Vad är egentligen ett ”worst-case” scenario för bostadspriserna?

På individnivå är det skälvklart en katastrof och allt kan hända men nu tänkta jag mer generellt på samhällsnivå och en generell bostadskrasch.

Ska man titta på individnivå måste man nog göra en väldigt specifik analys och väga in mängder av faktorer. För vad man vill/bör/ska räkna med för ”worst case”. Vissa klarar knappt -10% medan andra klarar -70% utan större problem.

Att jämföra dagens situation med vad som hände under Finanskrisen 1990-94 är inte som att jämföra äpplen med päron. Skillnaden är ännu större.

Först lite historik. I början på 80-talet var nyproduktion av bostadsrätter extremt gynnat. Banken lånade ut 70 procent av produktionskostnaden, Staten lånade ut 25 procent via något som hette Länsbostadsnämnderna och köparen av en bostadsrätt satsade enbart 5 procent.
Inte nog med detta. Sverige var då ett högränteland med räntor som närmade sig tvåsiffriga tal. Staten subventionerade då räntan så att föreningen slapp undan med att betala 3 procent första året. Sedan steg räntan med 0,25 procent varje år.

På den tiden hade man också annuitetslån. De första åren var amorteringen extremt låg, men steg sedan något varje år.

Ytterligare en sak. Sverige i början på 80-talet fungerade på ett sätt som folk i 55-årsåldern och yngre knappast kan föreställa sig idag. Bankerna var extremt reglerade av staten via lånetak. I första hand skulle bankernas pengar gå till ny och ombyggnation av bostäder. I andra hand gick pengarna till industri och lantbruk. De smulor som sedan blev över kunde gå till privatkonsumtion, om man bönade och bad tillräckligt mycket. Uttryck som ”Köp först, betala sedan” fanns inte. Kreditkort existerade inte hos gemene man. En företeelse som Klarna skulle ha betraktats som en ren utopi. Sparkvoten var hög och de som köpte sin bostadsrätt betalade oftast kontant.

I november 1985 släpptes kreditmarknaden fri, och bankerna betedde sig som kossor på grönbete. En enorm kreditexpansion följde, inte minst på bostadsrättfronten.
I början på 90-talet hade vi då mängder av bostadsrättsföreningar som var belånade till 90 till 95 procent av produktionskostnaden. Vi hade dessutom ett antal bostadsrättsköpare som också var belånade till 90-95 procent av köpeskillingen för bostadsrätten, ofta med en svag kreditprövning. Det fanns därmed underlag för ”a perfect storm”.

Finanskrisen kom. Staten hade levt över sina tillgångar, inte minst på grund av sina vidlyftiga bostadssubventioner. Jag har till om med sett fall där räntesubventionerna var lika stora som årsavgifterna (!). Inte undra på att Staten fick dålig ekonomi och att föreningarna var sårbara. Omvärlden tappade förtroendet, och långivarna ville ha en riskpremie för att låna ut pengar. Räntorna steg.

I detta läge beslutade sig staten för att försämra räntesubventionerna. Bostadsrättsföreningarna med stigande räntor och minskande subventioner tvingades höja sina månadsavgifter. De boende hade samtidigt drabbats av höjda räntor på sina egna lån fick svårt att betala, och många lämnade tillbaka sina bostadsrätter till föreningen. Intäkterna minskade och föreningen kom på obestånd. De som hade lämnat tillbaka sina bostäder kunde ju däremot inte lämna tillbaka sina lån, varför många personliga tragedier följde.

Ett exempel som jag följde väl i många år, eftersom en bekant till mig var köpare:
1981 köptes en bostadsrätt för 50 000 kr. 1990 hade värdet 10-dubblats till ca 500 000 kr. Detta belopp låter inte mycket idag, men på tidigt 90-tal motsvarade detta runt fyra årslöner. Sedan kom finanskrisen. Månadsavgiften höjdes och värdet störtdök. Som lägst låg det runt 30 000 kr. Runt 1994 gjorde föreningen en ackordsuppgörelse med långivarna. Banken skrev av 10 procent av sin fordran och Länsbostadsnämnden skrev av hela sin fordran. Värdet på bostadsrätten började därefter återhämta sig. Efter några år låg bostadsrättsinnehavaren på plus igen. När räntorna började sjunka kom den verkliga uppgången. När jag kollade för några år sedan var värdet långt över miljonen. Förmodligen betydligt högre idag.

Är det något som kreditgivare avskyr, så är det att förlora pengar. Idag gäller helt andra förutsättningar. Statliga lån med räntesubventioner är helt bort. På nyproducerade föreningar går bankerna extremt ogärna över 25 procent av produktionskostnaden. Resterande har hamnat på ökade insatser från köparna.

Vad händer vid en ny fastighetskris? Säg att fastighetspriserna sjunker med 25 procent. Då får alltså bostadsrättsföreningen som ligger på 25 procents belåning en höjning till 50 procent. Definitivt ingen risk för konkurs. Bostadsrätten får däremot ett rejält minskat värde, men medlemmen i föreningen behöver i alla fall inte ligga sömnlös för att bostadsrättsföreningen skall gå i konkurs eller att värdet på bostadsrätten skall bli noll.
Det finns mycket mer att tillägga, men inlägget blev stort nog ändå. Jag stannar här.

