Det gäller bara om tillgångslagen är negativt korrelerade med bostadsmarknaden. Med stor sannolikhet leder en höjd ränta till både lägre bostadspriser och lägre priser på andra tillgångslag. Kapital blir helt enkelt dyrare.
Räkna inte med detta när räntorna ökar. Många föreningars ekonomi är rena skatbon.
Något att ha i åtanke gällande föreningarnas skuldsättning är att de inte får nyttja något ränteavdrag, så räntehöjningar slår stenhårt. Så även om du personligen klarar ditt eget lån som står i ditt namn kanske föreningen inte gör det, med konkurs som följd. Då förvandlas din fantastiska investering till en hyresrätt.
1 gillning
Har inga siffror att peka på här, men marginalen bör vara tillräckligt stor för att det ska gälla även om man tar med en alternativkostnad för en kontantdel.
Vidhåller att i ett historiskt perspektiv (obs., säger inget om hur det blir i framtiden) så är bostadspriserna höga men boendekostnaderna låga.
Tror du behöver räkna på det där för att vara säker. För varje miljon du har i lån @85% belåningsgrad är det en alternativkostnad på 1000kr per månad om man räknar med 8% avkastning. Denna ökar ju naturligtvis med sjunkande lånegrad.
Skulle räntorna generellt öka lär inte hyrorna heller ligga stilla. Du riskerar ju inte att sitta med någon restskuld efter att du sålt din bostad med förlust. Men det är nog ändå lite falsk trygghet med en hyresrätt. Om man tänker att man “måste” ha någonstans att bo så kan man ju inte bara lämna nycklarna efter 3 månaders uppsägningstid om hyrorna skulle stiga kraftigt.
Hyresmarknaden är ju på en helt annan nivå av dysfunktionalitet än den ägda marknaden.
Det var höjningar på ~2% även på den tiden räntan var 4-8%, knappt inflationen. Så det som möjligtvis händer är att överbelånade bostadsbolag konkar och någon annan tar över.
Att den är dysfunktionell stämmer, därför det blir ännu galnare med ägd bostad 
8% låter lite högt, du kan ju ta ett blancolån på 4-5% om du vill låna 100% av bostaden som man gjorde förr. Men nu börjar vi komma in på detaljer. Det jag ville förmedla var att kostnaden för att bo i ägt boende är historiskt låga även om priserna är höga.
Själv tycker jag 8% är i lägsta laget som alternativkostnad, men alla får göra sin egen uträkning med siffrorna de tycker är rimliga.
Ja som avkastning på investeratkapital kan det vara lågt, men eftersom du kan låna till 4-5% utan säkerhet så är det väl det man får använda i detta fall.
Oftast har vi ju ändå haft reala hyreshöjningar.
Knäckfrågan huruvida det skulle vara säkrare än ett belånat boende är om räntorna och inflationen följer varandra. (Kraftiga)Räntehöjningar utan löneinflation skulle ju vara förödande om du har lånat pengar till din bostad. Men följer ränteläget en löneinflation går det nog på ett ut hyra/låna till bostad vad gäller kostnader.
Hur tänkte du att löneinflation skulle rädda de med stora bolån? En fördubbling av bolåneräntan (låt säga 2%) skulle kräva en flerfaldigt större löneinflation i procent för att täcka upp.
Hyreshöjningarna har som sagt varit stabila, en bostadskrasch eller räntehöjning kommer inte drabba den som hyr i någon större utsträckning. Ett annat sätt att se det är att hyresgäster inte fått ta del av den sjunkande räntan. Hur som helst är det en helt annan dynamik som styr denna.
Jag sitter hellre med mitt kapital diversifierat mellan svenska bostadsmarknaden OCH globala aktiemarknaden än att sitta med allt i globala aktiemarknaden men med sämre möjligheter för att få leva min tid i det boende jag vill.
1 gillning
Lite sent in i diskussionen, men just på aspekten varför man inte pratar om det är ju att det är svårt. Jag har ju drivit linjen om bostadsbubbla i många år. Jag var till och med i SVT Debatt på ämnet. Problemet är ju att man kan ha rätt i sak och fel i tajming och då är det fel i alla fall. Man får liksom inga pluspoäng av att ropa “vargen kommer”. Ungefär som nu att jag tycker vartenda lampa blinkar rött på börsen. Men det är ett samtal för en annan tråd senare ikväll. 
Med det sagt så har min favoritprofessor Barras en studie på närliggande ämne som är spännande " Why Do Homeowners Invest the Bulk of their Wealth in their Home?". Apropå alternativinvesteringar. Han konstaterar at man kan se boendet som en oändlig ränteobligation. 
