Hur räknar man ut hur en felaktigt driftkostnad påverkat slutpriset av en Villa?
I det här fallet har ett hus sålts med en felaktigt högre driftkostnad. Kostnaden dvs sammfällighetskostnaden uppgavs till 30 000 kr men i själva verket visade sig att kostanden var 40 000 kr. Det handlar om en sammfällighetskostnad så denna kostnad går inte påverka på något sätt. (det ingår inte el, villaförsäkring i denna kostnad utan fasta kostnader uppvärming, sop, väg, varmvatten)
Kontrakt var redan påskrivet när summan kom fram.
Kan man räkna ut hur mycket detta kunna påverkat slutpriset ? Jag menar boendekalkylen förändras en hel del eftersom man kunnat låna betydligt mer pengar med en lägre driftkostnad på 10 000 kr per år.
Vid budgivning fanns flera budgivare och budet slutade på 2,3 miljoner kr. Alla spekulanter budade med en fel uppgift om sammfällighetskostnaden. Närmaste spekulant efter oss låg på 2,24 miljoner kr baserat på fel sammfällighetskostnad.
Jag hade en liknande situation med ett nyproducerat hus. Byggaren hade gjort fel i driftskostnadskalkylen, de måste ha glömt att räkna in abonnemangsavgiften för elen. Jag drog det till ARN med ett resonemang om jämvikt i kostnaden mot räntor på lånet som alternativkostnad. Byggherren invände med att en mäklare gjorde en värdering och menade att skillnaden i driftskostnad saknade betydelse för värdet/priser, och det köpte ARN rakt av…
Jag har suttit i just den här situationen, och bollade med en jurist och grejer vid tillfället. Det som jag fick veta då är att den här sortens situation oftast löses med årsdifferensen x 10. I ditt fall skulle det vara 100 000kr. En referens till detta är t.ex. Hovrätten över Skåne och Blekinge mål nr T 2265-17 dom 2018-02-15, om du vill läsa in dig.
Tyvärr kräver det en samarbetsvillig säljare, annars blir det tingsrätt. Inte för att jag tror att ni skulle förlora när det verkar så här solklart, men det kostar och tar tid samt ansträngning. (För att inte tala om rättegångskostnader, men de får ju säljaren betala när denne förlorar)
Absolut, blir ett längre stycke och censurerar namnen för de är oväsentliga:
Mot detta står vad mäklaren MM har uppgett i förhör om att en fastighets
driftskostnader har stor betydelse för köpare och för fastighetens marknadsvärde.
Enligt honom bör bedömningen av hur stor påverkan en felaktigt uppgiven
driftskostnad har på marknadsvärdet göras antingen utifrån kostnaden att åtgärda
fastigheten så att driftskostnaden sänks till uppgiven nivå eller genom att multiplicera
skillnaden mellan den faktiska och den uppgivna kostnaden med tio år. En skillnad i
driftskostnader på cirka 12 000 kr medför enligt MM ett lägre
marknadsvärde på en fastighet av nu aktuellt slag om 158 000 kr och är i minsta laget.
MMs uppgifter om driftskostnadernas inverkan på marknadsvärdet får
stöd av ett skriftligt utlåtande från värderingsmannen VV och till viss del
även av en skrivelse från SS på Sparbanken Syd rörande driftskostnadernas
påverkan på marknadsvärdet och en köpares låneutrymme.
Hovrätten finner därmed inte skäl att ifrågasätta MMs bedömning eller
beräkningssätt. Då han inte uttalat sig specifikt om värdepåverkan av den lägre skillnad
i driftskostnader som hovrätten funnit styrkt och då utredning om åtgärdandekostnader
saknas, får bedömningen av prisavdragets storlek göras med vägledning av den årliga
mellanskillnaden. Den angivna tioårsperioden framstår som en lämplig avvägning.
Skillnaden i marknadsvärde kan därmed uppskattas till cirka 70 000 kr. XX och
YY är således berättigade till prisavdrag med detta belopp.
