bekräftat att jag inte är helt ute å cyklar i mina tankar och åsikter i frågan.
Sedan är det ju naturligtvis som så att det belastar föreningens ekonomi och därmed likväl indirekt vår - men denna förening har definitivt en god balans i ekonomin så det oroar mig inte det minsta (styrelsens syn på demokrati däremot… längtar till att det där drömhuset dyker upp så vi kan ge oss av… och vid det laget hade det ju naturligtvis varit till fördel och skadorna var åtgärdade.)
Svårt att svara kategoriskt eftersom vi inte har styrelsens version. Utifrån de uppgifter som lämnats verkar dock styrelsens agerande anmärkningsvärt.
Är det bara fråga om mindre åtgärder, typ spackla igen några små hål och måla på lite färg, så hade jag personligen inte orkat bråka utan gjort det själv.
Är det lite större saker som bör åtgärdas av yrkesmän så hade jag definitivt inte gjort något själv.
Bör vara föreningen som kollektivt har ansvaret för fasaden. Ändringar på den är dessutom bygglovspliktigt så ska alla igång och reparera och måla i olika kulörer blir det ett följdproblem troligen. Så det låter som att det gjorts en tankevurpa
Jag har arbetat en del med bostadsrättsjuridik och balkonger och fasad är yttre delar av fastigheten och faller således under föreningens ansvar vid en sådan skrivning. Vad gäller fönster och dörrar så kan det däremot vara lite olika skrivningar i stadgarna och därmed variera lite från förening till förening. Jag skulle bara kontakta styrelsen och påtala att insidan på balkongen fortfarande avser fastighetens utsida och att det således är något som föreningen ansvarar för enligt stadgarna. Ett tips är att alltid kontakta dem via styrelsens officiella mail så att du har all kommunikation sparad för framtiden. Många skickar sms eller ringer och har sedan inget bevismaterial för vad som sagts om en konflikt uppstår.
Bara en parentes att “jämte tillhörande utrymmen” skulle jag nog våga påstå avser det förråd som tillhör lägenheten och har således inget med balkongen att göra.
Det beror nog på vilket perspektiv man har. Upp till 10.000 kronor per lgh inkl moms och efter rotavdrag enligt den beställningsblankett man skickat ut för underskrift. Landar då på upp till drygt 1 500 000 kronor för samtliga lgh. Med varierande skadegrad är det dock svårt att göra någon vettig uppskattning, eftersom man ännu inte låtit genomföra några besiktningar.
Men sedan handlar det väl även som jag ser det om framtida scenarier. Godtar man detta idag, vad händer då den dagen som stora bitar av putsen börjar falla ned?
Våra skador är relativt ringa men tyvärr inte så begränsade heller. En rejäl reva i putsen samt en rejäl sprickbildning där putsen delvis verkar börjat släppa från muren. Jag har inte kunskap nog att varesig bedöma eller åtgärda den typen av skada. Befarar att det både kan vara, och riskera bli värre, än vad det ser ut i dagsläget om jag börjar peta i det.
Ja uppenbarligen har fler reagerat eftersom man känt sig nödgad att skicka ut ett förtydligande med citat “vi förstår att det kan finnas missnöje med detta…”
Bara en detalj. Det är mycket snack i min förening om att städa upp i stadgarna. Tror att oerhört många föreningar har ganska luddiga formuleringar som behöver skärpas till för att sånt här ska bli mindre öppet för tolkning och diskussion.
Normalt sett är alltid fasaden föreningens ansvar.
Japp, det är min plan att kontakta dem per mail. Ska bli intressant att se vad de svarar och om de svarar.
Ganska så säker på att det var någon från styrelsen som noterade vilka postfack som var tömda häromdagen, alltså vilka som hade tagit hand om senaste utskicket som de låtit sticka ut en bit från facket… Tyckte det var lite märkligt i sig… som om de noterade någon form av delgivningsdatum…