Livslängden på taket beror givetvis på vilken typ av tak, exakt läge samt hur det sköts.
Om det till exempel är papp så är enligt t.ex. den här artikeln (1) 20-30 år rimlig livslängd. Om det är tegel så kan räkna med minst det dubbla om man ser till att bös inte kommer under teglet så att reglarna ruttnar.
Om man vill ha en mer detaljerad insyn i renoveringsbehovet så får man titta djupare i underhållsplanen men baserat på årsredovisning så är det inget som sticker ut som anger att det är stora investeringsbehov i närtid (3-5 års tid).
När man kommer till den punkten så skall man ha amorterat så mycket att man kan låna upp igen. Man har nog lång tid på sig om man ser ett sådant massivt förfall.
Under den tiden så lär man ha minimala underhållskostnader, man lär ju inte byta stammar och tak mm om eländet ändå skall rivas. Så man hinner ju amortera av alla lån.
Äger man marken så kan man ju sälja marken om man inte vill bygga nytt.
jag vet ej om det händer överhuvudtaget, inget som sker i sthlm innerstad åtminstone.
Kan bara instämma. Lyssna på SBC, de kan detta. Jag skulle fundera på att byta revisor till nästa år om han ska hålla på sådär.
En Brf är inget bolag.
T.ex. kan ni fundera på att ändra era avskrivningsprinciper, det går bra (som sagt: det är inget bolag!) Det som spelar störst roll eg är den långsiktiga underhållsplanen. Om den är bra och rimlig, struntar dock revisorn totalt i. Trots den stora bäring den har på ekonomin.
Jag tycker också att avskrivningar på fastigheter är mycket konstigt. Om man har avsättningar för t ex stambyte på 25 år, takbyte på 40 år mm med i sin underhållsplan så finns ju ingen avskrivning. Tvärtom kommer fastigheten vara värd mer om 100 år när den är helt avskriven.
Jag tycker du har rätt och revisorn fel…
Informationen från den interim-styrelse från HSB som satt första året i min förening var att det var helt normalt med ett stort minusresultat p g a avskrivningar. Mer en teknikalitet sa de.
Kanske ett sätt för HSB att skyla över orealistiska årsavgifter för att underlätta försäljning.
…och om Brf:ens hus står på tomträtt så händer, ja vadå? Bra fråga. Om boningshusen måste rivas p.g.a. förfall kan man gissa att medlemmarna i det läget inte är spec kapitalstarka. Så Brf:en kommer troligen likvideras genom en försäljning till nåt fastighetsbolag. Och sen är det nån annans problem – allt omvandlas till hyresrätter, alla boende evakueras och huset/-en rivs.
Hela det här scenariot att en Brf faktiskt skulle riva alla sina hus och bygga helt nytt från början på samma plats är väldigt hypotetiskt. Har det nånsin hänt i Sthlm t.ex.? Kanske nån gång men exakt hur det då gick till ekonomiskt och rent praktiskt vet jag rakt inte.
Att Brf:er gör avskrivningar på “anläggningstillgång” byggnad p.s.v.s. ett bolag, är lite konstigt. T.ex. 0.75% per år “rakt” över 133 år e.d. Brf:en kommer högst sannolikt aldrig låta bygga ett helt nytt hus på tomten ändå, i realiteten.
Det innebär att avskrivningen i årsredovisningen inte har nån fast förankring i verklighetens behov av reparationer och byggnadsrenoveringar – den står istället i den långsiktiga underhållsplanen (om sådan finnes!)
Tak. Fasad. Fönster. Hissar. Avlopps-/vattenstammar. Undercentral. Ventilation. Etc
Jo, det blir en teknikalitet. Ekonomiska redovisningsprinciper / rekommendationer som ska/bör följas av Brf:er men som mer liknar det tänk man har i ett bolag.
Jag vet en Brf i Sthlm innerstad, står på tomträtt, som idag har ett ackumulerat underskott på -66.3 MSEK.