8 gillningar

Detta beror ju helt och hållet på föreningens ekonomi.

Om svenska bostäder efter ett fall inte längre ses som en ”säker” investering kommer de utländska pensionsfonder (vilket innan RB gick in och stödköpte var de stora köparna) som köper svenska bostadsobligationer kräva en högre riskpremie = räntan kommer skjuta i höjden, oavsett vad Ingves satt styrräntan till. Att fastigheterna i praktiken är pantsatta två gånger (både av bostadsrättsinnehavaren och föreningen) gör inte saken bättre. Det kommer slå stenhårt med högt belånade föreningar som tvingas höja sina avgifter till den grad att de blir totalt oattraktiva.

Förra gången fanns det hyresrätter som folk valde framför bostadsrätterna när avgifterna översteg hyrorna, vilket i sig startade en ond spiral där föreningarnas intäkter sjönk ännu mer ju fler som lämnade in nycklarna till föreningen = konkurs. De som lyckades hålla näsan över vattenytan gjorde detta genom att sälja dessa tomma lägenheter för 1:-, bara för att få in någon i kåken som var villig att betala avgiften. Detta vet jag av egen erfarenhet skedde så sent som 2002.

Idag finns det inga hyresrätter att fly till, men om tillräckligt många föreningar på botten av pyramiden går i konkurs kommer de att återuppstå och den onda cirkeln är igång igen.

En annan faktor som kommer kasta bensin på elden är den höjda tomträttsavgälden (hyran för marken) som många föreningar kommer behöva dras med framöver. Även detta är något de flesta bostadsrättsköpare helt ignorerar.

Hur menar du nu?
Bostadsrättsföreningen äger fastigheten, punkt slut. Hur många hyresfastigheter är konkursfärdiga vid 50 procents belåning? Inga alls. Bostadsrättsföreningen är helt frikopplad från hur medlemmarna belånar sina bostadsrätter.

Prissättningen på obligationer och därmed i förlängningen lånen sker efter den bedömda risknivån. 50 procents belåning på bostadsobligationer ger bättre ränta än 75 procents belåning. Bostadsobligationer ger bättre ränta obligationslån mot säkerhet av kommersiella fastigheter osv. Jag kan försäkra dig om att en brf med 50 procents belåningsgrad har en bra position på marknaden.

Vi har ju, med kanske några extremt få undantag, inga högbelånade föreningar längre.

Den ökade tomträttsavgälden kommer i så fall att påverka alla fastigheter i samma område, inte specifikt bostadsrättsföreningar.

Stort tack för lite samtidshistoria som jag inte hade någon aning. Mycket trevlig läsning. :pray:

1 gillning

Jag tycker det framgår tydligt hur jag menar: även om fastigheten tekniskt sett tillhör föreningen så är den till syvende och sist den säkerhet som hela lånemassan lutar emot. Vilket är lugnt så länge priserna stiger och alla sjunger kumbaya, men blir surt när bilden av svenska bostäder som en ”säker” tillgång försvinner. Då hamnar man snabbt under vatten i marknadens ögon.

Personligen tyckte jag det var bättre när det inte gick att låna mot en bostadsrätt, just eftersom det i praktiken inte finns någon säkerhet.

Om din bild är att föreningarnas ekonomi överlag är sund, fantastiskt, välj en sådan. Väljer du däremot fel kommer du precis som sist sitta med svarte Petter.

På vilket sätt hjälper det den aktuella föreningens ekonomi att omgivningen ev. sitter i samma båt?

Erik!
Vad jag försöker säga är att risken för att en brf specikfikt skall gå i konkurs är extremt liten. Den absoluta majoriteten av Sveriges bostadsrättsföreningar har en bra ekonomi. Däremot kan givetvis bostadsrätter falla kraftigt värde.

Förenklat sett bör ett teoretiskt värde på en bostadsrätt vara: Fastighetens värde - bostadsrättsföreningena lån x lägenhetens andelstal.

Låt oss gå tillbaka till mitt exempel. Fastighetens värde sjunker 25 procent. Föreningen påverkas inte med annat än att belåningsgraden stiger till 50 procent. För bostadsrätterna blir det värre. I stället för 75 procents övervärde blir det 50 procent att dela på i stället. En nedgång med 33 procent. På grund av belåningen i föreningen uppstår en hävstångeffekt. Lite som med belåning av aktier faktiskt. Bra i uppgång, men dåligt i nedgång.

När man köper en bostadsrätt är det viktigt att titta på föreningens belåning och räkna ut hur stor del av belåningen som kan hänföras till just din lägenhet. Då ser du vad som du egentligen betalar.

Tar du föreningens lån gånger andelstalet för lägenheten får du fram en summa. Dividera sedan med lägenhetens yta så får du belåning per kvadratmeter. Ju lägre desto bättre!

2 gillningar