Så i det första stycket förklaras de tre olika beräkningssätten man kan använda i en sån här fråga:
Kostnaden för att justera fastigheten så den uppfyller vad som är utlovat. (Omöjligt i ditt fall)
Årlig mellanskillnad x 10 år (Snabbt och enkelt att räkna)
Skillnad i marknadsvärde med de nya uppgifterna om driftskostnad (Svårbedömt och kräver massa olika utlåtanden från mäklare/banktjänstemän)
Så iom att hovrätten nu köpt resonemanget om 10xårsskilnad rakt av så blir domen vägledande för om ni skulle väcka talan i lägre rättsinstans, och motparten får svårt att argumentera annat. Finns säkert fler domar med samma formel i men jag vet bara denna.
Tycker absolut att man kan kräva en justering på priset, säljaren har lämnat felaktig information som borde kunna anses av väsentlig betydelse då det påverkar din ekonomi. Har diskonterat 10 000kr (årligen) på 2% nedan.
Desto längre period framåt desto svårare blir det att hävda att skillnaden kommer att bestå. 10 år i sig kan ju redan va ett långt antagande, beror ju på hur samfälligheten ser ut
Tack för klargörandet. Detta ska jag lägga till som ett exempel på hur man kan räkna ut skadan eftersom hur det påverkat slutpriset är svårt att avgöra.
Isdrift
Det är mäklaren som skrivit in fel uppgifter i objekbeskrivningen/annonsen. Säljare har gett mäklaren rätt uppgifter.
Var med om ett likande fall när mäklare gjort fel på en löpande avgift och kontaktade Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) som är rejält hjälpsamma för att hitta bland deras “avgöranden”.
Praxis för ersättning när FRN prövar liknande tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare är 5 x ökad årskostnad, mindre belopp tar mäklaren direkt, medans större belopp så täcks det av mäklarens ansvarsförsäkring där självrisken brukar ligga runt ett prisbasbelopp.
Om mäklaren skrivit fel och huruvida det skulle varit säljarens ansvar är en tvist mellan de två. @Buhu som säljare har ju köpt baserat på innehållet i en objektsbeskrivning som normalt anges som bilaga till köpeavtalet. Om innehållet i objektsbeskrivningen inte stämmer så är det ju en avvikelse från avtalet som skrivits under av båda parter, så ett prisavdrag är motiverat. Sen kan eventuellt säljaren kräva de pengarna eller en delmängd av mäklaren, men det är 100% mellan säljaren och mäklaren.
Jag tycker då att du ska begära ersättning från mäklaren. Det är den som gjort fel.
Mäklare bryr sig bara om deras rykte. De vet att de gjort fel.
Jag hade begärt en rimlig summa, exempelvis 5-10 års kostnad och sen förvänta sig att mäklaren kommer med motbud på lägre. Spela på att de gjort fel och de påverkar din ekonomi varje månad.
Normalt ”godkänner/bekräftar” säljaren själva objektsbeskrivningen innan den publiceras. Just för dubbelkolla att mäklaren skrivit in rätt och för att mäklaren då har ryggen fri.
Av samma anledning brukar man vid själva kontraktsskrivning få signera även fysiska papper med objektsbeskrivning så det inte blir diskussioner senare om vad som stod där.
Så även om mäklaren ”fått rätt uppgifter” men sen “skrivit in fel” kan säljaren mycket väl missat kontrollera och sen godkänt den felaktiga skrivningen.
finns väl massa prejudikat kring detta. Jag tror (tämligen säker) att det är kört för dig att få något alls. Det går inte att bevisa att priset hade varit något annat. Dyrare för dig att ta dem till domstol än vad du kan få ut av det.
Du riktar kravet mot säljaren, det är med säljaren du har ett avtal.
Du har inget avtal med mäklaren, och mäklaren har inte gjort fel mot dig. Om säljaren menar att mäklaren har gjort fel, så är det de som har ett skadeståndsanspråk mot mäklaren som de får pröva i lämplig instans om denne vägrar göra rätt för sig.