Vi ska köpa hus och är i slutskedet av processen.
Nästa vecka (imorgon!!!) ska vi skriva kontrakt med säljarna och jag har inväntat dokumentation på vilka renoveringar som gjorts av huset senaste åren.
Enligt säljarna, och i prospektet, så ska förra ägaren ha totalrenoverat hela boningshuset under 2010-2015 (inkl. nya golv, tilläggsisolering, nytt badrum, kök, osv).
Förra ägaren har också låtit bygga en komplementbyggnad under 2017-18.
Jag har bett om dokumentation på arbetet så jag vet exakt vad de har gjort, vem som gjort det, om det finns bygglov och vilka garrantier som gäller. Idag skickade mäklaren en mapp med “dokumentationen” men den bestod enbart av fotografier från arbetet. Ingen riktig dokumentation finns.
Vad bör jag göra här?
Är det vanligt att det helt saknas dokumentation och hur funkar det om det skulle dyka upp fel/försäkringsärenden i framtiden?
Har du fått tillgång till en frågelista av mäklaren? Där ska det framgå om det finns bygglov på komplementbyggnaden. Notera dock att huvudregeln är att bygglov inte omfattas av köparens undersökningsplikt. Annars är väl bygglovshandlingar offentliga uppgifter?
Se till att det finns en öppen besiktningsklausul utan skadeståndsanspråk i kontraktet. Saknas klausulen, kräv den. Anlita sedan en besiktningsman som kan granska kvaliteten på de renoveringar som genomförts. Även om båda parter skriver på idag kan du fortfarande dra dig ur om du inte är nöjd med det som framkommer vid besiktningen. Som nämnts är det nog inte helt ovanligt att dokumentation saknas men det går ju alltid att höra med säljarna direkt när du träffar dem.
Jag har allt detta i en två pärmar. Finns förutom det som är uppräknat ovan situationsplan och bygglov och lite annat., typ handling som visar att badrumsrenoveringen är fackmässigt gjord.
På nyare vitvaror finns även garantihandlingar ifall de är nyinköpta.
Intyg på alla saker som gjorts som kräver certifierade eller motsvarande hantverkare. Brukar stå på fakturorna iofs. Våtrumsintyg tex.
När det gäller så pass nya arbeten som nämns hade jag starkt ifrågasatt kvaliteten. Säljarens måste ha utnyttjat ROT och då kan man undra var fakturor osv befinner sig. Och hur arbetet gjorts. Speciellt el och våtrum tänker jag. Våtrum är inte ett legalt fel men kan bli dyrt om det fuskats. Elen är ett legalt problem men oftast ganska lätt att åtgärda. Men det kostar.
Bygglov skall finnas hos kommunen, men det kan vara bra att ha kopior på dem. Men strikt ej nödvändigt.
Man kan förutsätta att bygglov finns på åtgärder, annars ställer man en direkt fråga och begär skriftlig utfästelse. Att undersöka om bygglov finns faller nämligen INTE under undersökningsplikten. Avsaknad av bygglov är ett väsentligt fel och ingår i säljarens upplysningsplikt, vare sig hen är medveten om det eller ej.
Skulle det visa sig att komplementbyggnaden är svartbygge och måste rivas kan det dock bli en process att driva mot säljaren.
.
Summa sumarum, utan dokumentation som stadfäster så pass nya renoveringar hade jag prutat med hänvisning till att värdet av renoveringarna är obestämbart.
Det är extremt viktigt vilka firmor som gjort jobbet och exakt när respektive firma har utfört vilket jobb. Du bör alltså begära in kvitton där detta framgår.
