Hyror är bara ett alternativt sätt att finansiera en specifik produkt (bostad). Du kan välja att lease:a (hyra), eller finansiera med ett privatlån själv och köpa din bostad om det inte passar med de höga hyrorna. Lycka till att få lägre kapitalkostnad själv
Du kan välja att köpa en bostad eller bil. Om du inte har pengarna till det kan du antingen ta ett privatlån med respektive sak som säkerhet (dvs säkerhet i bostaden eller bilen), eller välja att hyra istället och därmed betala någon annan vad det kostar (och vad det kostar beror i dessa fall till stor del av kapitalkostnaden). Jag ser inte varför just bostaden skulle behandlas annorlunda.
Eftersom du inte bemöter något av det jag skriver gör vi ett nytt försök: Om man hårdrar ditt tankesätt behöver inte hyresvärden bry sig om vad den betalar för kåkarna överhuvudtaget, allt går ju bara att föra vidare till hyresgästerna - garanterad vinst. Varför har Lundberg enbart 50% belåning på sina fastigheter, det vore ju att kasta pengar i sjön?
Försök att inte föra resonemang med dig själv och sväva ut en massa om tomatodlingar etc denna gång.
Eftersom du inte tycks förstå hur marknaden och företag och mellanhänder fungerar upplevde jag att jag var tvungen att ta lite förenklingar för att du skulle hänga med. Men det gjorde du uppenbarligen inte ändå eller så vill du medvetet missuppfatta.
Jag för inget resonemang med mig själv. Jag bemöter t.ex. dina irrelevanta anekdoter om att du inte blir kompenserad för att din akteportfölj sjunker i värde. Självklart blir du inte det, vilket mitt resonemang övan stödjer. Och med samma resonemang kommer hyresvärdar att låta de som hyr betala kostnaden för att bo.
Jag kan försöka att vara extremt specifik i mina svar på dina frågor för att du inte ska missa att jag redan svarat på dem:
Om man hårdrar ditt tankesätt behöver inte hyresvärden bry sig om vad den betalar för kåkarna överhuvudtaget, allt går ju bara att föra vidare till hyresgästerna
Stämmer, så länge det inte finns konkurrens (vilket jag redan sagt), och så länge det som jag redan svarat ovan inte inträffar:
Men eftersom det finns konkurrens, och eftersom marknaden inte kan ta exakt vilka kostnader som helst, så blir det inte som i ditt extrema exempel; dvs det kommer inte hända att en mellanhand drar på sig onödigt stora kostnader och skickar dem vidare - för då skulle de konkurreras ut.
Jag jobbar inte för dem och de får svara för sig själva om det specifika fallet. Men om jag skulle gissa så har de valt den belåningsgraden av en kombination av regulatoriska krav, kapitalkostnader, krav på avkastning, och konkurrens enligt ovan.
Nu bjuder jag in dig till att svara på varför just hyror skulle vara immuna mot kapitalkostnader i leveranskedjan, när precis alla andra konsumentprodukter/tjänster inte är det. Jag tänker inte dra exemplen igen för då säger du att jag resonerar med mig själv, men det det finns alltså gott om exempel på när mellanhänder skickar vidare sin kostnad på slutkonsumenterna. Och så kommer göras även med hyran. Och att det inte händer din aktieportfölj, dvs att du inte kan skicka vidare det problemet på någon, beror precis som jag tidigare sagt att du är sist i kedjan; du har ingen att skicka vidare detta problem på. Det har hyresvärden.
Ja, så fungerar en fri marknad, man kan ta ut så högt pris som någon är villig att betala.
Nu är marknaden reglerad, så er diskussion handlar egentligen om huruvida det är bra eller dåligt.
Eftersom jag tror att de flesta fastighetsägare kan hyra ut sina lägenheter även utan höjda bidrag till hyresgästerna så är det inte fastighetsägarna utan de hyresgäster som får höjda bidrag som “räddas” av de höjda bidragen.
Jag tror alltså inte att det påverkar fastighetsägarnas ekonomi om hyresgästerna får höjda bidrag. (Förutom marginellt på ett negativt sätt eftersom bidragen på något sätt ska betalas.)
Svaret är naturligtvis att de är fullt medvetna om att de inte kan skickade vidare kostnaden hur som helst.
Därför att finansieringen är ditt eget problem, det går att göra bra pengar hyreskåkar även med modest belåning vilket ex Lundberg visar.
Om du då väljer att betala överpris för kåkarna, belåna dig upp över skorstenen med rörliga lån etc så är det ditt eget problem, precis som med min aktieportfölj. Då kanske du konkar så att någon annan får ta över.
På en (verkligt) fri marknad skulle fastighetsägaren som varit vårdslös med belåning och inköpspriser gå i konken ganska omgående eftersom den skulle behöva prisa ut sig själva för att gå runt. Men ganska meningslös diskussion egentligen eftersom marknaden inte är fri och antagligen aldrig kommer bli i det här landet.
