Ett alternativ skulle kunna vara att man ger förstagångsköpare amorteringsfritt i 5 år och sedan gradvis lägger på amortering under fem år.
Ger man alla amorteringsfritt så fortgår ju den galna konkurrensen och de som sitter på stora kapital i sina bostäder kommer alltid slå ut dem som inte gör det. Jämför tex paret som säljer villan efter 25 år i Bromma med 30-åringarna som säljer varsin etta. Bägge vill ha en 4-5 i attraktivt område. Det finns inte på kartan att den här justeringen hjälper den obalansen. De som har ackumulerat kapital sedan tidigare kommer fortsatt ha ett jätteförsprång som gör att de 10/10 kommer vinna budgivningen och de som inte har kommer att skuldsätta sig till tänderna och har inte råd att amortera. En solklar snedsits som inte löser problemet.
Om räntan är på 4-5% och man kan lägga 1% mer på ränta istället för amortering så ökar ju bopriset med 20-25%. 1/4=0,25
Om bostaden är värd t.ex 1 msek och räntebetalningar är 4%, 40 000 kr. Man minskar amorteringen med 10.000 och lägger de pengarna på ränta. Då blir 4% istället lika med 50.000 kr per år. 50 000/0,04=1 250 000
Fast det är väl inte den målgruppen förslaget är tänkt att hjälpa utan de som köper sina bostäder för första gången.
Men absolut, förslaget är väldigt brett och om man verkligen enbart är intresserad av att få in förstagångsköpare på marknaden skulle man kunna ta fram helt andra förslag.
Exempelvis skulle man kunna ha kvar amorteringskravet men tillåta ett “amorteringsavdrag” mot sin beskattade inkomst (likt ränteavdrag) men detta skulle enbart få göras om man hade ägandeskap i en bostad och bara en viss lånestorlek och enbart få göras under ett visst antal år i livet. Dvs. om du är 40 år eller 20 år spelar ingen roll för du får max göra avdraget under fem år, ungefär samma princip som att alla kan få CSN oavsett ålder men det är villkorat till max antal år
Nej så ser kalkylen inte ut. Man måste ju ta med de andra posterna i KALP kalkylen, dvs. drift/avgift och de schabloniserade levnadskostnaderna. Och kalkylräntan är ju dessutom iaf 6-7%. Jag vidhåller nog att effekten blir betydligt mindre än 20-25%.
Ja, fast i 2023 var det <25% av låntagarna för vilka KALP var den avgörande faktorn på hur mycket de kan låna, se KALP marginalerna per person i figur 5.8 i utredningen, s.135.
“Enligt FI:s årliga bolånekartläggning har nya bolånetagare relativt goda marginaler i bankernas kreditprövning. Det betyder att många av dem som lånat hade kunnat låna mer om de hade velat. För dessa hushåll är det således efterfrågan på lån snarare än utbudet som begränsat storleken på lånen. I den senaste undersökningen var det knappt 2 procent som hade negativ KALP-marginal och 23 procent hade en marginal mellan 0 och 2 000 kronor per person.”
dvs. ungefär 25% av nya låntagare maxades på KALP och 27% maxades på 85% LTV (s.215). Oklart hur stor var överlappningen. Jag tolkar det som att övriga kunde ha lånat mer om de ville.
Hmm, men dessa som kunde lånat mer men inte ville skulle väl inte påverkas alls då? Eller iaf. inte mer än genomsnittet om man tänker att de som var “KALP begränsade” påverkar allmänna prisnivån. Men som sagt, jag tror betydligt mindre än 20-25%.
De som är begränsade av taket på 85% men inte av maxad KALP skulle ju inte påverkas öht. om 1% amortering försvann, de är fortsatt begränsade av taket.
Jag gissar att många valde att inte ta så stor lån som de kunde pga. höga månadsbetalningar. Rent psykologiskt slår det mycket att betala 30k-40k per månad till banken, trots att man självklart kunde låna mer och använda det för amorteringen.
Jag tycker att många tänker som att ‘jag/vi ska inte betala säg mer än 35% av min/vår lön för bolån’, nu ska samma cashflow räcka för ett mycket större bolån. Därför tycker jag att man kommer att vara villig att låna mer, som i sin tur ska leda till att alla kommer att låna mer för att köpa ‘samma’ bostad.
