Intressant debattartikel inom ämnet,
Från artikeln:
Över hälften av bostadsrättsföreningarna med underskott. Många föreningar spar också för lite pengar till framtida reparationer, underhåll och återanskaffning av befintliga byggnadskomponenter. På sikt leder det till stora upplåningsbehov, ökade räntekostnader och högre månadsavgifter.
Jag har sett i många årsredovisningar att man går med underskott och dessutom ackumulerar ett balanserat underskott år för år. Men detta beror ofta uteslutande på grund av avskrivningarna. Jag stör mig mycket på detta då det för mig är omöjligt att veta vad en rimlig avskrivning är. Till synes för mig godtyckligt små skillnader i avskrivningar gör att en bostadsrättsförening kan gå från en god ekonomi med överskott till en katastrofekonomi med stort underskott, i alla fall på pappret.
Då ska man plötsligt ta in mer “riktiga” pengar (medlemsavgifter) för att täcka upp ett “pappersunderskott”. Eller hur fungerar det? Kan man räkna amorteringar som intäkter och på så sätt gå plus i resultaträkningen, och sen låna upp mer pengar senare när underhåll ska göras?
Intressant att två månader tidigare publicerade en annan nyhetssajt en helt motsatt artikel: Bor du i bostadsrätt? Då är risken stor att du betalar för hög avgift 26 november 2021 - Ekonomiekot Extra | Sveriges Radio
1 gillning
Nej. Det “normala” är att avskrivningarna, som är resultatpåverkande men inte påverkar kassaflödet, tvingar föreningen att för att göra åtminstone ett nollresultat hålla avgifterna på en sådan nivå att hyfsat positivt kassaflöde uppstår. Det överskottet kan då användas till sparande/amorteringar som bara direkt påverkar balansräkningen.
Idealt skulle det finnas en resultatpåverkande post som motsvarar något slags faktiskt uppbyggt underhållsbehov under året, men det gör det ju inte.
Det är notoriskt svårt att sätta en rättvis nivå på avgifter i brf:er över lång tid - för låga avgifter gynnar nuvarande medlemmar på framtida medlemmars bekostnad och vice versa.
1 gillning
Vad jag skriver om är risken för arr föreningen kan gå i konkurs. Den är extremt liten. Däremot kan givetvis risken vara väldigt stor för att själva bostadsrätten sjunker i värde.
Är totalt okunnig vad det gäller ”bostadsrätter” men intressant ämne och alltid kan man lära sig något.
Om man köper eller bygger en villa så äger man vanligtvis (marken som villan står på + villan + rätten att bo i villan) och värdet av dessa 3 delar får man låna 85% av och det finns amorteringskrav kopplade till detta beroende på hur stort lånet är.
Jag antar att det är andra regler som gäller för bostadsrätter, (rätterna att bo + fastighet där rätterna att bo är + marken där fastigheten står) dessa 3 delar borde väll få belånas på samma sätt som en villa och med samma amorteringskrav?
Vad skulle detta leda till?
Sedan vet jag inte varför staten skall subventionera räntor på dessa lån med 30%?
1 gillning
Amorteringskravet är detsamma för bostadsrätter. Som bostadsrättsinnehavare äger du ju dock inte fastigheten och har därför personligen inga lån på den.
1 gillning
Så var det faktiskt i en statsdel i staden där jag bor. 1990-91 ungefär under den svenska finanskrisen då räntorna steg till himmelen så i ett opopulärt område så gick bostadsrättspriserna från ca 200000 till 1kr på ett par år. Månadskostnaden steg så att folk inte hade råd att bo kvar och skänkte bort sina bostadsrätter.
Ja och nej, väl?
Som bostadsrättsinnehavare kan man t.e.x göra skatteavdrag för “sin del” av amorteringarna inom föreningen under årens gång när man säljer. Samt att en bostadsrätt är förenad med en procentandels ägande i föreningen som i sin tur (ofta) äger fastigheten.
Lite som att äga en större post aktier i ett fastighetsbolag med en fastighet 
1 gillning
Ja, intressant, jag har har hört om sådana fall. När du säger att månadskostnaden gick upp så mycket så att folk inte hade råd att bo kvar, menar du den månatliga avgiften till föreningen då alltså? Att föreningen själva hade lån som spårade ut?
Helt rätt analys. På 70 och 80-talet hade vi ett fullkomligt horribelt system i Sverige. Nybildade bostadsrättsföreningar kunde lån 99 procent av produktionskostnaden och bostadsrättsinnehavarna stod för en procent. Av de 99 procenten lånade bankerna ut 70 procent och Staten via Länsbostadsnämnderna ut 29 procent.
