Varför så tyst kring den svenska bostadsbubblan?

Detta löstes och fortsätter lösas alldeles utmärkt utan uppblåsta priser, så detta argument får du lägga på hyllan.

Det framgår ju tydligt vilken form av diskussion kring bostadspriserna jag syftade på. Kan inte AST-anpassa allt man skriver.

Ja, alla priser på en fungerande marknad är ett resultat av läget just nu. Idag så lägger folk rekordlite av sin inkomst på boende. Till och med i Stockholm är det rekordbilligt att bo. Det är det jag menar med att det finns goda marginaler.
Jag tycker också generellt att det är dåligt att skulderna ökar,
men också att det är mycket långt kvar till problem. När vi säger att skulder/inkomster ökat är det från låga nivåer efter decennier av räntor som varit åt andra hållet, alltså onormalt höga. För om man zoomar ut lite är det 70-80-90 talet som sticker ut med höga räntor. Skulder/inkomst har en lång trend att öka, iaf sedan 1950-talet, vilket ju matchar rätt bra med fallande räntor.

Men ingen kan ju förutsäga framtiden, därför tycker jag det är bra med strikt kreditgivning som vi faktiskt har idag, med kalkylräntor på 6ggr dagens ränta och amortering inräknad.

Edit: nyckeln tycker jag är att det är stabila långsiktiga strukturella faktorer som ligger bakom det låga ränteläget i hela världen. Eftersom det är just strukturella faktorer så lär risken för en plötslig förändring i ränteläget vara mycket låg. Alternativkostnaden för att inte utnyttja det blir ju då mycket hög, som vi varit inne på ovan.

Ja det ser ju ok ut nu, men inte hade bostadsbyggandet varit så högt som idag om det inte gick att bygga bostäder med förtjänst. Man behöver faktiskt inte komma särskilt långt utanför de större städerna ens idag förrän man knappt får tillbaka byggkostnaden för ett hus.

Har du något som stödjer detta?

Jag tänker främst på räntekvoten. Dvs, att räntorna har fallit mer än vad bostadspriserna ökat.

Om du ser till boendekostnad som andel av disbonibel inkomst då?
Sen jämför den utvecklingen med utvecklingen av reallönerna?

Jag skulle tro (ej veta) att boendekostnaderna för ägt boende i de flesta städet ökat ordentligt.

Reallöner har gått upp, ganska kraftigt de senaste 10-åren, men inte lika mycket som bostadspriserna har ökat, därav den ökande skuldkvoten. Ser nu att jag skrev otydligt, räntekvot är räntebetalningar/disponibel inkomst. Denna har gått ner eftersom reallöneökningar och fallande räntor tillsammans haft större effekt än stigande bostadspriser. Det stämmer alltså inte att boendekostnaderna för ägt boende ökat, de har tvärtom minskat, det är det jag menar med marginaler ovan, som har ökat under “bostadsbubblans” tidevarv.

1 gillning

De som kom in tidigare i pyramidspelet bor billigare än tidigare eftersom de köpte i en miljö där räntekalkylen var en helt annan, men de nya som ska in på marknaden nu har omvänd situation eftersom räntorna redan bottnat samtidigt som priserna fortsätter stiga. Detta är vad som kommer utlösa fallet.

Att det finns “utrymme” för en viss kalkylränta innebär inte att det är en önskvärd eller hållbar situation om vi kommer i det läget, av anledningarna jag angav tidigare. En marknad som innebär systemrisker är inte en fungerande marknad.

Delar inte heller din syn gällande plötsliga ändringar av ränteläget, det är rent önsketänkande.

Tänkte att man får lyfta blicken lite längre än till nutiden och Sverige. Nyproduktionspriserna i Sverige är löjligt höga delvis pga. de stora prisökningarna, men det är långt ifrån enda förklaringen. Bygga bostäder är hur som helst ett lösligt problem och något mänskligheten lyckats med tidigare utan skenande bostadspriser.

Om du kom in tidigt i pyramiden ja. Nu är trenden som sagt omvänd för de som kommer in på marknaden.

Detta är även min upplevelse. Det har tidigare varit mycket Stockholms-fokus, men nu verkar bubblan ha spridit sig till övriga landet med stora prisuppgångar. Detta är drivet av ren psykologi, och den kan som bekant vända 180 grader på en femöring.

Då tänker vi inte på alternativkostnaden på allt i bostäder bundet kapital samt den reavinstskatt som kommer lösa ut vid försäljningen av bostaden. Den kan man ju se som en kostnad vars betalning förfaller först efter försäljning.

Sen tänket jag under närmare 30 års sikt eller längre snarare än de 10 senaste.

