Vad är egentligen ett ”worst-case” scenario för bostadspriserna?

Hej,

Vi är båda 37 och vi har köpt en nyproducerad lägenhet (4 rok på 6,3 mkr) med tillträde om 2 år. Vi äger idag ett bostadsrätt värderat till ca 5,2 mkr med bolån på 2,5 mkr. Vi har sparande på 800 tkr på konton och 700 tkr i fonder.
Det är såklart mycket som kan hända inom de kommande 2 åren. I ett scenario där bostadspriserna går upp/står stilla/sjunker med max 10% kan vi finansera köpet av den nya lägenheten med försäljningen av den gamla. Om däremot priserna faller mer än 10 % behöver vi använda egna sparande som kontantinsats. Jag har 2 frågor som jag ville bolla med er:

  1. Vad är egentligen en ”worst-case” scenario för bostadspriserna som man bör stresstesta sig mot - prisfall på 20% / 40% / 60 %?

  2. Kan det vara en bra ide att sälja fonder redan nu och ha 1,5 mkr liggande på konto?

Några tankar?

Jag kan tillägga att vi kommer att bo kvar minst 10-15 år och att det är JM som bygger .

1 gillning

Tror inte det går att sätta en sådan siffra. Worst case är väl att det inte går att sälja alls just när ni vill göra det. Men det går ju inte att räkna med heller. Det blir alltid lite chansning att göra som ni gjort.

Jag skulle fokusera på att ligga bättre till än snittet i landet. Då borde sannolikheten vara stor att politiken arbetar till er favör, dvs det kommer krävas mycket för att landet ska lämna en majoritet av alla bostadsägare i ekonomisk kris. Ligger ni då dessutom med marginal bättre till än snittet, så sitter ni ännu lite säkrare. :slight_smile:

Att ligga bättre till än sittet är ingen match i Sverige, tyvärr. Läs igenom detta dokument från FI:

Om det inte går att sälja alls så innebär det väl att bostaden är värd 0 kronor?

  • Spontant har jag svårt att se mer än -30%. För många skulle gå in och köpa om det droppade mer, tror jag.

  • Ja det hade jag gjort. Pengar som behövs inom 2-3 år hör hemma på sparkonto med ränta tycker jag. Bind på 1-2 år och få 1-1.5% ränta. Se tex Compriser

https://www.compricer.se/sparande/

Skulle ha pegarna utanför börsen och försöka addera till det dem kommande 2 åren.
Ni måste göra en stor vinst på eran nuvarande om skatten samt lånet på 2,5 gör att ni inte får i handen 1MSEK efter försäljning som skulle motsvarar 15% av 6,3MSEK och täcker kontantinsatsen.

Om jag förstår er rätt så skulle ett fall på 10% göra att kontantinsatsen ni behöver på den nya lägenheten blir det ni får ut iom försäljning av gamla? Dvs 90% av 5.2 mkr - 2.5 mkr = 2.18 mkr är det ni behöver lägga in kontant för att köpa en lägenhet för 6.3 mkr? Det vill säga ni kan/vill endast låna ca 4.2 mkr på den nya lägenheten och inte 85%?

För annars är ju kontantinsats 15% på 6.3 mkr = 945 tkr. Det klarar ni ju enbart baserat på försäljning av föregående bostadsrätt så länge den inte sjunker mer än strax över 30%. Tar vi även hänsyn till 800 tkr på kontot så krävs det en nedgång på 50% för att ni inte ska ha råd med kontantinsatsen utan att sälja fonder. Givet att ni kan/vill låna upp till 85% på den nya lägenheten det vill säga.

Om ni istället behöver ca 2.2 mkr så klarar ni ett fall på nästan 25% med enbart kontanterna.

Beroende på er förening etc kan fallet vara 100%, dvs. bostadsrätten blir värdelös eller föreningen går i konkurs och omvandlas till hyresrätt. Bostadsrätter för 1:- var en verklighet på många orter fram till början av 2000-talet. Precis som det känns idag helt otänkbart innan dess.

Detta skulle vara helt vanvettigt. Har ni övervägt att sälja nu och sätta er i en (antagligen ganska dyr eftersom andra är svåra att få tag på) hyresrätt tills er nya bostadsrätt är färdig?