När räntekostnaderna steg i början på 90-talet måste bostadsrättsföreningarna höja sina avgifter och hela marknaden fick enorma problem.
Nåväl. Både Staten och bankerna har lärt sig läxan. Nya bostadsrättsföreningar får låna max kanske runt 30 procent av produktionskostnaden. Detta innebär samtidigt att den egna insatsen för att köpa en bostadsrätt har ökat radikalt jämfört med forntiden.
Att lämna tillbaka en bostadsrätt på 90-talet som du köpt för 25000 kr och förlora dessa var ingen katastrof. Har du däremot gett 2,5 miljoner är detta i praktiken omöjligt. Å andra sidan har föreningarna, tack vare den lägre belåningsgraden, en betydligt bättre ekonomi än förr I världen. Behovet av att höja avgiften om räntan går upp är inte alls lika stor.
4 gillningar
Minns inte exakt, det vär längesedan. Jag tror det var avgiften till brf och räntan som steg.
Ett bra faktum att ha med sig i bostadsfrågan är att bostadspriserna går ned cirka 1 av 3 år, inga konstigheter med det. Vill man nörda ned sig kan jag tipsa om länkad rapport som pratar om de historiska riskerna på bostadsmarknaden.
Diagram saxat från rapporten:
En stor osäkerhet och potentiell risk i en bostadsrättsförening är människorna som sitter i styrelsen. Har man otur kan spelplanen kastas om ordentligt efter en årsstämma. Detta har varit uppe i tidigare trådar också. Enda skyddet är väl att engagera sig i styrelsearbetet själv.
1 gillning
Håller med, ändå ganska skrämmande läsning om hur ofta bostadsrättsföreningar utsätt för ekonomisk brottslighet.
Skulle inte sova gott om natten om jag bodde i bostadsrättsförening och inte var med i styrelsen.
Totalt beräknas runt 3000 av landets 25 000 bostadsrättsföreningar blivit utsatta för någon form av ekonomisk brottslighet under senaste fem åren. Det enligt en rapport av Sweco, beställd av organisationen Fastighetsägarna och där bland annat representanter från 500 bostadsrättsföreningar intervjuats. Av dem uppger 12 procent att deras föreningar utsatts för brott.
Källa,
Lita andra artiklar,
1 gillning
För att ge ett konkret råd till trådskaparen så försök ”sälja lägenheten i tvättstugan” om ni känner att ni är villiga att avstå ev värdestegring men också slippa risken för att värdet sjunker. Mäklararvode, homestyling och visningar slipper ni också. Ca 10 tkr kostade kontraktsskrivningen (hos mäklare) dock.
Vi gjorde på det sättet till ett par grannar i föreningen som ville bo kvar, men i en något större lägenhet. Hur smidigt som helst! Då har ni också möjlighet att sälja för exakt den peng ni är nöjda med.
För övrigt skrev vi kontrakt på hus ungefär samtidigt som Coronan blossade upp och det spåddes att bomarknaden skulle ned både 20- och 30 %.
Nu var tillträdet långt fram även i det fallet så vi slapp sälja mitt i oron men tankarna att ha betalat 30% för mycket och att vi skulle behöva sälja för 30% mindre än väntat, allt som allt ca - 2 mkr, Nu blev det förvisso inte så.
Var nog inte osannolikt med en liten sättning. Tror inte t.ex att Riksbanken blåste in 700 miljarder i obligationsköp för att de tyckte att de såg ljust ut för svenska bolånepapper.
Hmmm. Bor i hus som vi köpte för runt 25 tkr/kvm. Att ha den typen av nivå av belåning låter inte friskt. Jag har låg belåning av huset själv.
Exakt detta kommer ju att ske. Se på elpriset, a-kassan vid början av pandemi och dylikt. Pappa staten kommer givetvis att rädda alla curlade nyliberala medelklass-Svensson när det inte längre är kul att leka låneyuppies!
4 gillningar
Det har du helt rätt i. Alla de föreningarna med på förhand dålig ekonomi sållade jag snabbt bort. Nu bor vi i en helt ny med belåning på 12tkr/kvm vilket är mer hanterbart. Det finns stor spännvidd på hur belåningen ser ut även bland helt nya BRFer i stan. Gäller att ha ögonen på ekonomin innan man köper något.
2 gillningar
@janbolmeson Det vore absolut relevant att gräva i detta i ett särskilt avsnitt.
2 gillningar