Det är inget problem med denna Brf.
Varje år går den back, enligt dess årsredovisning, med allra minst -2.5 till -3.5 MSEK.
(Ja det finns vissa skäl till att det ser ut så.)
Denne revisorn TS förening har, skulle väl förmodligen ha dött av slag om han såg det…
Tjaa… så kan man ju göra om man vill. Ni äger marken alltså äganderätt?
Då om 100 år anses marken värdelös och ni har pengar att köpa ny mark för och bygga ett helt nytt hus på, t.ex. nån annanstans
Jo, men det är ju väldigt tokigt att redovisningsprinciper / rekommendationer är på det här sättet. Ser ju inte snyggt ut och kan vara väldigt vilseledande.
Håller med. Den som inte kan läsa en årsredovisning bra, kan ganska lätt bli lurad el väldigt förvirrad. Vissa Brf:er har speciella förhållanden som kan se mycket lustiga ut i en årsredovisning.
Tyvärr är det som det är – viktigt att komma ihåg att en Brf är faktiskt inget bolag även om man s.a.s. låtsas det när ek. redovisningen årligen ska göras.
Just det där med avskrivningar i Brf:er är ett gammalt trätoämne och det är inte logiskt och lättbegripligt än idag IMHO.
Vad en revisor säger om siffrorna och vad som är sant i verkligheten och viktigt, är då och då inte så starkt relaterat till varandra.
Kan detta verkligen stämma. Kolla en gång till. Normalt sett skrivs markvärdet [eller tomträtten] aldrig av. Om så skulle vara fallet tycker jag att du skall ta upp detta med styrelsen och revisorn.
Om byggnaden är rivningsfähig och står på tomträtt blir det inte så heller. Staden “tar tillbaka” tomten, antar jag och gör sen vad den vill/kan med marken.
Brf = konkurs och likvidation ja, och nåt överskott finns inte.
Några pengar att bygga ett nytt hus för kommer inte finnas nånstans ändå om huset s.a.s. måste rivas.
Så alltihop är bara rent hypotetiskt. Rak avskrivning av bostadshus som ägs av en Brf, på 100-133 år, är bara på låtsas, kan man säga.
EDIT: nix staden kan inte ta tillbaka nåt utan en Brf el en konkursförvaltare kan sälja fastigheten (med tomträtt) till nån annan. Mittåt.
Nja. Någon form av avskrivning bör ändå ske, frågan är bara hur stor.
Mitt gamla exempel. Säg att man byggde ett hus 1924 och lade det i malpåse. 100 år senare plockar man fram det igen. Huset torde vara obeboerligt för en modern människa. Inga badrum, utan utedass på gården. Ingen öppen planlösning direkt, utan litet kök med pigkammare, osv osv.
Däremot är God Redovisningssed dåligt tillämpbar på nya brf. Medlemmarna svarar för inre underhåll. De har dessutom betalat en egen insats, men åket på avskrivning på kostnaden för hela husbygget.
I exemplet ovan är dessutom inte huset värdelöst. Stommen finns ju kvar.
I min värld borde avskrivningarna ligga på kanske 0,25 procent, samtidigt som föreningarna skulle bemöda sig om att gå plus. Som det är nu struntar man i många fall i avskrivningarna och det känns så där.
Obs! Jag tror inte detta [tyvärr] blir verklighet, så har har inte brytt mig om att köra några scenarion på detta. Och stället för 0,25 procent så kanske “rätt” procentsats är 0,2 eller 0,3 procent.
NEJ! Jordabalken gäller för både fastigheter och tomträtter. Komunen kan inte hur som helst “ta tillbaka” en tomträtt.
Konkursförvaltaren säljer tomträtten på exekutiv auktion. Skulle avgiften för tomträtten vara obetald, så får kommunen betalt den vägen. Kommunen har förtur före långivarna.
