ja, men som sagt, det är slutpriset skillnad som rätten tittar på, och kan du inte bevisa att det gör skillnad, vilket du inte kan, så har du inget case.
1 gillning
I detta fall har vi provat rikta ett skadestånd till säljarna som inte vill betala något. De anser att mäklaren gjort fel. Så nu får jag prova rikta kravet mot mäklaren.
Tidigpension: Driftkostnaden har påverkat boendekalkylen vilket gjort att jag inte längre har samma boendekostnad som när jag skrev på avtalet. Med andra ord har jag betalat ett för högt slutpris pga av en högre driftkostnad.
Mäklaren är ju försäkrad mot sådant. Lättare/billigare att driva mot honom då du går via FRN.
Jag var behjälplig i ett ärende snarlikt ditt. Det genererade i 25 tkr. Vi godtog det även om vi yrkat mer. Hade vi gått vidare hade det ju börjat kosta pengar.
Om det bara resulterar i 25k så kan TS lika gärna gå efter säljaren som förenklat tvistemål och bara kräva gränsbeloppet där.
Till TS @Buhu: Om säljaren menar att mäklaren gjort fel, så får de ju i sin tur kräva pengarna du får av säljaren av mäklaren. “Gjort fel” är ju en fråga om vad som står i deras avtal avseende de olika avtalsparternas skyldigheter vad gäller att säkerställa att informationen i försäljningsavtalet är korrekt, det har inget med dig att göra. Möjligen kan du och säljaren gemensamt sätta er mot mäklaren och jobba fram en deal, men det är helt frivilligt.
Jag gör ett skadestånd till mäklaren som i sin tur använder sin ansvarsförsäkring.
Om jag blir avvisad av ansvarsförsäkringsbolaget, först då ska jag vända mig till FRN?
“FRN prövar endast krav som är tvistiga. Innan du gör en anmälan till FRN måste du därför först ha framställt ditt krav till fastighetsmäklaren. Om mäklaren eller dennes ansvarsförsäkringsbolag helt eller delvis avvisar ditt krav, kan du vända dig till FRN. Du kan också vända dig till FRN om mäklaren eller ansvarsförsäkringsbolaget dröjer orimligt länge med att ange sin inställning till kravet”
Så du menar alltså att det är fritt fram att ljuga om driftkostnader/samfällighetsavgift etc vid bostadsförsäljning utan risk för påföljder???
finns många saker som är olagliga som inte har några direkta påföljder. Om du tycker att det är fritt fram att bryta mot lagen bara för det så är det bara köra på !
Kan du bevisa att detta hade påverkat slutlikviden?
Om inte, så kommer du förlora i rätten (om du går så långt)
Jag skickade ett mail mäklaren med krav. Som han motsatte sig. Bifogade detta till FRN.
Det jag kan bevisa är att när vi köpte radhuset så hade vi en boendekostnad baserad på slutpriset och den driftkostnaden i avtalet.
För uppnå samma boendekalkyl med den felaktiga driftkostnaden måste slutpriset sänkas med ca 300 000 kr för att vi ska ha samma boende kalkyl.
Det är baserat på 5% rörlig ränta vid köpetillfället. Hur det kunnat påverkat priset så mycket beror på att med högre driftkostnad hade vi inte lägga högre bud innan vår boendekostnad ökade.
Med andra ord kunde kan vi med skillnaden mellan faktiskt driftkostnad och felaktigt lägre driftkostnad kunnat lägga mellanskillnaden på ränta och tagit ett högre lån som påverkat slutpriset.
hur mycket pengar kan du låna om du har 800kr extra att lägga på räntekostnaden vid 5% ränta?
Men det finns inga bevis för att marknaden hade värderat huset lägre bara för att driftskostnaden är högre. Priset på huset kan mycket väl ha varit detsamma.
Eller så hade den ökade driftskostnaden kunnat få en opropertionelig effekt åt andra hållet, dvs att värdet på huset hade varit 1M mindre.
Som bostadsrättsföreningar med jätte höga lån, något som inte är ett stort problem när räntorna är låga men ett jätte problem vid höga räntenivåer, eller hus som hög elförbrukning, spelar mindre roll vid låga elpriser osv.
Hur det faktiskt slår på slutpriset är skrivet i stjärnorna, och därför kommer du inte vinna i en rättegångsprocess.
Sen om du kan förlikas, före eller efter en stämning är en helt annan sak.
2 gillningar
Låg uppsida och hög nedsida med att driva en sådan process i domstol.
Är det radhus bör det finnas gott om statistik på vad övriga lägenheter sålts för när de annonserats med korrekt avgift.