Abstractet:
Despite the well-known benefits of diversification, homeowners invest mostly in their home. A common explanation for this pattern is that homeowners are constrained to fully own the home they want to live in. We refute this explanation and show that the predominance of housing stems from its distinct investment value. We then provide clarity on the value of the housing investment. Because owning a home provides a steady stream of housing consumption, it is equivalent to purchasing a perpetual bond indexed to that home. Housing thus plays a special role in the portfolio as one of the homeowner’s risk-free assets.
1 gillning
Ja direkt efter höjningen blir det ju så. Men löneökningarna fortsätter ju år efter år. Poängen är att om löneinflation och räntor följs åt (som enligt “skolboken”) kommer ingen få problem, om det inte är mycket kraftiga höjningar på kort tid. Hyreshöjningarna ligger med lite tur strax under löneökningarna. Poängen är att i normala fall är du inte skyddad mot allmänt högre räntelägen i hyresrätt, det sker bara med lite fördröjning.
Problemen börjar om inflation och räntor inte längre hänger ihop. DÅ får vi problem, nästan oavsett vilken skuldkvoter folk har.
Räntehöjningarna kommer också fortsätta år efter år. Inte ens med den största glädjekalkylen jag kunde uppbringa, där inflationen eldas på som om det inte fanns någon morgondag, håller detta argument. En höjning på någon procent räcker för att det ska bli problem på systemnivå.
Men roligt argument, första gången jag ser någon föreslå att vi ska rädda bostadsmarknaden genom hög inflation och krascha resten av ekonomin.
Du har helt enkelt fel i detta, det är fastighetsägarna som kommer få ta smällen när räntorna går upp, de kommer inte kunna föra vidare kostnaden till hyresgästerna. Om de inte klarar detta har de varit överbelånade och konkar så att någon annan tar över.
Detta går dock inte att jämföra med börsen, när/om den kraschar påverkar det inte folks vardag på samma sätt. Bostadsmarknaden kommer få hela systemet i gungning när det brakar, folk kommer förlora jobben och få helt söndertrasade privatekonomier. Så jag tycker man har en skyldighet att upplysa ungdomarna om detta, även om man det är otacksamt för stunden.
Sedan tyckte jag du skötte dig bra under debatten, du fick fram många poänger trots formatet. Måste varit jobbigt att hålla minen när det kastas ut en massa flumargument 
1 gillning
Tror vi pratar om varandra här, det är tyvärr diskussion i textforums nackdel. Ingen har pratat om att elda på någon inflation, jag skulle inte ens beteckna det vi pratar om här som hög inflation. Exemplet trodde jag var en räntehöjning till 2%, sen stannar räntan där. Löneökningarna stannar ju också på 3%, men det är ju löneökning varje år. 5år efter den räntehöjningen har du 16% högre lön, vilket ju fortfarande innebär en högre räntekvot än innan höjningen, men väsentligt lägre skuldkvot. Men det är just räntekvoten som är i princip rekordlåg idag. Alltså tror jag att riskerna på denna front är mycket låga, historiskt sett.
En omedelbart högre inflation och ränta från dagens 1-1,5% upp mot 5-10% direkt kommer såklart krascha ekonomin, men det oavsett skuldkvot. Men det var inte det jag skrev (eller iaf menade).
Nej, jag tror det är du som har fel här. Kanske menar jag på lite längre sikt här, och menar inte en “krasch”. Hyresvärden kan kanske agera krockkudde i ett kraschscenario, men jag menar varaktigt högre ränteläge.
I det långa loppet finns inget alternativ till att ta ut det på hyrorna. Hyresregleringar, hyresgästföreningen etc. gör såklart sitt bästa för att vältra över så mycket som möjligt på fastighetsägarna, men på sikt finns inga andra pengar än hyrorna. På 70-80-talet när räntor och inflation rörde sig runt 10% låg hyreshöjningarna också runt däromkring. 91-92 hade du Hyreshöjningar på 25%.
Jag gjorde en liten överslagsräkning bara med någon som har 30.000 netto, 5000 i ränteutgifter per månad på en 6.000.000-kåk genom 1% effektiv (~1,4% före avdrag) ränta och sedan fick en 50% höjning (0,7%-enheter) till 1,5% effektiv ränta. För att täcka den ökade räntekostnaden utan att det påverkade konsumtionen skulle personen behöva en ~8% löneökning. För vi kan inte vänta i flera år på att människors löner kommer ikapp, då är vi redan inne i en dödsspiral.
Jag håller med, man ska inte ha en övertro på att hyror är “låsta”. Med tanke på hur stort politiskt inflytande bostadsägare har i politiken, väljarrbasen osv. Så har jag inga tvivel om att samhället kommer antingen (1) pusha på bubblan med skattepengar om priserna börjar gå ner eller (2) släppa på restriktioner kring hyrande för att jämna ut så att inte hyra är mer fördelaktigt än att äga.
Tycker det missas lite i debatten ibland att det är många stakeholders som inte tillåter bubblan att spricka så totalt som föreslås.
1 gillning