Men det är detta missförstånd jag försöker förklara. Även de som är förstagångsköpare bor idag billigt i ägt boende, även om man tittar riktigt lång tid tillbaka. Det är inte beroende av om man köpte för längesedan och idag har låga lån. Den gruppen bor oförskämt billigt. Men som sagt, jag hävdar att även med 85% belåningsgrad bor man idag billigt, kanske billigare än någonsin.

Däremot kommer man ju in på en annan problematik. Det gäller ju att kunna köpa ett boende öht. Där har trösklarna blivit större(tror jag iaf) , med högre priser jmf inkomst, max 85% belåningsgrad och amorteringskrav ovanpå det.

Bostadsbubbla? Vilken bubbla? Varje gång jag får det snitsiga reklamutskicket av lokala mäklaren med prisrekord i grannskapet, där de samtidigt bjuder mig på Pinchos om de får komma och värdera, så tänker jag tyst för mig själv… nej tack! Den här bostadsrätten ska till månen och jag har diamanthänder.

10 gillningar

:rocket: :rocket: :rocket:

:gem: :gem: :gem:

:joy:

4 gillningar

Stämmer verkligen detta om du räknar med alternativkostnaden för insatskapitalet?

Jag köpte min bostadsrätt för cirka 2.5 år sedan med 85% belåningsgrad. Sedan jag köpte den har värdet stigit med minst 10%. Säg att min bostadsrätt kostade 200, min insats var 30, idag är den värd 220. Med insatsen på 30 har jag fått en avkastning på 20 på 2.5 år (ca 66%). Kommer givetvis skatt på det också men går att få uppskov och jag kan ta hela avkastningen in i nästa större boende.

Samtidigt har min månadskostnad varit mycket lägre än att hyra eftersom ammorteringen går tillbaka till mig själv och avgiften till föreningen + ränta (minus ränteavdrag) är mycket lägre än hyra (mindre än hälften).

På det hela har det varit ett av de bästa investeringsbesluten att ta mig in på bostadsmarknaden när jag kunde.

EDIT: Det jag också ville säga är att det som också känns bra att jag nu har en ganska stor exponering mot svenska fastigheter/bostäder i och med min insats. Så om bostadspriserna kraschar, så kraschar även priset för min nästa större bostad. Då kan jag få mer för pengarna jag har i annat sparande. Går priserna upp fortsatt, då kan jag alltid använda värdestegringen i min nuvarande bostad för att täcka den största delen av nästa bostad. Det diversifierar risken lite kring nästa bostad med andra ord. Det värsta är att hamna i en situation där bostadsmarknaden fortsätter springa ifrån ens kapital. Jag har tex en kollega som bara sparar på sparkonton för hon är livsrädd för risk. Hon och hennes man sparar säkerligen riktigt mycket för de har bra löner, och så småningom vill de köpa en villa. Problemet är att huspriserna här springer varv runt hennes avkastning varje år så trots att hon sparar hårt så blir det relativt dyrare för henne att köpa in sig i nästa boende när de planerar barn.

3 gillningar

Dock beror ju detta helt och hållet på att du använde hävstång. Gör samma räkneövning med aktier så kommer du helt ändra uppfattning gällande ditt investeringsbeslut.

Detta är tyvärr en annan tankevurpa som kommer från slentrianmässiga råd, att pengar som man ska använda inom några år inte ska investeras, i samma stil som att man ska ha en buffert.

Var faktiskt i just denna situation med mitt ex. Vi hade för många barn i förhållande till inkomsten (bara jag arbetade) så vi kunde omöjligt få lån på den summan vi önskade. Och det var omöjligt att spara ikapp. Så vi bestämde oss för att investera stenhårt med tankesättet att om det går dåligt så blir det inget hus, går det bra blir det hus men om vi bara sparar blir det garanterat inget hus.

Du har belånat. Du har investerat med hävstång. Dessutom en mycket kraftig sådan.

Hade marknaden istället går ner 10% hade du tappat mycket mer p.g.a. hävstången…

Hade du kunnat tänka dig att köpa aktier för 1 miljon, sen låna 850k med säkerhet i aktierna och ha ett eget insatt kapital på 150k kr?

Hade aktiemarknaden gått ner med 15% hade du då varit pank. Ersätt nu ordet aktier med bostad i exemplet så ser du problematiken.

5 gillningar

Hade bostadsmarknaden gått ner 10% hade jag fått mer ut av mitt sparande i andra tillgångsslag för att betala insatsen i nästa bostad.

Hade både globala aktiemarknaden och svenska bostadsbubblan kraschat samtidigt, är det sant att jag hade varit “inlåst”. Men jag är hellre inlåst med en bostadsrätt jag själv valt och ger mig värde i vardagen, än att vara inlåst i aktier som gör att jag inte kan få tag i en sådan bostadsrätt förrän marknaden vänder. Min månatliga avgift är ju trots allt mycket lägre än om jag hyrt vilket jag uppskattat i ett sådant scenario.

1 gillning