För att försäkringar ska gälla krävs att arbetet är utfört på ett fackmannamässigt sätt. Ett viktigt underlag där är att firmorna har har haft rätt licenser, godkännanden etc. Det finns både licenser som är obligatoriska för att få utföra vissa arbeten och branschspecifika “kvalitetsmärken” som innebär att firmorna åtagit sig att följa en uppsättning regler för hur de jobbar. Båda sakerna är bra. Detta är något som det fuskas med. Du kan alltså anlita en firma i god tro gällande att de har en viss licens. I slutänden visar det sig att de hade licensen tidigare men tappat den. En vanlig anledning till att licenser tappas är att byggfirmor ertappas med skattefusk. Förekomsten av svart arbetskraft och olika sorters fusk i byggbranschen är av enorm magnitud idag. Det är mycket möjligt att svart arbetskraft förekommit men det behöver inte betyda att själva arbetet gjorts på ett dåligt sätt. De kan ha gjort allting korrekt men att det ändå blivit en miss som långt senare leder till en vattenskada. I det läget blir det relevant att kunna visa att arbetet utfördes 2010 av Byggföretaget X. Det går då lätt för försäkringsbolaget att kolla av att det företaget vid den tidpunkten hade licens X och godkännande Y och då är “ditt case” genast mycket mer till din fördel.
Tyvärr verkar det som att nuvarande ägare (köpte 2019) inte var särskilt noga med att be om dokumentation. Enligt mäklaren är det “vanligt” att det saknas kvitton, ritningar, etc. och så länge vi gör vår besiktning med en certifierad besiktningsman så är det “underlag nog” i händelse av ett framtida försäkringsärende. Jag är lite tveksam till detta. Huset är gammalt (1870-tal) men totalrenoverades 2011-15 så om det dyker upp problem i närtid vill vi ju att försäkringsbolaget skall ta fasta på totalrenoveringar gjorda för 10 år sedan inte på husets ålder…
Det är rimligen korrekt att det är “vanligt” att det saknas underlag. Detta beror just på att man gjort en del jobb själv och använt diverse firmor med oklart renommé. Det behöver inte betyda att “allt är fusk” men risken är tydlig.
Mycket inom området fusk är sådant som inte syns förrän man river ner allting. En kompis fick en mindre fuktskada. När de började hantera den visade sig att den bara var toppen på isberget. Han hade bott där i flera år innan det inträffade. Försäkringen täckte inte och han fick betala själv.
Om jag skulle sälja min fastighet skulle jag inte heller skicka med fakturor där det framgår exakt vad jag betalat.
Däremot hade jag gärna uppgett vilken firma som utfört arbetet och bifogat någon sammanställning. Våtrumsintyg bör ju också ingå.
Det blir ju ganska svårt om det är ägaren innan som haft de mesta kostnaderna. Då får man väl som köpare göra en lite utförligare besiktning och någonstans ta ställning till om man vill köpa eller inte. Kanske begära att ta del av ev tidigare besiktning?
Tror också värdet av fakturor/kvitton på renoveringar är ganska begränsat. Har det dessutom gått 10+ år börjar väl också mycket av det ekonomiska värdet vara avskrivet. Ett sk “kvalitetsdokument/våtrumsintyg” för våtrum är kanske bra, men iom att var ett tag sedan så börjar väl värdet av det också minska.
Men tips är väl att begära ut bygglovet (här ingår ju ritningar) från kommunen, om inte säljaren skriftligen säger att det finns eller presenterar det. Även om det inte ingår i din undersökningsplikt så vill man ju undvika trubbel.
Självklart är beloppet på fakturan inte relevant men i brist på andra papper kan man få en känsla för kvaliteten på arbetet. Är det svartjobb eller vad var det. Intyg på våtrum osv.
Sedan gäller garantier max 10 år och prisavdraget är naturligtvis stort på så gamla renoveringar.
Fakturorna i sig är inte intressanta men att firman hade rätt licenser och ansvarsförsäkring är väsentligt. Detta innebär att en rad rutor i försäkringsbolagets formulär kan bockas i. I annat fall behöver saker utredas och det är kopplat till risker för din del. Jag utgår nu från att byggfirmans licenser och godkännanden motsvaras av “faktisk prestation”. Rent teoretiskt kan ju även den som är “seriös på pappret” göra värsta fuskbygget men jag håller det för mindre sannolikt.