Att jämföra med tomatodlingar och leasingavtal blir meningslöst ja eftersom marknaden inte är fri, men även på en reglerad marknad är man medveten om förutsättningarna. Därför det blir hyckleri på högsta nivå när man ska rida på den vågen när det går bra men börja gapa om marknadsmekanismer när man står med brallorna nere.
Om man hävdar att de gynnats av den reglerade marknaden när det gick bra, så håller jag med.
Och det är nog inte omöjligt att de har gynnats av att marknaden är fubar, bla pga hyresregleringar.
Det jag sa var att ökade kapitalkostnader kommer att skickas vidare till de som hyr. Och jag har redan reserverat mig mot att det kan finnas mekanismer som gör att hyresvärdarna väljer att inte göra det fullt ut om de inte tror att kunden kan ta den kostnaden.
Jag har inte sagt att man måste ha hög belåning för att ha någon form av affär som hyresvärd. Däremot är det inte ovanligt att låna till fastigheterna som man sedan hyr ut. Och visst finns det säkert någon som inte har maxbelånat. De kommer ju inte behöva höja lite mycket som någon som lånat 100%, och således en konkurrensfördel att kunna erbjuda lägre hyror än sina konkurrenter. Varför kan man ju undra sig; jo, just eftersom att kapitalkostnaderna skickas på kunderna precis som jag sagt.
Hyresvärdarna kommer inte frivilligt att gå med på att inte göra vinst på sitt egna kapital, och de kommer heller inte frivilligt bedriva ideell verksamhet eller gå back. Således kommer de att skicka vidare sina ökade kostnader, även de som beror på kapitalkostnader, i så hög grad de bara kan utan att bryta mot regler eller tappa alla sina kunder.
Klart att de har gynnats av regleringarna om de varit duktiga på att navigera i dem. Var ett inslag nyligen med Roger Akelius (som tyvärr inte verkar ligga uppe längre) där han bland annat nämnde noll vakanser och marknadsföringsbehov som fördelar, verksamheten blir väldigt förutsägbar. Oavsett så kan man inte dra nytta av regleringarna ena stunden och sen börja tjuta om marknadskrafter i nästa andetag, alla vet vad de gett sig in på.
De kommer inte kunna höja ett öre mer än de som är lågt belånade, det är hela poängen. Lundberg bedriver inte heller välgörenhet, men vet att de får ta ansvar finansieringsdelen på egen hand, dvs. om räntorna sticker iväg så kan hela verksamheten äventyras. Du vill frikoppla risken från avkastningen, det går inte.
Jag har inte sagt att Lundberg bedriver välgörenhet. Deras ansvar gör att de står starkare när kapitalkostnaden ökar. Det är bra och ansvarsfullt. Men det är hel frikopplat från vad andra bolag sätter för hyra. Det är inte en sådan perfekt marknad att Bolag X inte kan höja hyrorna för att Lundberg är lågt belånade, de andra bolagen skiter fullständigt i det. I valet om att gå back/konkurs/för låg vinst å ena sidan eller å andra sidan höja hyran, så kommer de höja hyran alldeles oavsett vad Lundberg gör alla dagar i veckan. Så klart kan politiker komma in och förstöra genom att reglera hyrorna, men det är inte det vi pratar om.
Det är fortsatt min starka åsikt att hyror kommer följa inflationen, precis som allt annat. Kanske inte 1:1 direkt varje år utan viss fördröjning pga långa ledtider med bundna lån och att materialkostnader och löner laggar efter och fördröjer det hela, men att just hyrorna skulle vara helt oberoende av inflation och räntor när inget annat är det är ju bara nonsense och naivt. Allt som på ett eller annat sätt levereras med hjälp av lån, och kostnaderna för lån i allmänhet går upp, kommer i allmänhet bli dyrare för slutkund. Så även hyror. Annars behöver någon hitta på nya pengar och ösa in med mer bidrag till fastighetsförvaltare som får ökade kostnader men inte får öka sina intäkter. Annars går inte ekvationen ihop. Eller hur menar du att dagens hyresvärdar ska gå runt när deras kostnader ökar men inte får höja hyrorna?
Har du missat att vi har hyresreglering i Sverige? Du missar ju poängen totalt. Lundberg vet att de inte kan skickade vidare kostnaderna för finansieringen hur som helst, därför har de agerat som de gör. Det är snarare Hyresgästföreningen som ”skiter fullständigt” i om hyresvärdar överbelånat sig. Kanske kommer ut lite billiga kåkar snart då som Lundberg kan köpa
Kostnaderna för driften har vi redan avhandlat, där är vi ju överens. Varför skulle hyror nödvändigtvis följa inflationen när deras driftkostnader inte gjort det?
Nu är det du som konsekvent undviker att svara på hur ekvationen skulle se ut om hyresvärdarna inte fick höja hyran i linje med deras ökade kostnader (där kapitalkostnaden inte kan bortses ifrån oavsett hyresregleringar och vad Hyresgästföreningen tycker). Pengarna måste ju betalas till banken, för banken skiter i vad Hyresgästföreningen tycker om kapitalkostnader.