Menar du att detta på något sätt skulle vara jämförbart?
Och hur kommer du fram till hur fastigheten skulle värderats i en budgivning om den riktiga driftskostnaden varit känd?
Exakt.
1 gillning
Det jag menar att driftkostnaden har betydelse när du värderar ett hus. Låg driftkostnad medför att du kan betala mer för huset medan hög driftkostnad tvärtom.
I slutändan ska den som köper huset betala för vad det kostar att bo där. Om inte driftkostnaden skulle påverka slutpriset så finns det absolut ingen anledning att informera om den.
Jag kan inte bevisa hur mycket det påverkat slutpriset. Det jag kan bevisa är att boendekalkylen har förändrats med 800 kr dyrare i månaden. Vi kan inte uppnå samma boendekalkyl som vi hade när vi köpte radhuset. För att uppnå den kalkylen behöver vi sänka slutpriset.
Kan ni bevisa att det inte påverkat slutpriset ?
Det blir svårt att argumentera att just slutpriset ska sänkas med motsvarande lånebelopp. Möjligen kan man tänka sig en kompensation på 800 x ett antal månader. Men du kan verkligen inte säga att huset är mindre värt på grund av detta.
Vi hade ett liknande belopp och det slutade med att vi fick 5 x kostnadsökningen från mäklaren som gjort fel i linje med FRN:s avgöranden (se även inlägg #11).
Vi tog också kontakt med en jurist som gjorde bedömningen;
- Beloppet är litet och antagligen att det inte är värt kostnaden att driva det i domstol med kostnader för ombud
- Svårt att visa påverkan på slutpriset utan att man tar in oberoende fackman som värderar till en kostnad som är högre än eventuell ersättning
I samma veva frågade vi även ChatGPT som argumenterade väldigt övertygande om att man kan extrapolera ut avgiftsökningen över 20 år med antagen diskonteringsränta som gjorde att det landade på 30x-50x avgiftsökningen, något som juristen slog ner på. 
Jag skulle säga att det är få spekulanter som ”I PRAKTIKEN” bjuder matematiskt olika beroende på en specifikt uppgiven driftskostnad på xxxxxkr eller xxxxx+10000kr utöver alla andra kostnader och övriga faktorer vid husköp.
En anledningen är att driftskostnaderna oftast är en ganska ”trubbig” siffra som man inser om man ägt/kollat på många olika hus. Beroende på:
-olika omfattande delposter medtagna på olika husobjekt
-olika noggranna/uppskattade/uppmätta siffror
-tar vi en KOSTNAD uppgiven för el så vet du ju inte vilket elpris/elavtal den är beräknad på. Då är ju åtgången av kWh betydligt bättre instrument MEN även det beror på nästa punkt
-olika vanor, temp inomhus, olika antal i familjen, statistik från olika år/vintrar, elbilsladdning, ev vedeldning som komplement, värme i garage/förråd osv.
Dvs UPPGIVEN DRIFTSKOSTNAD är oavsett en ganska GROV siffra som jag och många med mig ser mer som en slags indikation än en specifik/matematiskt nivå ihop med priset på huset. Då kollar jag mer på faktiska ELFÖRBRUKNINGEN i kWh och ålder/tekniskt uppbyggnad på värmesystemet, isolering, fönster och uppvärmd yta.
Sen är anledningen att budgivning ofta handlar mycket om många saker utöver ekonomi, t ex psykologiska/känslomässiga avväganden:
-Vad tycker vi att vi har råd/smärtgräns för att betala för PRIS?
-Vad har liknande hus sålts för?
-Hur desperata/sugna är vi nu
-Skick/utförande/läge/planlösning/trädgård/kommunikationer osv osv.
Jag har väldigt svårt att se +10000kr i driftskostnad GENERELLT skulle påverka slutpriset i en budgivning i någon större grad. Det finns nästa alltid en eller ett par budgivare som inte tänker/räknar så detaljerat/exakt.
Min erfarenhet är också att det är så man resonerat i liknande tvistefall. Dvs väldigt sällan den typen av felaktigheter ansetts påverka slutpriset i någon nämnvärd grad. Så min bild är oftast att det brukar vara svårt ”tvinga fram” någon nämnvärd kompensation annat än frivilliga överrenskommelser.
2 gillningar
Nej, och det är ju precis detta du skulle behöva göra.
Nej, men bevisbördan ligger ju på dig, inte på någon annan. Eller hur tänkte du att en rättsprocess fungerar när det är du som vill dra igång en tvist?
Det är skillnad på att HA rätt och att FÅ rätt.