Utredningen innehåller tankar konsistent med detta (s.228)
“Eftersom så många hushåll begränsade sina lån utan att vara kreditbegränsade drar författarna [Bäckman m.fl. (2024)] slutsatsen att effekten beror på beteenden som inte är helt rationella. Eftersom hushållen skulle kunnat låna mer och med dessa medel finansiera de ökade amorteringarna, kan effekten tolkas som irrationalitet eller att hushållen inte upplever att ett mindre lån är särskilt besvärande. Författarna föreslår att beteendet kan tolkas som att hushåll antingen fokuserar på den totala månadsbetalningen i stället för att sprida likviditet och kostnader över livet eller att de missförstår att amorteringar är en typ av sparande och inte en kostnad.14 Ytterligare en potentiell förklaring är att regleringen fick en normerande effekt och att många hushåll valde att lägga sig vid gränsvärdena som staten bestämt.”
fotnot 14 “En enkätstudie från SBAB (2018) visar att mer än hälften av de tillfrågade inte ser amorteringar som en form av sparande. Även andra studier har funnit att hushåll tenderar att fokusera på totala betalningar och bortse från effekten på deras balansräkningar.”
Ok, så kan det kanske vara, även om det var en mer än lovligt svamlig text, på gränsen till gissningar?
Det skulle ju kunna förklara hur de tänkt, men jag tror fortfarande inte på de 20-25%. Det låter inte rimligt att alla som inte är begränsade av KALP/tak skulle låna upp till samma månadskostnad bara för att de kan. Några andra premisser tror jag att många har.
Ja, jag håller med, det finns en hel del saker som man vet inte från utredningen. T.ex., det är sannolikt att amorteringskravet tränger undan övrigt sparande och/eller levnadsstandard, så lindrat amorteringskrav kommer att öka övriga sparandet och/eller levnadsstandarden. Det finns dock ingen data på det.
Sedan tror utredarna att förslaget ska leda till 5-10% högre bostadspriser, för att när åtgärderna infördes minskade bostadspriserna med drygt 5%.
Jag tycker att det är inte alls symmetrisk dock. Psykologiskt beter man sig ganska annorlunda vid en prissänkning på bostadsmarknaden jämfört med en prisökning.
Bostadspriserna ökar över tid (högre löner, byggnadskostnader).
Om priserna minskar under ett tag, ägarna avstår från att sälja om de kan tills att priserna ökar tillbaka. Man vill inte sälja med ‘förlust’ eller med mindre vinst som man kunde få (‘Vi kunde ha fått 3M för lägenheten förra sommaren och nu är det bara 2.8M, vi förlorar 200k på affären’). Denna lock-in effekt gör att bostadspriserna minskar mindre och det blir färre transaktioner.
Däremot när priserna ökar så säger köpare inte att vi ska vänta tills att de sjunker tillbaka. När priserna ökar så vill man vara med på det, man är rädd på att den blir även dyrare nästa år, osv, framför allt om det är inte en uppenbar bubbla. Så om den observerade prissänkningen när amorteringskravet infördes var drygt 5% (som är en dämpad effekt av hur säljarna agerade) blir prisökningen snarare runt 15% när de tar bort dessa tycker jag. Gissning? absolut.
Inte alla kommer att ta 20-25% mer lån. Vissa kommer att göra det, andra som inte gör det ska behöva köpa lite mindre/billigare bostäder än vad de kunde köpa nu tycker jag.
Intressant med media som kan kritiskt granska förslag. Ovanligt i ett land där majoriteten av mediabudgetarna kommer antingen från teveskatt eller presstöd.
Men det finns väl ingen historik som visar att banker gjorde nämnvärda kreditförluster på bostäder 2008 och därikring.
Eller har du någon sådan data?
Var ju inte ens några nämnvärda prisfall på bostäder då. Varför skulle banker då åka på kreditförluster?
(Det banker åker på kreditförluster på är utlåning till företag. Det är riskfylld utlåning).
Bankernas ägare vill inte hålla på och betala kreditförluster från sina plånböcker.
Därav att bankerna är väldigt restriktiva med utlåning. Och därmed undviker nämnvärda kreditförluster.
Och därmed kan också bankerna hålla låga räntor på bostadslån.
Japp, precis samma sak nu som när jag köpte för ~10 år sedan. Fiat kommer fortsätta devalveras och att vara maxbelånad kommer fortsätta premieras.
Jag förstod inte på den tiden att jag egentligen tog en 10x hävstångs position i bostadsmarknaden, lätt att vara efterklok men gjorde egentligen ingen “aktiv investering” utan hade bara tur
Jo, bara att det hade tagit längre tid att få ner inflationen.
För att det inte är statens uppgift att bestämma om folk ska amortera eller ej.
Det är ingen lösning heller.
Banken måste fortfarande räkna på att du ska hantera amorteringen sen, så du kommer inte kunna köpa ett dyrare hus för det.