Det vore rimligt hyrorna i genomsnitt följde vad det i genomsnitt kostar att leverera tjänsten “bostad”. Och häri ligger kapitalkostnad som en stor del. Det är ju de facto väldigt kapitalintensivt med fastigheter oavsett belåningsgrad.
Ett inte helt orimligt antagande, som jag sa innan, är att både byggmaterial, energi och kapitalkostnad faktiskt ökat med mer än inflationen i år. Och eftersom det är just detta som till stor del utgör vad det kostar att leverera tjänsten bostad så är det inte heller ett orimligt antagande att den faktiska kostnaden för att tillhandahålla en bostad ökar med motsvarande siffra. Och att då inte få höja så mycket kommer leda till att bolagen går i konkurs på löpande band, och det är inte hållbart. Så antingen får staten hoppa in med bidrag motsvarande kostnadsökningarna, eller så får de som hyr ta smällen. Eller en kombination därav. För bankerna kommer kräva in sina pengar.
Tycker jag varit tydlig med att dessa får gå i konkurs. Eller ska de vara skyddade mot detta också menar du? Vilken drömvärld för fastighetsägare, det är bara att maxa risken och casha in - inget dåligt kan ju hända.
Att dessa poster ökat lika mycket som inflationen på aggregerad nivå är vi ju kanske inte överens om, och det behöver vi ju inte vara heller eftersom det är fastighetsägaren och hyresgästföreningen som sköter det på lokal nivå… på en del platser har fjärrvärmen ökat mycket, på andra inte alls ex. Men att ökade kostnader för driften ska föras över är alla överens om. Däremot inte att det nödvändigtvis ska följa övrig inflation, det är ungefär som att säga att havregrynen ska öka med 15% för att brödet gjort det.
Vi är väl nästan överens då. Jag anser att brödet ska gå upp med så många procent som kostnaderna för att tillverka brödet har gått upp. På samma sätt anser jag att hyrorna ska gå upp med så många procent som kostnaderna för att tillverka/tillhandahålla denna tjänst går upp. Om man inte anser/tillåter kapitalkostnad få vara en del av denna kostnad att tillhandahålla en bostad, så kommer precis som du säger många gå i konkurs (med mitt tillägg att de ju så klart kan räddas, vilket jag tycker vore en dålig idé i allmänhet: företag borde inte räddas utan vara ansvarsfulla). Att så många går i konkurs samtidigt, tror jag däremot är en dålig idé.
Förhoppningsvis så inser de på Hyresgästföreningen detta. Precis på samma sätt som att fackförbunden fattade att de inte kunde kräva så mycket de två senaste årens lönerörelser. Hyresgästföreningen ska ta tillvara på de boendes intressen. Fackförbunden ska ta tillvara på de anställdas intressen. Hyresgästföreningen, som bara är en av flera parter i förhandlingen, kommer tvingas inse att det är bättre med lite högre hyror än att vi inte har hyresrätter. På samma sätt som fackföreningarna tvingades inse att det var bättre med en lägre/inget lönepåslag än att det blev uppsägningar.
Gör man livet så surt för hyresvärdarna att de inte får ta betalt för sina kostnader (där ingår kapitalkostnad för en rimlig belåning!) så har vi snart inge hyresrätter. Således blir det höjda hyror som, över tid och möjligtvis utjämnar/fördröjt, ligger i linje med de höjda kostnaderna för hyresvärdarna (och då åter igen, här ingår kapitalkostnader).
Vi får väl se. Nuvarande bud är väl i genomsnitt 9-12% enligt många nyhetsartiklar. Jag vet att det är bara ena sidans bud i förhandlingen, och click-bait från tidningarna. Men det är betydligt högre än tidigare år. Om räntan är 2-3x högre än för två år sedan, och energikostnaderna är dubbelt så höga, och byggkostnaderna (dvs behov av ännu mer kapital!) ökat med runt 9-10%, så är det i min värld tokigt om inte kostnaderna för att bo tillåts gå upp med motsvarande, över tid.
Byggkostnadsindex (tidigare benämning Faktorprisindex) för flerbostadshus steg med 1,5 procent i mars 2022 jämfört med februari 2022. Jämfört med mars föregående år steg byggkostnaderna med 9,6 procent. Stigande byggkostnader i mars 2022
Tillägg: Även om vi tar den där hyresvärden som “bara” var belånad till 50%. Om räntan gått upp från kanske 1% till 2%, och att kapitalkostnaden därmed fördubblats, så innebär det ändå en kostnadsökning på 50% (och inte 100% pga lägre belåning), så till och med Lundbergs kommer ju ha kapitalkostnadsökning som vida överstiger finlationen.
Då är det bara att gratulera Hyresgästföreningen till en lyckad förhandling.
Tråkigt att artikeln inte innehöll någon kommentar från hyresvärden. Hade varit intressant att veta hur hårt inflationen har slagit mot dem och hur stor del av den de nu tvingas att absorbera.
Ska bli intressant att läsa årsredovisningar efter nyår.