På Patreon hade vi en medlem som arbetade med bostadsprognoser på ett Fikatillsammans-tillfälle (går att se i efterhand). Då var kontentan att vid -20 procent-ish kommer det vara oerhört svårt för politiker att inte agera (högre ränteavdrag, lägre skatt, amorteringsfrihet, avskaffande av amorteringskrav etc). Mycket intressant då jag själv förut trodde typ -50 procent var en krasch.

6 gillningar

Och de kommer återigen (tror vi haft samma diskussion tre gånger nu) inte lyckas med detta. Det finns mig veterligen inga historiska exempel på där politikerna i något land lyckats stoppa en pågående bostadskrasch, Sverige kommer inte vara det första som lyckas. De lyckas inte ens få fram bostäder åt folk under normala förhållanden.

Titta på hur våra nuvarande politiker hanterar en kris som detta med Covid, och då menar jag inte valet att hålla samhället öppet etc eftersom man där man till stor del famlar i mörkret utan åtgärder som de själva valt och sedan inte lyckats genomföra. Exempelvis detta med med att få fram snabbtest i början av pandemin och nu vaccineringen som går extremt trögt… de borde sätta på sig clownnäsa.

2 gillningar

Egentligen är inte snittet på nedgången så relevant för en specifik bostad. Det gör stor skillnad vad det är för typ av objekt. Vid en nedgång eller stagnation bromsar udda objekt in först och är sedan mer svårsålda. Medan objekt med många attraktiva egenskaper som är i en prisklass som har många köpare (dvs inte lyxbostäder) håller priset bättre och är fortfarande intressanta. Folk behöver ju fortfarande någonstans att bo.

1 gillning

Skräm inte upp folk. Reglerna för nyproducerade bostadsrätter är totalt annorlunda idag jämfört med 80 och 90-tal. En ny bostadsrätt kan aldrig bli värdelös.

2 gillningar

Du får jättegärna redogöra för vilka ändringar du syftar på och hur dessa förhindrar bostadsrätter från att bli värdelösa eller föreningar från att gå i konkurs.

Det tar en stund. Skall försöka med detta nästa vecka.

2 gillningar

Kommer bli superintressant, immunitet mot konkurs och höjda räntor låter nästan för bra för att vara sant.

Nja. Jag påstod inte att värdet inte kan sjunka. Det kan det, men inte ner till 0 kr.

1 gillning

Om du menar att de kan sjunka men inte gå ner till 0kr, var menar du att botten ligger och varför?

1 gillning

Ja absolut, men det är ju inte till mycket hjälp i detta fallet. Det blir ju inte rimligt att räkna med 100% prisfall som marginal i kalkylen.

1 gillning

Folk kommer alltid att vilja/behöva byta/köpa bostad så det kommer att uppstå ett nytt jämviktspris där båda är intresserade att genomföra affären/bytet. (Hus/pengar/annat) Det gäller för i princip alla fastigheter även i en kraschad bostadsmarknad. Så 100% värdefall kan man då säga inte finns i praktiken. (Sen kan det ju bli banken/konkursförvaltaren som säljer)

Sen finns det speciella fastigheter (dyra löpande driftskostnade, ödemarken) som kan bli väldigt svårsålda MEN det är då utifrån en viss prisnivå. Till rätt pris/byte finns det oftast intressenter även till det flesta av de.

Spontant räknar jag personligen med -30 till -40% som troligt worst case om det skakar om ordentligt. MEN då händer det massor i samhället/världen med andra effekter också.

Räknar dock i det inte in ett fullskaligt världskrig eller apokalyps i någon form. Då kan i princip vad som helst bli följderna och då kanske inte ens pengar/hus är det viktigaste. Då är det nog byteshandel och väldigt specifika varor som styr. Liksom vissa betalningsmedel, kanske guld?

Att konkursförvaltaren kan sälja kåken är ju dock ingen tröst när din bostadsrätt omvandlas till hyresrätt och du själv sitter med restskulderna.

Vi måste ifrån ett system där folk riskerar hela sin tillvaro för att få tag i en bostad.

1 gillning